Pr

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Atelier VI - Aspects juridiques et financiers

• Présentation des aspects juridiques et financiers
  pour la réalisation dune salle de spectacles de
  grande capacité
• I Aspects juridiques
• II Aspects financiers
• Serge Haget, Pôle Finances

Séminaire  salle de spectacles 15 juillet 2008
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Le cadre juridique de lopération Zénith

• Le fondement juridique
• Lopération de nature publique suppose que la
  collectivité qui en porte la maîtrise douvrage
  soit juridiquement compétente.
• Dès lors que lopération est portée par la
  collectivité, cette dernière doit se doter dune
  compétence  culture  dans le cadre du
  dispositif de la loi du 13 juillet 1999
• Art. 5215-20 1c) du CGCT  construction ou
  aménagement, entretien, gestion, animation
  déquipements, de réseaux déquipements ou
  détablissements culturels, socioculturels,
  socioéducatifs, sportifs, lorsquils sont
  dintérêt communautaire 

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Nature de lopération

• La nature de lopération immobilière poursuivie a
  bien pour finalité dêtre affectée à un service
  public puisque les trois critères de ce dernier
  sont satisfaits
• Il sagit dune activité dintérêt général.
• Cette activité est assurée par une personne
  privée dans le cadre dun contrat de délégation
  de service public conclu entre elle et la
  collectivité.
• Elle est soumise à un régime spécial puisque le
  cahier des charges Zénith instaure, dune part un
  libre accès à tous les producteurs de spectacles
  dautre part, un contrôle administratif renforcé
  par lintervention en amont du Centre national
  des variétés (CNV).
• Compte tenu du mode de financement public dune
  part, et du fait de lencadrement tarifaire du
  prix des places et du prix de location qui est
  déterminé par le cahier des charges Zénith,
  dautre part, le service public est plutôt un
  service public administratif.

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Mode de réalisation

• La réalisation dun Zénith seffectue
  habituellement à travers une maîtrise douvrage
  publique (MOP) et la passation dun marché à
  maîtrise dœuvre après concours darchitecture
  (il est interdit de recourir au marché de
  conception-réalisation) et de marchés de travaux.
• La réalisation dun Zénith pourrait se faire à
  travers une concession de service public. Mais,
  les contraintes tarifaires du cahier des charges
  Zénith dune part, la rentabilité de léquipement
  dautre part, rendent un tel contrat
  économiquement peu attractif.
• Le mode de réalisation en PPP pourrait être
  exploré dune part, la complexité issue de la
  dualité exploitation / production imposé par le
  cahier des charges Zénith est susceptible de
  constituer la condition de recours à un tel
  contrat dautre part, le rôle dinterface de
  lexploitant pourrait en faire un simple associé
  du service public, condition également nécessaire
  à la passation dun contrat de partenariat

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Lexploitation de la salle

• Elle est classiquement réalisée à travers une
  délégation de service public (affermage, régie
  intéressée) voire un contrat de gérance

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Proposition de montage juridique de lopération
Aréna

• Division de lassiette foncière afin de
• séparer le sous-ensemble destiné à recevoir la
  salle Aréna et celui destiné à accueillir le
  centre commercial et les ouvrages de stationnement

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Le cadre juridique de lopération Aréna

• Conclusion dun bail emphytéotique de biens
  immobiliers (art. L 451-1 Code rural) pour
  permettre la réalisation de la salle de spectacle
• Conclusion dune vente en létat futur
  dachèvement (VEFA) (art. 1601-3 Code civil) afin
  de permettre lacquisition par la collectivité du
  parc de stationnement réalisé par le constructeur
  de lensemble comprenant le centre commercial et
  les parcs de stationnement

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Nature et conséquences juridiques du bail
emphytéotique

• Le bail emphytéotique confère au preneur un droit
  susceptible dhypothèque il peut être cédé et
  saisi par les formes prescrites pour la saisie
  immobilière
• Il peut être consenti pour plus de 18 ans et ne
  peut dépasser 99 ans il ne peut se prolonger par
  tacite reconduction
• Lemphytéote bénéficiera dune libre session de
  son droit qui est la nature du droit réel et
  dune libre affectation de lemprise du bail
  emphytéotique
• La CUB a eu recours récemment à cet instrument
  pour lopération dite  camping de Bruges ,
  considéré comme un équipement structurant

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Recours à la VEFA

• La VEFA est un contrat par lequel un tiers
  construit un ouvrage dont il revend une partie à
  ladministration au fur et à mesure de la
  construction de cet ouvrage.
• Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de
  louvrage jusquà la réception des travaux
• Le recours à la VEFA est strictement encadré par
  le juge administratif et celui-ci nhésite pas à
  requalifier le contrat en marché public sil
  constate que les quatre conditions cumulatives
  suivantes se trouvent réunies
• 1) Limmeuble est destiné à devenir la
  propriété de la personne publique dès son
  achèvement (critère toujours vérifié dans le
  cadre dune VEFA)
• 2) Le contractant de ladministration agit pour
  le compte de la collectivité, notamment lorsque
  lopération a été suscitée par la collectivité
• 3) Limmeuble est destiné à devenir
  intégralement la propriété de ladministration
• 4) Limmeuble est conçu en fonction des besoins
  de la collectivité.

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Recours à la VEFA

• En lespèce, le recours à la VEFA est possible
  dès lors quau terme de celle-ci la CUB ne
  devient propriétaire que du parc de stationnement
• La CUB a procédé de manière identique pour
  acquérir les places de stationnement au sein de
  limmeuble complexe  Portes de Bordeaux . La
  légalité de cette acquisition a été validée par
  larrêt de la Cour administrative de Bordeaux du
  19 mars 2002 Communauté urbaine de Bordeaux
• Pour une application plus récente relative à
  lauditorium de Bordeaux cf. TA Bordeaux, 9 mars
  2006.

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Acquisition des places de stationnement

• Lacquisition des places réalisée par un
  constructeur au titre de son permis de construire
  repose sur labsence dinterdiction en ce sens.
• Elle suppose toutefois quelle soit effectuée
  dans lintérêt général.
• Elle devra seffectuer à tout le moins à la
  valeur des domaines.

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Nature de lopération à réaliser

• Nécessité de procéder à une division foncière
  préalable afin de rendre possible une VEFA sur le
  parc de stationnement
• Une première division aurait pour objet de
  recevoir la salle de spectacles dans le cadre
  dun BE
• Une deuxième de recevoir le centre commercial et
  les ouvrages de stationnement dans le cadre dun
  double contrat (cession de propriété dassiette
  foncière et acquisition du parc de stationnement
  en vente à létat futur dachèvement).

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Le coût dun Zénith

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Coût de lAréna Montecristo

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Problématique foncière

• La CUB dispose de la maîtrise foncière pour les
  trois sites. Cependant, ces terrains se situent
  dune part dans le périmètre de la ZAC des quais
  de Floirac, dautre part, pour les sites
  pressentis du Lac, dans lopération daménagement
  du quartier du Lac (ex-concession SAUNAB).
• Le coût du foncier est donc à imputer au budget
  principal
• Floirac 8,8 M sur lîlot M1-M2.
• Bordeaux 7,7 M sur la parcelle TY6.
• Bruges 6,5 M sur la parcelle AH31.
• Par ailleurs, un bail emphytéotique est
  envisageable dans lhypothèse où la CUB devrait
  céder le foncier, seule la partie concernée par
  le bail emphytéotique aurait un impact sur le
  bilan de la ZAC (îlot M1).

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Aménagements extérieurs (parkings)

• A noter que le promoteur fait lui ressortir un
  coût de parking estimé à 
• 3,4 M pour 2000 places en surface soit un coût
  unitaire de 1 730,50 .

• Estimation du coût des parkings à Floirac

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Aménagements extérieurs (autres)

• A Floirac aménagement provisoire de lesplanade
  en talus planté au débouché du pont Jean-Jacques
  Bosc 0,4 M HT
• Au Lac indépendamment du projet salle de
  spectacles, pour la desserte du quartier du Lac,
  possibilité de faire une voie de liaison entre
  les échangeurs 4a et 5 afin dutiliser la
  capacité résiduelle de léchangeur 5 3 M HT

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Fonctionnement

• Un Zénith permet de dégager une redevance
  dexploitation annuelle de lordre de 240 000 .
• Les retombées fiscales dun Zénith sont évaluées
  par an à 50 000 pour la taxe professionnelle
  (CUB) et à 28 000 pour la taxe foncière
  (commune).
• Celles de lAréna nont pas été estimées.

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Délais

• Zénith
• Arrêté préfectoral pour la prise de compétence 
  octobre 2008
• Ecriture du programme  mars 2009
• Travaux  juillet 2012
• Mise en service  mai 2014
• Aréna
• - Obtention des autorisations administratives 
  de juillet 2009 à avril 2010.
• - Démarrage des travaux  juillet 2010.
• - Inauguration de Montecristo  été 2012

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Tableau de synthèse des coûts
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Incidences sur la capacité de Désendettement Sur
la base dune évaluation de 56 M avec un
étalement des paiements

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