Stima di un immobile residenziale

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Stima di un immobile residenziale

• Esercitazione on line
• La soluzione

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Passaggi problematici

• I passaggi problematici da risolvere sono
  connessi alla quarta sezione del rapporto di
  stima e sono i seguenti
• Lindividuazione del valore corrispondente allo
  scopo
• La selezione argomentata dei dati forniti dalle
  fonti indirette
• La scelta del procedimento di stima
• La stima del valore dellimmobile.

• Individuazione dello scopo e del valore
• () nella prospettiva della sua vendita (sl.1)
• Rinvia alla caratteristica di utilità diretta del
  bene a cui consegue il Valore di mercato

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2. Le analisi di mercato

• Le quotazioni fornite appaiono disomogenee per
• orizzonte temporale a cui si riferiscono
• articolazione territoriale assunta.
• La prima fase consiste nella selezione dei dati
  più recenti
• Le quotazioni del secondo semestre 2003 riportate
  da Nomisma, Consulente immobiliare e Fiaip
• La seconda considera la selezione della/e fonte/i
• In ragione della modesta articolazione
  territoriale proposta da Nomisma e Consulente
  Immobiliare si assumono le indicazioni fornite
  dalla Fiaip relative al quartiere di S. Marco
• Segue lelaborazione dei dati di base per
  giungere ad un valore medio unitario

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3. Procedimento di stima

• Nellambito dei procedimenti sintetici per la
  stima del valore di mercato si assume il
  procedimento per punti di merito secondo il
  modello moltiplicativo
• Tale scelta è giustificata dallassenza di un
  campione rigorosamente significativo.
• I passaggi operativi sono 3
• Stima del valore medio unitario
• attribuzione dei coefficienti moltiplicatori
• calcolo del valore unitario ponderato secondo la
  formula
• Vm di stima V medio K
• Dove K KpeKpiKtKe

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3.1/2 Stima del valore medio unitario e
attribuzione dei coefficienti

• La stima del valore medio unitario fa riferimento
  alle quotazioni Fiaip relative a
• Beni a destinazione residenziale
• Localizzati a S. Marco
• Nuovi o integralmente ristrutturati
• Il valore medio è pari a 9.000 euro/mq commerciale

• Lattribuzione dei coefficienti considera
• La posizione favorevole dellimmobile rispetto
  alla media degli immobili localizzati a S. Marco
  prossimità al trasporto pubblico, dotazione di
  servizi, zona socialmente pregiata
• La sua scarsa altezza di piano e conseguente
  mancanza di luminosità e arieggiamento
• Le caratteristiche intrinseche
• la qualità edilizia popolare
• letà del manufatto
• lo stato manutentivo mediocre.
• La circostanza per cui limmobile è occupato.

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3.3. Il valore unitario ponderato
Val. medio Unitario fonti indirette per immobili
nuovi a S. Marco
Coeff. fornito da pubblicazioni specializzate per
imm. in zone ambientalmente pregiate
Coeff. che considera la scarsa luminosità
dellimmobile
Coeff. che considera la tipologia popolare, stato
manutentivo mediocre e età del manufatto (cfr.
matrice CI)
Coeff. che considera lo stato di occupazione del
bene e la scadenza dei contratti in essere (2009)
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4. La stima del valore dellimmobile

• Sulla base delle elaborazioni effettuate è
  possibile affermare che il più probabile valore
  di mercato dellimmobile oggetto di stima è pari
  a 437.000 euro.