Kein Folientitel

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Immobilien-Rating
Finance Day 2002 des CoFaR Center of Finance
and Risk Managementder Johannes-Gutenberg-Univers
ität Mainz 25. November 2002
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• Immobilien-Rating
• 1 Begriffsabgrenzung, Informationsbedarfe,
  Teilmodelle
• Gestaltungselemente für Immobilien-Ratings
• Reale Ratingmodelle und ihre Beurteilung
• Offene Fragen
• Fazit und Ausblick

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• Rating
• (Systematisches) Verfahren zur Beurteilung von
  Personen, Gegenständen oder Situationen mit Hilfe
  von Skalen (Everling/Heinke)
• Beispiele
• Warentests/Gourmet- und Hotelführer
• Schulnoten
• Ausfallrisiken von Krediten an Unternehmen und
  Personen
• Ökologische Qualität von Produkten oder
  Unternehmen
• Fonds
• Immobilien
• Absicht Entscheidungshilfe für Aktivitäten mit
  Fehlentscheidungsrisiko
• Oder Verbesserung der Informationslage über
  künftige Zielerreichungsgrade (nicht nur über
  Risiken!)

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EK-Geber/Käufer FK-Geber
Unternehmen/ Immobilie Person Fonds
Markt Objekt Person Markt Objekt
Person Markt Immo
Bereiche des Immobilien Rating
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• Funktionen des Immobilien-Rating
• Allgemein (s.o.) Verbesserung der
  Informationslage über künftige Zielerreichungsgrad
  e
• Was interessiert Fremdkapitalgeber
  Gefährdungspotential
• Fähigkeit zur Rückzahlung von Krediten (Cash
  Flow-Verläufe)
• Werthaltigkeit Nachhaltige Qualität (
  mittelfristige Verkäuflichkeit) zu angemessenem
  Preis (HVB)
• Was interessiert Eigenkapitalgeber (zusätzlich)
  Erfolgspotential
• Wert- und Renditeentwicklung
• Anlagerisiko (Wert- und Renditeschwankung)
• Was interessiert Immobilienunternehmen
  Kostensenkungspotential
• Faire Beurteilung der Objektchancen und
  risiken ohne Aufschlag für
  Informationsrisiken
• Quintessenz Prinzipiell großer Bedarf an
  Immobilien-Rating wenn Ansprüche erfüllbar
  sind wenn Nutzen gt Kosten

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• Immobilien-Rating
• 1 Begriffsabgrenzung, Informationsbedarfe,
  Teilmodelle
• Gestaltungselemente für Immobilien-Ratings
• Reale Ratingmodelle und ihre Beurteilung
• Offene Fragen
• Fazit und Ausblick

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Gestaltungselemente eines Immobilien-Rating
Untersuchter Einflussbereich Immobilienmarktrating Objektrating beides
Analysemodell intuitiv ökonometrisch ökonometrisch
Zeitbezug des Urteils aktuell/vergangen-heitsbezogen zukunftsbezogen zukunftsbezogen
Fristigkeit/Zeithorizont kurzfristig langfristig langfristig
Risikoerfassung gar nicht/nur implizit explizit (Verteilungen) explizit (Verteilungen)
Zuordnungskriterien Art/Zahl/Auswahl Vorgabe durch Experten modellimmanent modellimmanent
Gewichte Vorgabe durch Experten modellimmanent modellimmanent
Datenbasis repräsentativ lang/kurz breit/eng
Ratingskala grob differenziert differenziert
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(No Transcript)
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Forward Looking Approach (Torto Wheaton
Research) Ansatz zur Prognose von
Teilmarktentwicklungen und zur Messung von
Immobilienrisiken. Er basiert auf einem
ökonomischen Modell des Immobilienmarktes. Es
werden gleichzeitig die Angebots- und die
Nachfrageseite der Immobilienmärkte erfasst.
Neben den Einflüssen der allgemeinwirtschaftlichen
Faktoren werden im Modell die Zusammenhänge
zwischen den Bau- und Immobilienmarktgrößen, wie
beispielsweise die Bautätigkeit, die
Leerstandsquote, die Mietenhöhe etc.,
berücksichtigt. Die Preisentwicklung auf den
Immobilienmärkten gilt wegen der beobachtbaren
Immobilienzyklen als teilweise vorhersehbar. Das
eigentliche Risiko von Immobilieninvestitionen
beschränkt sich dann auf die Unsicherheit über
die Prognosen. Anhand des Modells ist es möglich,
die erwarteten Prognosefehler in Höhe und
Wahrscheinlichkeit zu schätzen und in Form von
Bandbreiten anzugeben. Je breiter diese
Intervalle ausfallen, desto höher ist das Risiko.

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Alternative Risikoverständnisse

Rendite/Wert
Rendite/Wert
Rendite/Wert
0
0
0
t
0
t
t
Risiko II Unsicherheit der Inputgrößen
Risiko?
Risiko IStreuungsrisiko
Zusätzlich ließe sich über die Berücksichtigung
des informationslogischen Risikos nachdenken
Unsicherheit über die Unsicherheit
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Prognose der Marktentwicklung Forward Looking
Approach (Torto/Wheaton)
Definition der Unsicherheit
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Idealtypische Gestaltungselemente eines
Immobilien-Rating
Untersuchter Einflussbereich Immobilienmarktrating Objektrating beides
Analysemodell intuitiv ökonometrisch ökonometrisch
Zeitbezug des Urteils aktuell/vergangen-heitsbezogen zukunftsbezogen zukunftsbezogen
Fristigkeit/Zeithozizont kurzfristig langfristig langfristig
Risikoerfassung gar nicht/nur implizit explizit (Verteilungen) explizit (Verteilungen)
Zuordnungskriterien Art/Zahl/Auswahl Vorgabe durch Experten modellimmanent modellimmanent
Gewichte Vorgabe durch Experten modellimmanent modellimmanent
Datenbasis repräsentativ lang/kurz breit/eng
Ratingskala grob differenziert differenziert
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• Immobilien-Rating
• 1 Begriffsabgrenzung, Informationsbedarfe,
  Teilmodelle
• Gestaltungselemente für Immobilien-Ratings
• Reale Ratingmodelle und ihre Beurteilung
• Offene Fragen
• Fazit und Ausblick

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• Reale Ratingmodelle und ihre Beurteilung
• Generell Geringer Grad an wissenschaftlicher
  Dokumentation, daher Modelle meist nicht
  (exakt) beurteilbar
• Züblin Immobilien Rating
• HypoVereinsbank
• FERI/TÜV Süddeutschland

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Züblin Immobilien Rating
15 Kriterien Kriterium Gewicht Standortqua
lität Lage/Verkehrsanbindung
Wirtschaftsregion Gewichtung 1
3 Umgebungsqualität Gebäudeeigenschaften
Noten 0 - 3 Nutzungsart Konzeption
Max. Punktzahl 66 Nutzungsflexibilität
Renovationsbedarf 22 36 P A Zustand
Gebäudetechnik Vermietungssituation37 51
P AA Mietermix Bonität 52 66
P AAA Leerstand Mieterhöhungspotenzial
Betriebskostenüberwälzung
Ertragssituation Nettoertrag
Eigenkapitalrendite
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• Reale Ratingmodelle und ihre Beurteilung
• Generell Geringer Grad an wissenschaftlicher
  Dokumentation, daher Modelle meist nicht
  (exakt) beurteilbar
• Züblin Immobilien Rating Ziel
  Unterstützung von Anlageentscheidungen
  Markt- und Objektrating, aber nicht getrennt (15
  Kriterien) Eng gehaltene Gewichts- und
  Notenskalen Expertenmodell
  Andere Gestaltungsparameter und Performance nicht
  beurteilbar
• HypoVereinsbank
• FERI/TÜV Süddeutschland

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• Reale Ratingmodelle und ihre Beurteilung
• Generell Geringer Grad an wissenschaftlicher
  Dokumentation, daher Modelle meist nicht
  (exakt) beurteilbar
• Züblin Immobilien Rating
• HypoVereinsbank Ziel Ermittlung der
  nachhaltigen Qualität ( Verkäuflichkeit)
  damit vorrangig Unterstützung der
  Kreditentscheidungen Skalen an
  hausinterne Kreditratingskalen angelehnt (10
  Stufen) Markt- und Objektrating (aber
  nicht getrennt) Teilkriterien nicht
  beschrieben Expertenmodell
  Keine (explizite) Berücksichtigung des Risikos
  Andere Gestaltungsparameter und Performance
  nicht beurteilbar
• FERI/TÜV Süddeutschland

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FERI Immobilienmarkt Rating
Das System besteht aus drei Elementen einer
umfangreichen Datenbank für jede Region, einem
Prognosemodell und einem Rating-Kalkulationsmodul.
Anhand der Datenbank wird mit Hilfe des Modells
eine langfristige, 8-jährige Prognose für
allgemein- und immobilienwirtschaftliche Größen
erstellt. Abhängig von den relativen Änderungen
dieser Größen in jedem der 10 betrachteten Jahre
(2 historische und 8 prognostizierte Jahren)
werden ihnen zwischen 0 (die schlechteste
Entwicklung) und 100 (die beste Entwicklung)
Punkte zugerechnet. Die Punkte für die einzelnen
Jahre und die einzelnen Größen werden mit einer
vorab bestimmten Gewichtung summiert. Die
Zusammensetzung der Größen und deren Gewichtung
hängen vom Typ der Immobilie ab 8 Teilmärkte
werden dabei unterschieden. Das Ergebnis ist
eine Punktezahl zwischen 0 und 100, die in das
Rating umgewandelt wird. Diese Prozedur wird für
jede Region durchgeführt. Das Rating beurteilt
das Potential und das Risiko des Marktes. Es ist
ein relatives Maß 50 Punkte bedeuten immer ein
durchschnittliches Risiko im Vergleich zu anderen
Märkten. Eine Aussage über das absolute Risiko
wird nicht getroffen.
1 Vgl. Everling (1999), S. 10.
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(No Transcript)
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• Reale Ratingmodelle und ihre Beurteilung
• Generell Geringer Grad an wissenschaftlicher
  Dokumentation, daher Modelle meist nicht
  (exakt) beurteilbar
• Züblin Immobilien Rating
• HypoVereinsbank
• FERI/TÜV SüddeutschlandTyp I Reines
  (Teil-)Marktrating, Typ II Markt- und
  Objektrating ( TÜV) Ziel Urteil über
  Rendite/Wertentwicklung und Risiko von
  Investitionen in Teilmärkten von
  EinzelinvestitionenAnalytisches Modell, das auf
  expliziten Marktprognosen aufbautUmfassende
  DatenbasisMarktmodelle ökonometrisch fundiert
  (?)ExpertenmodellRisiken erfasst, Risikotyp
  und konkrete Erfassung aber nicht
  nachvollziehbarInsgesamt sicher bestes derzeit
  in Deutschland verfügbares Modell

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• Immobilien-Rating
• 1 Begriffsabgrenzung, Informationsbedarfe,
  Teilmodelle
• Gestaltungselemente für Immobilien-Ratings
• Reale Ratingmodelle und ihre Beurteilung
• Offene Fragen4.1 Folgen des Ratingurteils4.2 E
  mpirisch-statistische Basierung/Backtesting4.3 B
  asel II 4.4 Rating und Portfoliosteuerung
• Fazit und Ausblick

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• Offene Fragen Folgen des Ratingurteils
• Ist Rating absolutes oder relatives Urteil?
  Relativ zu was?
• Wie lässt sich Ratingeinstufung in Entscheidungen
  übersetzen zu
• Kauf/Verkauf
• Renditeforderung/Performancemessung
• Kreditvergabe und Konditionen?

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• Offene Fragen Empirisch-statistische
  Basierung/Backtesting
• Ist das Ratingmodell auf empirisch-statistische
  Weise fundiert? Wie gut war dabei das
  empirische Material?
• Ist die Auswahl der Kriterien empirisch
  validiert?
• Ist das Gewicht der Kriterien empirisch
  validiert?
• Findet ein laufendes Backtesting der Ergebnisse
  statt?
• Mit welchen Ergebnissen bezüglich der
  Treffergüte und der Stabilität? (auf welche
  Zeithorizonte?)
• Wie könnte überhaupt ein Backtest auf Treffergüte
  konstruiert sein?
• Trennung in Modellfehler und Anwendungsfehler?

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• Offene Fragen Basel II
• Vergleichbarer Status zu Kreditrisikomodellen?
• Nutzung zur Berechnung der PD (Ausfallwahrscheinli
  chkeit) und des LGD (Verlust bei Ausfall) im
  fortgeschrittenen internen Ansatz? (um die
  unvorteilhaft angesetzten Anrechnungen von
  Sicherheiten und von Standard-LGDs zu umgehen).

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Offene Fragen Rating und Portfoliosteuerung Wi
e lässt sich Rating-Urteil zu Märkten und
Einzelobjekten zur Steuerung von
Immobilienportfolios verwenden? Rating vs.
Rendite/Risiko Rating und Korrelationen
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• Immobilien-Rating
• 1 Begriffsabgrenzung, Informationsbedarfe,
  Teilmodelle
• Gestaltungselemente für Immobilien-Ratings
• Reale Ratingmodelle und ihre Beurteilung
• Offene Fragen
• Fazit und Ausblick

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• Fazit und Ausblick
• Immobilien-Rating wird angesichts der großen
  Investments in Immobilien, der Zunahme der
  Risiken und des Risikobewusstseins stark an
  Bedeutung gewinnen.
• Dazu bedarf es aber großer Anstrengungen der
  Entwicklung von Ratingverfahren, die den an
  sie gestellten, den Kreditrisikomodellen
  vergleichbaren Ansprüchen entsprechen.
• Die derzeitigen Modelle können alles in allem
  diesen Ansprüchen noch nicht (voll) gerecht
  werden.
• Dies ist vorrangig auf die schlechte Datenbasis
  und die bisher kaum geleistete
  wissenschaftliche Aufarbeitung des
  Immobilien-Rating zurückzuführen.

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Danke schön! Was sind Ihre Fragen und Kommentare?