La colisi

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La colisión de los Derechos Reales

• A propósito de enajenaciones fraudulentas de
  inmuebles
• Dr. Roberto Yglesias M.

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DEFINICIÓN

• Es la coincidencia de dos o más titularidades
  reales sobre un mismo bien patrimonial, que
  resultan excluyentes entre sí, o sean de
  imposible coexistencia y que por esa razón,
  conforme a la ley,sólo una pueda subsistir.

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JUSTIFICACIÓN

• Los numerosos fraudes en perjuicio de
  propietarios de bienes inmuebles inscritos se
  nutren de debilidades del sistema legal vigente y
  no sólo de acciones y omisiones de particulares.

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I. PROBLEMÁTICA DEL NUDO CONSENSO

• Este sistema opera con el sólo acuerdo de
  voluntades o del consentimiento (Artículo 480
  C.C), este sistema cumple un rol protagónico en
  la problemática delictual de los fraudes
  inmobiliarios.

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NUDO CONSENSO

• Cataloga a la voluntad de las partes de un
  negocio jurídico como un presupuesto eficiente
  para generar la trasmisión de derechos reales.
• Este sistema es sumamente imperfecto.
• El problema radica en que hace válido el negocio
  jurídico entre las partes, pero no afecta a
  terceros y carece de eficacia ante la comunidad
  hasta que no reciba publicidad idónea
  (registración).

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PROBLEMA DEL NUDO CONSENSO

• Hay una ambivalencia porque por un lado el
  sistema francés se activa con el sólo acuerdo de
  voluntades, pero por otra parte requiere del
  Registro para consolidar el derecho adquirido
  (sistema no resulta ser de solo consentimiento.

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IMPERFECCIONES

• Confunde el derecho real con el personal.
• (Art. 480 y 1049)
• Necesidad de publicidad registral para dar
  eficacia.
• En los muebles no inscribibles no debería valer
  el título (se acerca a teoría de título y modo).
• Necesidad de traspaso vehicular.

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IMPERFECCIONES

• Casos en que hay consenso pero no hay entrega,
  falta de posesión efectiva del enajenante.
• Comprador adquiere derecho en papel.
• Un elemento agravante es el principio de que los
  bienes perecen para su dueño, artículo 669 del
  C.C.

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IMPERFECCIONES

• En el caso de fincas o vehículos automotores, el
  embargo no constituye un mecanismo seguro, ni la
  legislación regula de manera adecuada ese
  privilegio.
• Grave lesión del principio de primero en tiempo,
  primero en derecho.
• Relación con la reforma del 455 C.C.
• Se sujeta la eficacia erga omnes a la publicidad
  registral.

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CONCLUSIÓN

• El sistema de la transmisión solo consensu es
  insuficiente, peligroso, genera innumerables
  conflictos y fraudes y está debilitado por
  múltiples contradicciones y excepciones.

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POSICIÓN DE YGLESIAS

• El sistema español de título y modo es más
  lento, pero más seguro, por lo que se trata de
  una opción a considerar.
• Posibilidad de realizar una afectación registral
  inmediata a un bien en proceso de venta o de
  gravarse.
• Crear una simple afectación temporal, o reserva
  de prioridad mientras se ejecuta el precontrato.

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II. Falsedades y nulidades de documentos e
inscripciones

• Ola de estafas y falsificaciones, venta o
  hipotecas simuladas o fraudulentas.
• La mayoría de las denuncias es por suplantación
  del titular registral verdadero.
• Causas 1) Cédula falsa, robada o altera del
  propietario del inmueble.
• 2) Poder falso.
• 3) Escritura falsa sin notario ni protocolo.

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• Modos utilizados para inscripción registral de
  título fraudulento
• Terrenos abandonados y de personas no residentes
  en el país.
• Propietarios fallecidos, sin realizarse ningún
  cambio registral.
• Notarios fallecidos.
• Ingenuidad de personas y falta de asesoría legal
  y topográfica adecuadas.

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ALCANCES Y EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL
DEL TÍTULO FRAUDULENTO

• Una vez inscrito el traspaso fraudulento, el
  adquiriente aparecerá como nuevo titular real con
  aparente legitimación (456 del C.C).
• Ver artículos 455, 456 y 457.
• Frecuentemente se plantea un litis consorcio
  pasivo necesario.

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Impugnación de nulidad

• Existe una falsa creencia de que atacando solo la
  venta o escritura fraudulenta, las ventas
  sucesivas o gravámenes que existiesen derivados
  de la inscripción producto del fraude, se
  anularán automáticamente a consecuencia de la
  nulidad.

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Tutela de terceros adquirientes de buena fe

• No se puede alegar buena fe cuando la negociación
  se realiza mediante un apoderado cuyo poder no
  está inscrito.
• Si el enajenante ha suplantado al verdadero dueño
  mediante cédula falsa.

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La fe pública registral en conductas culposas

• Según el 457 la nulidad de una enajenación hecha
  en fraude de acreedores afecta a terceros cuando
  han tenido conocimiento del fraude.
• Reforma del 457 Incluir el requisito de buena
  fe, libre de vicios, como elemento esencial para
  que opere la buena fe.