LE DROIT DE PREEMPTION sur les fonds de commerce et les baux commerciaux

1
LE DROIT DE PREEMPTION sur les fonds de
commerceet les baux commerciaux

• NICE le 14 MAI 2008

2
Un projet issu du politique

• Ce sont les élus de terrain qui ont ressenti le
  problème et qui ont souhaité pouvoir agir sur un
  domaine sur lequel ils navaient aucun moyen
  daction.
• Ladministration concernée nétait pas demandeur

3
Un projet issu du politique

• Deux problématiques sous tendaient la demande
• Préserver le commerce de proximité de
  lenvahissement par dautres activités
• Procéder à un réaménagement commercial

4
Un projet issu du politique

• Ce projet  terrain  plein de bon sens
• touche à trois fondamentaux de notre société
• - Le droit de propriété
• La liberté dentreprendre
• Lintérêt général

5
La nouvelle donne commerce

• Le code du commerce doit répondre aux exigences
  européennes de liberté de la concurrence
• Lurbanisme et laménagement local au nom du
  principe de subsidiarité échappent aux exigences
  de  Bruxelles 

6
La nouvelle donne commerce

• Les acteurs terrains nont pas lhabitude de ces
  nouvelles et futures répartitions et des
  attributions des tâches
• Les transferts de compétences demandent des
  délais de formation, dinformation et
  dexpérimentation

7
Le dispositif

• Une loi le 2 Août 2005
• Des décrets dapplication le 26 décembre 2007
• Le document pratique de déclaration préalable le
  29 février 2008, publié au JORF le 1er Avril
• (CERFA 1364401)Ministère de lécologie, du
  développement et de laménagement durables

8
Le dispositif

• Seule la commune peut préempter!
• Contrairement à la préemption des murs la loi ne
  prévoit aucune délégation de compétences
• La commune doit disposer du budget requis pour
  les opérations de préemption

9
Le dispositif

• Un dispositif en trois phases
• La délimitation du périmètre de préemption
• Lexercice de la préemption
• La rétrocession à un repreneur

10
Le périmètre

• Délimitation dun périmètre  par délibération
  motivée 
• Ce qui implique
• Un plan du périmètre
• Un rapport analysant la situation du commerce et
  de lartisanat du périmètre et les menaces pesant
  sur la diversité commerciale et artisanale

11
Le périmètre

• Le périmètre doit faire lobjet, par décret, dun
  avis préalable de la Chambre de commerce et
  dindustrie et de la Chambre des métiers et de
  lartisanat (plan rapport)
• Les chambres doivent donner une réponse dans les
  deux mois ou sont supposées être favorables

12
Le périmètre

• Les critères de motivations du périmètre
• Taille des surfaces commerciales
• La nature des activités (première nécessité)
• Le type de commerces (indépendants)
• besoins des consommateurs
• Attractivité
• Avenir harmonieux et durable

13
Le périmètre

• La démarche partenariale avec les chambres est
  souhaitable en amont de la soumission du
  périmètre par la commune et surtout pour les
  communes ne disposant pas de spécialiste du
  commerce et de lartisanat

14
Le périmètre

• La délibération délimitant le périmètre doit être
  affichée durant un mois à partir de la date de
  délibération et faire lobjet dune publication
  dans deux journaux locaux

15
Le périmètre

• Conseils pratiques
• Tout ce qui na pas été fait dans les règles,
  souvent par anticipation et pour répondre à
  lurgence, doit être recommencé de façon à ne pas
  risquer d être attaqué pour un recours en
  annulation ou en excès de pouvoir

16
La préemption

• Elle concerne la cession de fonds et de baux
  commerciaux à titre onéreux
• La transmission du fonds sous forme de cessions
  de parts sociales nest pas concernée sous
  réserve quelle ne traduise pas un échappatoire
  que le juge apprécierait

17
La préemption

• En pratique
• Déclaration préalable du cédant en 4 exemplaires
  selon le formulaire CERFA 1364401 par pli
  recommandé ou contre récépissé à la mairie de la
  commune
• Obligation de mentionner le prix et les
  conditions
• En cas  doubli  la vente peut être frappée de
  nullité pendant cinq ans

18
La préemption

• La commune doit notifier sa décision dans un
  délai de deux mois, son silence, passé ce délai
  vaut renoncement
• Si elle préempte deux cas sont possibles
• Elle est daccord sur le prix
• Elle nest pas daccord sur le prix

19
La préemption

• Daccord sur le prix
• Lacte de vente doit être signé dans un délai de
  trois mois et le paiement effectué lors de la
  cession

20
La préemption

• Pas daccord sur le prix
• La commune saisit dans un délai de deux mois le
  juge des expropriations pour estimation par le
  service des domaines
• Après fixation judiciaire du prix, le cédant et
  la commune ont deux mois pour accepter le prix
  ou renoncer à la mutation .
• Le silence valant acceptation du prix judiciaire
  et transfert de propriété à la commune

21
La rétrocession

• Recherche dun repreneur par la commune
• Dans un délai dun an
• Élaboration dun cahier des charges (diversité)
  approuvé par le conseil municipal
• Appel à candidature affichage en mairie dun
  avis pendant 15 jours, dépôts de candidatures

22
La rétrocession

• Exploitation du fonds pendant la période dun an?
• Interdiction de conclure des baux commerciaux.
  Conventions précaires
• Qui paie les loyers?
• Quid des obligations à légard des éventuels
  salariés?

23
La rétrocession

• Acte de rétrocession
• -Mention dans lacte des clauses de résiliation
  en cas de non respect du cahier des charges
• -Délibération du conseil municipal (autorisation
  de rétrocession et choix de lacheteur)
• -Affichage 15 jours en mairie
• -Accord du bailleur imposé par la loi!

24
La rétrocession

• Acte de rétrocession
• Si opposition du bailleur
• Saisine du TGI notifié par le bailleur à la
  commune dans un délai de deux mois
• Suspension du délai dun an.

25
La rétrocession

• Si absence de repreneur à la fin du délai dun
  an
• Lacquéreur évincé au début de lhistoire est
  prioritaire!
• Que vaut alors le fonds de commerce et quelle
  seront les suites données par le vendeur à
  laffaire?

26
Le droit de préemption

• Une demande pratique qui finit par ressembler à
  une  usine à gaz 
• Une source de contentieux qui peut majorer de
  façon notable les budgets prévisionnels dorigine
• Un  ultima ratio  dont il vaut mieux se servir
  avec précaution