LA LOE, EL SEGURO DECENAL Y LAS CASAS DE MADERA'

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LA LOE, EL SEGURO DECENAL Y LAS CASAS DE MADERA.
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Objetivos de la LOE

• Regular el sector en consonancia con su
  importancia económica.(15 del PIB)
• Definir a los distintos agentes, señalando las
  obligaciones y responsabilidades de cada uno.
• Mejorar la calidad de los edificios.
• Proteger al usuario, principalmente del promotor.
  

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Objetivos de la LOE (2)

• Identificar al promotor como protagonista del
  proceso de la construcción y garante de los
  eventuales daños estructurales del edificio.
• Obligar al promotor, de manera inexcusable, a
  contratar el seguro decenal (SD) hasta el punto
  de que si no lo hace 1) No podrá inscribir la
  obra nueva en el R.P. 2) No podrá dar de baja a
  su empresa en el R.Mercantil hasta que hayan
  pasado 10 años.

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El Promotor

• Se le define como ...cualquier persona, física
  o jurídica, pública o privada, que, individual o
  colectivamente, decide, impulsa, programa y
  financia, con recursos propios o ajenos, las
  obras de edificación para sí o para su posterior
  enajenación, entrega o cesión a terceros bajo
  cualquier título.
• En el párrafo subrayado está una de las claves de
  los problemas que ha creado la LOE.

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Principales errores de la LOE

• Ignora al autopromotor, o lo que es peor, le
  confunde con el promotor y asimila a ambos.
• Concede al asegurador el privilegio de ser la
  única vía para establecer las garantías en favor
  del usuario, pero sin que ello implique para él
  la lógica obligación de aceptar su cobertura.
  Alguien bromeó durante el trámite parlamentario
  de la Ley diciendo que LOE significaba Ley de
  Otorgamiento de Exclusividades.

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Principales errores de la LOE (2)

• Parte de unas premisas inciertas que utiliza para
  justificar algunas de las medidas que impone.
• Solo contempla la construcción convencional, lo
  que equivale a dejar fuera de normativa todo lo
  que sea innovación en sistemas o materiales.
• Suple el mal funcionamiento de la Justicia con la
  obligatoriedad del SD en defensa del usuario.

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Consecuencias de los errores.

• El sector asegurador, para reducir al mínimo el
  riesgo, impone la actuación de las OTC como
  condición necesaria, pero no suficiente, para
  contratar el SD.
• Las empresas a las que por cualquier razón se les
  niega la cobertura del SD, se ven al borde del
  abismo porque sin SD no hay inscripción registral
  ni tampoco financiación hipotecaria.

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Consecuencias de los errores. (2)

• Al autopromotor se le obliga a suscribir y pagar
  un seguro que le proteja contra sí mismo porque
  como promotor tiene la obligación de garantizar
  al usuario , aunque los dos sean la misma
  persona.
• Se priva del derecho al uso del Registro de la
  Propiedad como instrumento de defensa de los
  propios bienes a quien no consiga el SD.

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Más consecuencias de la LOE

• Solo pueden evitar el SD los autopromotores. Por
  eso, los fabricantes de casas solo pueden
  trabajar ellos y no para los promotores
  profesionales que lógicamente son los que más
  obra promueven.
• La aplicación de la LOE dificulta la innovación
  en la construcción por el rechazo del sector
  asegurador hacia los sistemas o materiales no
  convencionales.

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Más consecuencias de la LOE (2)

• La incorporación obligatoria de las OTCs y el SD,
  encarece el coste final de la vivienda
  unifamiliar en porcentajes muy superiores a los
  previstos (se preveía SD 0,7/0,9 OTC
  0,5/0,71,2 ó 1,6 del coste de la obra).
• Incorpora nuevos agentes al proceso de la
  construcción con competencias similares a los que
  ya existían, lo que complica la localización de
  eventuales responsables.

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Más consecuencias de la LOE (3)

• Favorece tan unilateral e inequívocamente al
  asegurador que le induce a incurrir en el abuso
  de posición dominante que prohíbe el art. 6 de
  la Ley de Defensa de la Competencia (Ley 16/1989)
  porque obstaculiza en la practica el
  funcionamiento de la economía de mercado que
  consagra el art. 38 de la Constitución.

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Posibles soluciones.

• Que el sector asegurador reconsidere su actitud y
  acepte la cobertura del SD para nuestras casas.
• Que nuestra Asociación recurra otra vez a la vía
  legal para acabar con esta situación de
  discriminación, como ya lo hizo antes cuando
  consiguió anular la obligatoriedad del SD para el
  autopromotor.

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Origen de los errores de la LOE

• El inicial proyecto de Ley era mejor que la Ley
• La enmienda 26 (del PNV) al art. 9 originó la
  asimilación del autopromotor y el promotor.
• La enmienda 68 del PSOE) al art. 20 hizo
  obligatorio el SD para toda la construcción al
  sustituir escrituras públicas de primera
  transmisión por escrituras públicas de
  declaración de obra nueva

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Evolución del art. 9

• El texto primitivo decía que cualquier persona,
  física o jurídica,que, individual o
  colectivamente decide, programa y financia, con
  recursos propios o ajenos, las obras de
  edificación será considerada promotor
• Entre sus obligaciones, la c) contemplaba la de
  en su caso, transmitir la titularidad mediante
  el otorgamiento de escritura pública.

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Enmienda 26 al art. 9.

• Se justifica diciendo que la transmisión de la
  titularidad de lo construido no puede constituir
  una obligación del promotor y, de hecho, el texto
  del proyecto la cita previo inciso en su caso.
• Para corregir el error se propone incorporar ese
  dato, relativo a la finalidad patrimonial última
  con la que actúa, con la propia definición de
  promotor incluyendo (....para sí o para su
  posterior enajenación, entrega o cesión a
  terceros....)

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Evolución del art. 20

• El texto primitivo prohibía inscribir en el R.P.,
  si no se tenía el SD, las escrituras de primera
  transmisión inter vivos, lo que liberaba a la
  autopromoción del SD.
• La enmienda 68 sustituyó las escrituras de
  primera transmisión por las de declaración de
  obra nueva, lo que incluía en el SD a toda obra
  que se realice, tanto si es para uno mismo, como
  si lo es para venderla a terceros .