Colloque international Lavenir du logement social en Europe Le logement social en Europe, aujourdhui

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Colloque internationalLavenir du logement
social en EuropeLe logement social en Europe,
aujourdhui et demain

• Kath Scanlon, LSE/SBi
• Paris, Ecole Nationale des Ponts et Chaussées
• 22 November 2007

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Plan de la présentation

• Méthodologie
• Résultats concernant
• Propriété occupante
• Prise de décisions
• Loyers
• Peuplement du parc
• Tendances lourdes et débats en cours

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Objectifs du projet

• Non pas dresser un état détaillé du secteur,
  mais
• Saisir les caractéristiques essentielles du
  secteur locatif social dans une large variété de
  pays Européens
• Eclairer les principales tendances à loeuvre,
  passées et à venir
• Donner le sens des pressions politiques et autres
  qui poussent à des changements

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Participants méthodologie

• Spécialistes de 9 pays
• Allemagne, Autriche, Denmark, England, France,
  Hungary, Irlande, Pays-Bas, Suède
• Rapports par pays
• Séminaires
• Edition

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Social Housing in Europe

• Version anglaise financée par le UKs Higher
  Education Innovation Fund
• Version française à paraître
• Contenu
• Brève revue des tendances comparées
• Un chapitre sur chaque pays, plus un survol
  général des économies en transition

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Statuts doccupation / taille du secteur social
dans les 9 pays
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Tendances de loffre

• La demande de logements sociaux est généralement
  forte, et croissante, avec de longues files
  dattente au moins dans les grandes aires
  urbaines.
• Excès doffre dans quelques régions ( Allemagne
  de lEst Nord de lAngleterre), qui a conduit à
  des démolitions à grande échelle.
• Même dans des zones de marchés tendus comme
  Dublin, Amsterdam Paris, des logements sociaux
  des années 1950s -1970s ont été démolis.

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• Les grands ensembles démolis (totalement ou
  partiellement) sont souvent remplacés par des
  programmes aux statuts doccupation mélangés
  (France, Danemark, Angleterre), avec
  éventuellement des densités accrues et with mixed
  use to sweat assets.
• Accent mis de plus en plus sur la construction de
  bâtiments durables / à zéro émission de carbone
  (Allemagne, France, Danemark, et tout récemment
  UK)
• Les logements pour populations spécifiques
  représentent une part croissante des nouvelles
  constructionsSuède, Danemark (gt 50). Les
  notions de besoins spécifiques diffèrent selon
  les pays, mais comprennent ceux des personnes
  âgées, des handicapés, parfois ceux des familles
  nombreuses.

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Part de la propriété occupante
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Engagement du secteur privé
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• Les privatisations en cours tendent à faire
  sortir du secteur social la meilleure partie du
  parc.
• Irlande, UK depuis plusieurs décennies
• Pays-Bas depuis la fin des années 1990s
• Danemark premiers pas exploratoires
• Allemagne cas special. Environ 100,000
  logements sociaux passent chaque année au secteur
  privé par expiration des clauses de limitation
  des loyers. Vente du parc de logements
  municipaux aux investisseurs privés (ex Dresde).
• Hongrie restitution/privatisation après 1989

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Niveaux de décision selon le type de décision

• CONS nombre de constructions LOY système de
  fixation des loyers
• LOC localisation des constructions
  définition du financement/des aides
• ?? en négociation avec

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• Glissement de procédures nationales à des
  procédures plus décentralisées
• Austria 1987/88
• Netherlands 1989
• Denmark 1994
• Hungary 1990s
• France 1982, 1991, 2000 2004
• Germany 2006
• LAngleterre évolue en sens inverse de cette
  tendancedéplaçant la décision du niveau local
  vers le niveau national, ou vers les propriétaires

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Social vs private rent determination cost-based
rents
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Autres systèmes de loyers
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• Cost rents par définition couvrent les coûts
  historiques, mais suscitant des distorsions, car
  sans relation directe avec les forces de loffre
  et de la demande. Les économistes plaident pour
  un changement au profit de systèmes plus fondés
  sur des règles marchandes.
• Rents related to income produce low revenue, et
  rendent difficile le recours au financement
  privé. Experts défavorables (associé à des
  secteurs locatifs sociaux de petite taille pays
  anglo-saxons Irlande, USA, Australie)
• Countries with low average rents (Hungary,
  Ireland) have affordable housing but receipts
  dont cover costs so major problems of management
  and maintenance.
• Rent system bound up with housing benefit/rent
  allowanceand in transition economies there is
  none.

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Accès au logement social
Mais accès fondé sur le besoin. Selon le type
de financement.
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Quadvient-il si le revenu dépasse les plafonds?
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Occupation du parc social
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• Montée dans beaucoup de pays de la ségrégation
  sociale (revenus) et spatiale (quartiers),
  spécialement dans les ensembles dhabitat de
  moindre qualité sans relation évidente avec la
  taille du secteur social
• Préférence presque universelle pour laccession à
  la propriété, et politiques publiques pour la
  promouvoir ? départ des classes moyennes du parc
  social
• Aides mieux ciblées, mais ménages pauvres plus
  concentrés sur des fractions de parc dédiées.

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Nationalités et minorités ethniques
A Vienna 33. Until 2006 only Austrian citizens
had access to municipal housing
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Position de limmigration dans les différents pays

• Denmark Immigrés concentrated on large urban
  estates and newer estates
• Germany On some large estates in Berlin
  western Germany, 35-40 of residents are
  immigrés. German-Russian migrants concentrated on
  large east German estates
• Austria Non-Autrichiens non admis dans les
  logements municipaux jusquen 2006. Influx of
  naturalised immigrés dans les 1990s? tensions
  dans certains ensembles

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• France Population immigrée nombreuse dans les
  grands ensembles périphériques.
• Netherlands Concentrations de minorités dans les
  ensembles daprès-guerre with low-rise flats.
  Concern about ségrégation dans le logement, les
  quartiers et les écoles.
• Angleterre Fortes concentrations de minorités
  ethniques dans les grands ensembles urbains. La
  concurrence pour le logement est la principale
  zone de tension entre ménages établis et
  nouveaux migrants.

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• Minorités ethniques tendent à être exagérément
  sur-représentées dans le logement social
• Bas revenus
• Vivent en ville
• Préfèrent vivre en communautés
• Actions en faveur de la mixité des populations et
  des statuts doccupation peu susceptibles de
  réduire le niveau de ségrégation, à moins que ne
  changent la répartition des revenus et/ou le
  niveau dimmigration.

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Débats en cours

• Peuplement le logement social est-il générateur
  de ségrégation?
• Politique Ie logement social aurait-il cessé
  dêtre une réponse, pour devenir un problème?
• Le contrat social le logement social
  devrait-il bénéficier aux habitants, ou seulement
  à ceux qui sont le plus dans le besoin?
• Localisation que faudrait-il faire pour parer au
  défaut dappariement spatial entre loffre et la
  demande?

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• Offre Comment mieux activer la réponse de
  loffre aux besoins ?
• Statuts doccupation/mixité Est-il préférable
  doffrir du logement social dans des zones
  spécifiques, ou dans des zones à mixité dusage
  et de statut doccupation?
• Le role des organismes de logement social
  Faut-il leur attribuer de nouvelles fonctions?
• Fixation des loyers Faut-il baser les loyers
  sur les coûts, le revenu, ou la valeur de marché?
  

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Tendances (1)

• Bailleurs sociaux de plus en plus séparés des
  autorités locales glissement vers des niveaux de
  décision de plus en plus locaux
• Logements sociaux nouveaux généralement proposés
  dans programmes avec mixité des statuts
  doccupation. Efforts pour introduire une mixité
  du stock et une gestion plus efficace des actifs
  publics idée dominante mais difficile à mettre
  en pratique
• Secteur private de plus en plus souvent priéou
  forcéde simpliquer dans loffre de logement
  social

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Tendances (2)

• Les minorités ethniques tendent à être
  exagérément sur-représentées dans le logement
  social, souvent dans les grands ensembles
  problèmes des besoins versus sécurité
  doccupation
• Des aides trop étroitement ciblées peuvent
  conduire à la résidualisation pénurie doffre
  pour les ménages salariés et sur les segments
  intermédiaires de marchés
• Les pays où le logement social couvre le marché
  intermédiaire ont des problèmes avec lUE au
  sujet des aidesquestion des SEIG.