TURISMO Y DESARROLLO INMOBILIARIO

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TURISMO Y DESARROLLO INMOBILIARIO

• El Salvador, 2007

Sonia Baires PRISMA, Investigadora asociada
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CONTEXTO ACTUAL
Acciones de promoción del turismo
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a) Factores estimulando inversión inmobiliaria y
de turismo

• Internos
• Venta durante 2005-06 de los 4 principales bancos
  nacionales con un volumen total de US 3,000
  millones, de los cuales se estima US 1,500 serán
  invertidos en el país
• Desarrollo de grandes proyectos de
  infraestructura (Puerto Cutuco, Carretera
  Longitudinal del Norte).
• Clima de inversión favorable (estabilidad
  macroeconómica, etc.).
• Externos
• Dos millones de salvadoreños en el exterior que
  envían más de US 3 mil millones anuales, visitan
  el país e invierten en vivienda.
• Retiro de los baby-boomers en Estados Unidos.

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Internacionalización del sistema financiero
Banca salvadoreña (2002) 1/3 del total de activos
en Centro América. 4 bancos más grandes eran los
4 bancos privados más grandes de la
región. Convergencia tasas de interés e inflación
hacia tasas internacionales.
Tasas de interés domésticas activas y pasivas,
inflación y tasas de interés pasivas en Estados
Unidos. Años 1998-2003.
Fuente BCR, 1998-2002
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Longitudinal Norte
Fuente CND, 2007
Puerto Cutuco
Fuente CND, 2007
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b.1) Importancia del sector turismo

• Número turistas y procedencia
• Tercer país receptor de turistas.
• Provenientes de C.A. y EE.UU.
• En C.A. principalmente de Guatemala.

Fuente CORSATUR. Boletín Estadístico 2006- El
Salvador
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Proporción del PIB Total
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Empleo generado
POBLACION EMPLEADA SECTOR TURISMO
ESTADIA DE VISITANTES Y GASTO PROMEDIO 2004-2006
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Apuesta turística

• Congresos y Convenciones (San Salvador)
• Sol y Playa (Los Cóbanos, La Libertad, Costa del
  Sol, Bahía de Jiquilisco, Golfo de Fonseca)
• Ecoturismo y aventura (Ruta de la paz, volcanes y
  lagos parques nacionales)
• Arqueológico, histórico, cultural (Ruta de Las
  Flores, Ruta de las mil cumbres, Ruta
  arqueológica, Ruta paraíso artesanal, Suchitoto,
  Ilobasco).

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(No Transcript)
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Proyectos en marcha

• Complejo Hotelero, Decameron Salinitas
• 30 millones desde 2005.
• Construcción inicial 260 habitaciones,
  discoteca, piscinas, restaurante, bares y lago
  artificial.
• I Etapa expansión 7 millones para 178
  habitaciones, nuevas áreas spa y bar, 6 salones,
  4 restaurantes, 2 piscinas.
• II Etapa expansión centro de convenciones
  2000m2, 114 habitaciones y lobby. Aun pendientes
  villas de playa.

• Portopango, Lago de Ilopango
• 250 millones, VISION MAKER de MIAMI e
  Inversiones Portopango
• Hotel 5 estrellas, 60 habitaciones y 40
  bungalows.
• Isla Fisherman, 30 bungalows, una iglesia,
  supermercado, y otras amenidades

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b.2) Importancia del sector construcción
Fuente Informe Económico y Financiero del Sector
Construcción 2006. BMI
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Empleo generado
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Inversión extranjera directa
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Evolución del crédito
Fuente Elaboración Propia en base a datos
tomados del BCR
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Tendencias (En qué y dónde se esta invirtiendo)

• Inversión inmobiliaria en el AMSS (torres de
  aptos) (capitales medianos y grandes)
• Inversión en lotificaciones y complejos de
  segundas viviendas de pequeña escala (costa y
  montaña).
• Grandes inversiones turísticas (Costa del Sol)
• Co-inversiones turísticas capital nacional e
  internacional (Portopango, AMSS).

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Proyectos turísticos inmobiliarios
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Inversión inmobiliaria en AMSS

• Expansión Vertical San Salvador

Torres del Sol
370 Av. La Capilla
105 Campestre
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Beach Resorts

• Costa Real Resort Beach, Costa del Sol (km 15)
• Proy. Residencial turístico de Grupo Real, de 4
  torres de 7 pisos y 104 apartamentos
• 2 piscinas, casa club y helipuerto
• Construcción de Marina.

• Punta Roca Beach Resort,
• Puerto La Libertad
• 96 Aptos en condominio, de Ruiz Maida
• Frente a Playa en Puerto La Libertad

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Complejos residenciales para migrantes

• Riverside Gardens, San Miguel
• Complejo cerrado de residencias
• Constructora Universal
• Lotes y viviendas con amenidades como
  megapiscina, juegos acuáticos, lazy river,
  cascada, etc.

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Lotificaciones 2ª residencia (Ruta de las Flores)
Americasas. Más de 500 lotificaciones en 5
proyectos en Apaneca, Juayúa y zonas aledañas.
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Mercado de suelos Calculo de isovalor
APANECA
ATACO
JUAYUA
SALCOATITLAN
NAHUIZALCO
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Lotificaciones para 2ª residencia
EL OASIS Y LAS PLACITAS San Miguel, 330
lotificaciones de Agropecuaria Montegrande.
SURLEI Comasagua, afueras del AMSS 26 lotes,
vende EXPERTHA Casas diseñadas por pedido otro
pedacito de Suiza en C.A.
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II. ACTORES Y REGULACIONES
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Marco Regulatorio

• Ley Nacional de Turismo (dic. 2005)
• Registro Nacional de Turismo
• Incentivos para inversiones mayores a US 50
  mil
• - Exoneración de impuesto por transferencia de
  bienes raíces destinados a proyectos
  turísticos.
• - Exoneración del 100 IVA por importación de
  maquinaria y equipo que sea invertida por fondos
  propios.
• - Exención de pago de ISRenta por 10 años.
• - Exención parcial de pago de tasas
  Municipales por 5 años.
• Fondo para Promoción Turística
• - 5 aplicado sobre la base del precio diario
  del servicio de alojamiento.
• - 7 por salida y por persona.
• - Todas las empresas beneficiadas deben
  contribuir con 5 de las ganancias generadas.

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Virajes en propuestas gobierno

• De una propuesta integral (CND, 2004) a una
  propuesta que prioriza a los grandes
  inversionistas (PNT, 2005)
• Priorización de la inversión extranjera en
  relación al aprovechamiento de los factores
  endógenos y actores locales.
• Desvinculación del rol de los pobladores y del
  territorio en relación a la estrategia del plan
  2014. Invisibilización de los gobiernos locales y
  pobladores.
• Ausencia de mecanismos concretos para proteger
  recursos naturales.

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III. CONFLICTOS E IMPACTOS SOCIO-AMBIENTALES

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Conflictos socio-ambientales

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IV. DESAFÍOS DEL SECTOR

• Mejora de la oferta hotelera y de los productos y
  rutas, recorridos que se ofrecen.
• Integración y agrupación de la oferta de pequeños
  empresarios.
• Pocos estudios sobre temas clave (características
  de turistas C.A. o de los migrantes residentes en
  EE UU).
• Planificación territorial con participación de
  actores locales, que regule crecimiento urbano
  desordenado.
• Degradación acentuada de los recursos naturales.
• Información disponible en Internet aunque ha
  mejorado es todavía insuficiente.
• Mejora de la seguridad pública (PNC).

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TEMAS PARA INVESTIGAR

• Mercados de suelo y de vivienda en zonas de
  desarrollo turístico.
• Impactos socio-ambientales de proyectos
  construidos y en marcha.
• Caracterización del o los modelos de turismo que
  se están desarrollando.