U'S' Trade and Development Agency National Law Center for InterAmerican Free Trade

1
U.S. Trade and Development AgencyNational Law
Center for Inter-American Free Trade

• Estudio de Factibilidad
• Bursatilización de Activos Hipotecarios
• Sonora y Baja California

2
Estructura Básica Inicial Inversión Extranjera
en el Sector Inmobiliario Mexicano

• Estados Unidos México

colateral
Acreditante
Acreditado
Bien Inmueble
derechos
Trust
Inversionistas
notas
3
Bursatilización de Créditos Puente Hipotecarios
4
Sofoles como Fuente de Financiamiento
5
Por qué las sofoles y no los Bancos
19 de mayo de 2005, 0519 PM
ANUNCIA METROFINANCIERA PRIMERA BURSATILIZACION
INTERNACIONAL PUBLICA
http//espanol.news.yahoo.com/050520/4/10ani.html

• Su bursatilización ha sido de deuda directa o de
  créditos a constructoras (créditos puente), no de
  créditos hipotecarios como tales.
• Las sofoles han podido desarrollar prácticas,
  plataforma y documentación con estándares
  comunes, situación que sin duda les ha facilitado
  la bursatilización
• Menores requerimientos que bancos
• Menos regulados

6
Bursatilización de cartera de crédito a la
vivienda

• Septiembre 2003 Primera Bursatilización de
  Cartera de Crédito a la Vivienda por Sólida
  Administradora de Portafolios Banorte
• 340 Millones en Certificados Bursátiles
• Correspondió a 10164 contratos originados en la
  segunda mitad de los años 80s
• No tuvo garantía SHF

7
Estudio de Factibilidad Bursatilización de
Activos Hipotecarios

• Financiado por U.S. Trade and Development Agency
• 9 meses de duración inicio Mayo 5, 2005
• Estados piloto Baja California y Sonora
• Entidad Adjudicataria ICRESON
• Análisis Mercado Primario y Secundario
• Marco Legal Estatal y Federal
• Registro Público, Poder Judicial, Función
  notarial,etc.
• Estandarización documental y de prácticas
• Objetivo Analizar las Condiciones para Atraer
  Inversión Extranjera a México en materia
  inmobiliaria

8
Análisis - Participantes
Abogados
Estructurador
Emisor/Originador
Registro Público
Inversionistas
Colocador
Notarios
Calificadores
Garantes
9
Principios

• Segregación de activos (True Sale)
• Aislamiento frente al Riesgo de Insolvencia
• Del Deudor
• Del Fiduciario
• Prelación
• Ausencia de Gravámenes Ocultos
• Seguridad Jurídica
• Estado de Derecho

10
Variables a Analizar
Registro Público
Documentación
Marco Legal
Otros Jugadores Notarios, Jueces, Abogados, etc.
11
Sistema(s) Registral(es)

• Seguridad Jurídica
• Plazos de procesamiento de los trámites
• Principio de prelación
• Operación Remota
• Consulta Pública de Base de Datos
• Gravámenes Ocultos
• Unicidad de Registros
• Relación Catastro Registro
• Folio Real
• Generación de Estadísticas

12
Análisis De Contratos y Prácticas
Originación
Bursatilización
Cesión
Colocación
Contratos de Crédito
Contrato de Cesión
Contrato de Fideicomiso
A la Luz De Contratos de Mejora Crediticia, de
Emisión, de Colocación, Trust Deed, etc.
13
Estandarización

• Estandarización de instrumentos y términos
  contractuales
• Compulsa entre jugadores de la industria nacional
• Facilitar la labor de toma de decisiones y la
  liquidez de los instrumentos
• Comparativo Fideicomiso/Hipoteca con el Trust
  Deed
• Estandarización de términos financieros
• Estandarización de Derechos de cobro y ejecución
  de créditos hipotecarios
• Prácticas Comunes y Mejores Prácticas
• Tecnología

14
Análisis Marco Legal
Originación
Bursatilización
Cesión
Colocación
Derecho Mercantil Derecho Bursátil Derecho
Bancario Derecho Financiero Derecho
Administrativo Derecho Civil Derecho
Procedimental
15

• Pirámide de Ordenamiento

MERCADO SECUNDARIO Inversionistas
MERCADO PRIMARIO Contratos / Leyes Registro
Público y Otros Jugadores
Análisis Inicial
Integración Grupos de Trabajo
E S T A D O D E D E R E C H
O
16
Capítulo Internacional

• Hacia un Mercado Común Hipotecario
  Latinoamericano
• Países Selectos
• Países con mercados domésticos de bursatilización
  de créditos hipotecarios
• Argentina, Brasil, Chile, Colombia, Costa Rica,
  (Perú)
• Argentina Pionero en la bursatilización de
  créditos hipotecarios (1996)
• Titulizadora Colombiana (2001) Creada por IFC y
  5 bancos hipotecarios líderes en Colombia

17
Capítulo Internacional

• Colombia (Marco Legal)
• Ley 546 de 1999 permite la creación de compañías
  de bursatilización, incluyendo Vehículos
  Inmobiliarios
• Valores Inmobiliarios gozan de exención fiscal
  (hasta 2006)
• Bancos obligados a originar préstamos de interés
  social con garantía gubernamental 100

18
Capítulo Internacional

• Análisis de Sistemas Registrales, Marco Legal,
  Estandarización y Funcionamiento de Mercados
  Primarios y Secundarios en Argentina, Brasil,
  Chile, Colombia, Costa Rica, Perú

19
Temas Legales, Fiscales y Regulatorios

• ?? Propiedad (compraventa de bienes raíces)
• ?? Títulos de Propiedad sin Gravámenes / Registro
  
• ?? Ejecutabilidad de Gravámenes
• ?? Transferibilidad/Cesión
• ?? Ejecución/reposesión
• ?? Evicción
• ?? Documentación Legal
• ?? Leyes sobre Fideicomisos/Vehículos Especiales
• Leyes sobre Bursatilización y Empresas
  Bursatilizadoras
• ?? Notificación/aprobación del deudor
• ?? Estructura Fiscal
• ?? Impuesto del Timbre
• ?? Segregación
• ?? Recurso