Impact du transport en commun sur la valeur des propri

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Impact du transport en commun sur la valeur des
propriétés résidentielles unifamiliales le cas
du Métrobus à Québec

• Patricia Dib
• Direction Marius Thériault
• Co-direction François Des Rosiers

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Introduction

• Investir dans le transport collectif (TC) -
  bienfaits sous plusieurs formes
• Association canadienne du transport urbain (ACTU,
  2003)
• Retombées dans le secteur immobilier
  considérables
• Est-ce le cas pour les agglomérations de taille
  moyenne telles que Québec ?

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Introduction transport en commun à Québec

• Réseau autoroutier fort développé
• 22km / 100 000 habitants vs 8km pour Montréal et
  7km pour Toronto
• TC difficilement compétitif
• Part du TC a chuté de 16 à 10 entre 1991 et
  2001
• Fort étalement urbain menace lavenir du TC
• CTCUQ propose limplantation dun système rapide
  et fiable

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Introduction mise en service du Métrobus

• 1992 Métrobus est instauré dans les quartiers
  centraux
• 1992 à 1995 prolongement du service dans la
  périphérie

801
800
800-801
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Introduction caractéristiques du Métrobus

• Efficacité et rapidité supérieures aux circuits
  réguliers
• Nombre limité darrêts
• Distance moyenne de 430m entre les stations
• Fréquence de passage élevée
• Entre 5 et 10 min.
• ...

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Introduction caractéristiques du Métrobus

• Efficacité et rapidité
• Voies réservées (feux prioritaire)
• Métrobus Plus
• (doubleurs)

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Objectif et contexte de létude

• Introduction du Métrobus meilleure
  accessibilité aux services
• Accessibilité accrue hausse des valeur
  immobilières
• Déterminer limpact du service Métrobus sur la
  variation du prix de vente des propriétés
  résidentielles unifamiliales de la Ville de
  Québec
• Instances décisionnelles à la recherche de
  sources de financement pour le TC
• Capitalisation de la plus-value foncière
  possibilité de financer le réseau

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Hypothèses de recherche effet daccessibilité

• Métrobus système rapide par autobus
• (Bus Rapid Transit)
• Avantage qui devrait se refléter dans le prix des
  propriétés
• Impact du TC plus grand à lintérieur de 500m
• Hypothèse 1 (H1)
• implantation du Métrobus
• hausse des valeurs résidentielles
• observables à lintérieur dun corridor de 500m
  de part et dautre du parcours.

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Hypothèses de recherche part modale du TC

• 90 des déplacements motorisés se font en
  automobile
• Impact positif plus grand si le TC est un
  substitut valable à lautomobile
• Hypothèse 2 (H2)
• augmentation des prix résidentiels plus
  important
• secteurs où la part modale du transport collectif
  est élevée.

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Hypothèses de recherche effet de proximité

• TC amène deux types dexternalités à effet
  contradictoires
• Effet daccessibilité vs effet de proximité
• Impact environnementaux négatif propriétés
  adjacentes
• Hypothèse 3 (H3)
• Implantation du Métrobus
• impact négatif sur la valeur des propriétés
  situées le long du parcours

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Méthodologie approche préconisée

• Théorie hédonique (Rosen, 1974) le prix dune
  résidence reflète la valeur marginale des
  caractéristiques qui la composent
• Mesurer la contribution marginale de chaque
  attribut intégré dans la prise de décision des
  acheteurs
• Comment la valeur des résidences unifamiliales se
  comporte lorsquun changement dans
  laccessibilité au TC survient ?
• Dimension spatio-temporelle

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Méthodologie approche préconisée

• Approche hybride
• Modèle hédonique approche vente-revente
• Repose sur la régression linéaire multiple (RLM)
• Étude empirique
• variation des prix de vente
• résidences unifamiliales
• territoire de la Ville de Québec
• 1986 à 2004

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Méthodologie approche préconisée

• Systèmes dinformation géographique (SIG)
  combinés aux méthodes statistiques
• Propriétés et transactions immobilières
• Rôle dévaluation de la Ville de Québec et
  registre des transactions immobilières
• Chambre immobilière de Québec (CIQ)
• Données spatiales
• Enquêtes origine-destination (MTQ et RTC)
• Service Métrobus (RTC)
• 11 500 paires de transaction vente-revente
  valides retenues pour lanalyse

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Méthodologie définition des variables

• Variable dépendante
• Ratio prix de revente / prix de vente
• Variables indépendantes
• Caractéristiques structurelles
• Variables fiscales et macro-économiques
• Attribut environnemental
• Facteurs socio-économiques et daccessibilité
• Transport en commun et Métrobus

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Méthodologie définition des variables

• Caractéristiques structurelles
• Âge de la propriété au moment de la transaction
• Type de résidence (bungalow, cottage, jumelée ou
  en rangée)
• Nombre détages
• Superficie habitable (m2)
• Taille du lot (m2)

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Méthodologie définition des variables

• Variables fiscales et macro-économiques
• Taux global de taxation non uniformisés annuels
  (anciennes municipalités)
• Prix médian sur le marché, pour ce type de
  propriété (RMR)
• Indice des prix à la consommation
• Taux hypothécaire réel (3ans)
• Variations cycliques dans le secteur immobilier

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Méthodologie définition des variables

• Attribut environnemental
• Proximité au réseau routier supérieur 1
• Route collectrice
• Route régionale
• Autoroute
• Défini selon la classification fonctionnelle du
  réseau routier québécois du Ministère des
  Transports du Québec (MTQ)

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Méthodologie définition des variables

• Facteurs socio-économiques et daccessibilité 2
• Statut socio-économique dans le voisinage en 1991
• Revenu des ménages
• Niveau déducation
• Accessibilité aux emplois et services urbains en
  voiture
• Niveau régional
• Niveau local
• 2 Dérivés dune analyse en composantes
  principales réalisée dans une étude précédente
  par Thériault et al. (2003).

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Méthodologie définition des variables

• Transport en commun et Métrobus
• Évolution de la part modale du TC
• Enquête O-D (1991, 1996 et 2001)
• Corridor du Métrobus divisé en 12 zones
• Limites des anciennes paroisses

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Méthodologie définition des variables

• Transport en commun et Métrobus
• Service intensif voies réservées et Métrobus
  Plus
• Introduction du service Métrobus entre la vente
  et la revente
• Corridor central
• Corridors périphériques

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Résultats du modèle
H1 Métrobus contribue à une plus-value des
résidences à lintérieur dun corridor de 500m
surtout dans les quartiers centraux.
H2 augmentation des prix est plus importante
dans les quartiers où le TC est un mode de
transport privilégié.
H3 Métrobus est perçu comme une nuisance par
les résidents qui ne considèrent pas le TC comme
une réelle alternative à lautomobile
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Sommaire des résultats

• Variables relatives au TC et au Métrobus sont
  déterminantes
• Plus-value nette positive dans les secteurs où
• la part modale du TC est importante
• le service Métrobus est qualifié dintensif
• Sinon
• Métrobus exerce un effet à la baisse sur
  lévolution du prix de vente
• Externalité négative lemportant sur leffet
  positif de laccessibilité

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Sommaire des résultats

• Quartiers centraux
• Progression des valeurs de 7.4 supérieure
• Secteurs périphériques
• Progression des prix dans le temps réduit de 1.9

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Discussion

• Effets potentiellement sous-estimés
• Étude porte uniquement sur les résidences
  unifamiliales
• Accessibilité accrue via meilleure desserte en TC
• Avantage qui se traduit par une hausse des
  valeurs à lintérieur dun corridor de 500m
• Quel est limpact du Métrobus sur la valeur des
  propriétés multifamiliales ?

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Discussion

• Améliorer loffre et la qualité du service dans
  les secteurs caractérisées par une forte
  intensité doccupation du sol
• Réseau de TC rentable
• Investir là où la demande potentielle le justifie
• La plus-value foncière
• Possible de financer un nouvel investissement