AREE EDIFICABILI

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AREE EDIFICABILI
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AREE FABBRICABILI

• Definizione
• porzione di terreno che si presti alla
  costruzione di un fabbricato urbano civile o
  industriale

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CLASSIFICAZIONE

• Aree per uso pubblico (realizzazione e
  mantenimento di opere di interesse pubblico (sono
  normalmente sottoposte a vincoli)
• Aree per uso privato (soddisfacimento della vita
  civile e produttiva, con vincoli di varia natura
  imposti da esigenze collettive, secondo una
  visione organica e programmata delluso del
  territorio)

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Aree ad uso privato

• Terreni agricoli aree destinate e
  prevedibilmente destinabili in futuro allo
  svolgimento dellattività produttiva agricola
• Aree edificabili aree che, indipendentemente
  dallo sfruttamento attuale, presentano
  suscettività ad essere utilizzate per la
  costruzione di fabbricati urbani civili o
  industriali

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segue

• La qualificazione di AREA EDIFICABILE è
  indipendente dalla natura del suolo, dalla sua
  destinazione attuale e dalla volontà del
  proprietario.
• Dipende
• dalla non destinazione ad uso pubblico
• dalla mancanza di vincoli legali che ne
  impediscono luso edificatorio
• dallesistenza di una domanda per tale uso.

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CARATTERISTICHE DELLE AREE EDIFICABILI

• Caratteristiche intrinseche
• Caratteristiche estrinseche
• Situazione giuridica

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Caratteristiche estrinseche

• Rappresentano le peculiarità possedute dallarea
  nei confronti dellambiente esterno (zona).
• la posizione
• la presenza di infrastrutture

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Caratteristiche intrinseche

• Rappresentano le caratteristiche proprie
  (interne) possedute dallarea.
• Dimensioni
• Forma geometrica (regolare o irregolare)
• Sviluppo del fronte stradale
• Giacitura (e esposizione)
• Natura del terreno
• Distanza dalle reti pubbliche

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DIMENSIONI
AREA DI MINOR VALORE UNITARIO
AREA DI MAGGIOR VALORE UNITARIO
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FORMA GEOMETRICA
AREA DI MINOR VALORE UNITARIO
AREA DI MAGGIOR VALORE UNITARIO
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SVILUPPO DEL FRONTE STRADALE
AREA DI MAGGIOR VALORE UNITARIO
AREA DI MINOR VALORE UNITARIO
STRADA
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GIACITURA E ESPOSIZIONE
Aree di minor valore unitario
Area di maggior valore unitario
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Situazione giuridica

• Complesso dei vincoli di diritto pubblico e
  privato (servitù) che pongono limiti
  allutilizzazione edilizia dellarea.
• Rispetto delle distanze dai confini di altre
  proprietà
• Altezza massima dei fabbricati realizzabili
• Rispondenza urbanistica dei fabbricati
  realizzabili
• Rispetto delle norme urbanistiche
• Rispetto degli indici di sfruttamento

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MERCATO DELLE AREE FABBRICABILI

• Il mercato delle aree fabbricabili è strettamente
  connesso a quello dei fabbricati.
• DOMANDA sostanzialmente elastica in funzione
  della richiesta di fabbricati
• OFFERTA rigida per carenza di aree da destinare
  alledilizia (per protezione dellambiente, per
  necessità di pubblica utilità ecc.)

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CRITERI ESTIMATIVI

• Le aree fabbricabili si stimano
• In base al VALORE DI MERCATO
• In base al VALORE DI TRASFORMAZIONE
• In base al VALORE COMPLEMENTARE (reliquati o
  pezze segregate)

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Valore di mercato

• Può applicarsi quando esiste un mercato attivo
  delle aree.
• Procedimento di stima DIRETTO-COMPARATIVO
• Aree simili (per caratteristiche estrinseche,
  intrinseche e giuridiche)
• Ricerca dei PRZ di c/v delle aree simili
• Scelta del parametro di stima (mc edificabile)
• Applicazione della proporzione di stima
• Eventuali aggiunte e detrazioni

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segue
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Aggiunte e detrazioni
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Valore di trasformazione

• Si applica quando non è possibile derivare il
  valore dellarea attraverso il procedimento
  diretto.
• CASI
• 1. Aree caratterizzate da condizioni di mercato
  di monopolio (centro storico, indici di
  edificabilità particolari)
• 2. Scarsa attività del mercato delle aree (centri
  storici)

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Valore di trasformazione

• Il valore di trasformazione, in questi casi,
  equivale al procedimento di stima INDIRETTO (o
  analitico-ricostruttivo) e
• NON ASSUME LA CARATTERISTICA DI ASPETTO ECONOMICO
  AUTONOMO, BENSI QUELLO DI UN PROCEDIMENTO DI
  STIMA FINALIZZATO ALLA RICERCA DEL VALORE DI
  MERCATO

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Valore di trasformazione
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Stima dei reliquati (o pezze segregate)

• RELIQUATO porzione di area urbana che, per
  motivi diversi (espropriazione, ritaglio di forma
  irregolare, dimensioni ridotte, ecc.) non
  presenta le possibilità di sfruttamento
  edificatorio ma che, unito ad unarea viciniore,
  ne esalta il valore.

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segue

• Il valore del reliquato è connesso alla
  COMPLEMENTARIETA con lappezzamento confinante.
• Laspetto economico da applicare è quello del

VALORE COMPLEMENTARE
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segue
STRADA PUBBLICA
B
A
RELIQUATO
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Stima pratica del valore di mercato delle aree
fabbricabili

• Gli operatori di mercato adottano spesso
  procedimenti di stima di tipo schematico che,
  tuttavia, possono portare a risultati
  attendibili.
• In particolare, la stima sintetico-pratica delle
  aree fabbricabili si basa sullincidenza
  percentuale del valore dellarea sul costo di
  costruzione del fabbricato su di essa
  realizzabile.

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segue

• dove
• incidenza media percentuale del valore
  dellarea (18 -25)
• Vk fabbricato Valore di costo di costruzione del
  fabbricato realizzabile