TENDENCIAS DE LA FINANCIACION DE VIVIENDA EN AMERICA LATINA XXV CONGRESO INTERAMERICANO DE LA INDUST

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TENDENCIAS DE LA FINANCIACION DE VIVIENDA EN
AMERICA LATINAXXV CONGRESO INTERAMERICANO DE LA
INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCION CARTAGENA, COLOMBIA

• MANUEL ZEPEDA PAYERAS
• OCTUBRE 2, 2006

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INDICE

• EL CIRCULO VIRTUOSO DE LA PLUSVALÍA
• CONSTRUYENDO CIUDADES COMPETITIVAS
• EL SUBSIDIO HABITACIONAL
• EL FINANCIAMIENTO HABITACIONAL
• CONCLUSIONES

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EL CIRCULO VIRTUOSO DE LA PLUSVALÍA
4
(No Transcript)
5
(No Transcript)
6
LAS CIUDADES SE CONSTRUYEN COMO SE FINANCIAN
FOTO DE UN BARRIO INFORMAL
7
BARRIO INFORMAL LOTES GRANDES DESPERIDICIO DE
ESPACIOS ALTO COSTO DE INTRODUCIR URBANIZACION A
POSTERIORI
8
(No Transcript)
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CIRCULO VICIOSODE LA POBREZA
CARENCIA DE PLANEACION URBANA
CARENCIA DE INVERSION URBANA
CARENCIA DE CRÉDITO
VIVIENDA AUTOCONSTRUIDA
MINUSVALÍA
POBREZA
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EL VALOR DE UNA VIVIENDA NO ESTÁ EN FUNCIÓN DE SU
COSTO, SINO DE QUE SE PUEDA VENDER A CRÉDITO

• Paga el mercado el costo adicional de una
  vivienda derivado de ineficiencias?
• Cuál es el valor del entorno urbano?
• Cuál es el precio de una vivienda que no se
  puede vender a crédito?
• El ahorro máximo que una familia, sin acceso al
  crédito y que quiere vivir en ese entorno urbano,
  puede pagar 2,000 USD?,3,000 USD?, 4,000 USD?
• COSTO VIVIENDA 20,000 USD
• VALOR DE VENTA 4,000 USD
• Con esos montos puede cubrir el enganche de una
  vivienda formal, en un entorno urbano más
  agradable, más seguro y si bien tendrá que pagar
  el crédito durante varios años, ese pago lo
  compensará la plusvalía de la vivienda.
• UNA VIVIENDA INFORMAL ES UNA GASTO
• UNA VIVIENDA FORMAL ES UNA INVERSIÓN

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CIRCULO VIRTUOSODE LA RIQUEZA
RIQUEZA
PLUSVALÍA
VIVIENDA DE CALIDAD
CRÉDITO
EMPLEO REMUNERADO
EDUCACIÓN
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(No Transcript)
13
(No Transcript)
14
(No Transcript)
15
(No Transcript)
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EL CIRCULO VIRTUOSO DE LA PLUSVALÍA (CVP)
AUMENTA LA CAPACIDAD DE COMPRA DE LAS FAMILIAS
CIRCULO VIRTUOSO
AUMENTA LA DEMANDA DE VIV NVA Y USADA
PLUSVALÍA DEL PARQUE HABITACIONAL
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QUE IMPULSA A LA PLUSVALÍA
MAYOR DEMANDA MAYOR PLUSVALÍA
MAYOR CAPACIDAD DE COMPRA
PLUSVALÍA DE LA VIVIENDA
AUMENTA DEMANDA DE VIVIENDA NVA Y USADA
MAYOR CAPACIDAD DE COMPRA
CRÉDITO
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IMPULSOS DEL CVP
CIRCULO VIRTUOSO DE LA PLUSVALÍA
CIUDAD COMPETITIVA
CREDITO BARATO Y ABUNDANTE
CAPACIDAD DE COMPRA
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CONSTRUYENDO CIUDADES COMPETITIVAS
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PORQUE LAS CIUDADES DEBEN SER INTERNACIONALMENTE
COMPETITIVAS

• ATRAEN INVERSIONES
• HAY TALENTO
• EXTERNALIDADES POSITIVAS
• INFRAESTRUCTURA EFICIENTE
• DE REDES

ATRAEN TALENTO POR CALIDAD DE VIDA
Y POSIBILIDAD DE EMPLEO
PERMITEN A LAS EMPRESAS SER COMPETITIVAS EN LOS
MERCADOS INTERNACIONALES

• ALTAS EXTERNALIDADES POSITIVAS
• CERCANÍA ENTRE NEGOCIOS
• CERCANÍA ENTRE VIVIENDA Y TRABAJO
• POR DENSIDAD Y TRANSPORTE

• BAJAS EXTERNALIDADES NEGATIVAS
• CONTAMINACION
• INSEGURIDAD
• PÉRDIDA DE TIEMPO POR TRÁFICO

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CARACTERISITCAS DE UNA CIUDAD COMPETITIVA
SEGURIDAD
INFRAESTRUCTURA URBANA DE CALIDAD
CIUDAD COMPETITIVA
BUEN TRANSPORTE PUBLICO
BAJA CONTAMINACIÓN
AMENIDADES
BUENAS UNIVERSIDADES
ADMINISTRACION EFICAZ
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ATRIBUTOS DE UN ENTORNO URBANO DE CALIDAD
AMPLIAS ÁREAS VERDES
EQUIPAMIENTO ESCOLAR
ENTORNO URBANO DE CALIDAD
INFRAESTRUCTURA DE AGUA, DRENAJE Y LUZ
VIALIDADES ANCHAS
ALTO COSTO EN TERRENO
ALTO COSTO DE INVERSION
IMPIDEN CONSTRUIR CIUDADES DE CALIDAD Y
SUFICIENTE OFERTA DE VIVIENDA DE INTERES SOCIAL
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COMO COMPATIBILIZAR LA NECESIDAD DE OFERTA DE
SUELO SERVIDO, CON LA ESCACEZ DE RECURSOS
MUNICIPALES
MUNICIPIO GENERE OFERTA DE SUELO BARATO
MUNICIPIO PROVEA INFRAESTRUCTURA DE CABECERA
Cómo?
MUNICIPIO ASUMA EL PAPEL DE FRACCIONADOR PARA
CAPTURAR LA PLUSVALÍA
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COMO PUEDE EL MUNICIPIO TOMAR LA PLUSVALÍA PARA
FINANCIAR LA INFRAESTRUCTURA Y GENERAR OFERTA DE
SUELO?
MACRO DESARROLLOS IMPULSADOS POR MUNICIPIO
ALTO IMPUSTO PREDIAL SOBRE BALDIOS
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(No Transcript)
26
SUBSIDIO
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LAS CIUDADES COMPETITIVAS DEBEN COBRAR UN
IMPUESTO PREDIAL ALTO Y EL COSTO MARGINAL DE LOS
SERVCIOS QUE PRORCIONAN, PARA EVITAR
EXTERNALIDADES NEGATIVAS

• EL IMPUESTO PREDIAL, DEBE CAPTURAR BUENA PARTE DE
  LA PLUSVALÍA QUE GENERA EL DESARROLLO URBANO,
  PORQUE LA PLUSVALÍA ES UNA UTILIDAD CAÍDA DEL
  CIELO QUE GENERA LA CIUDAD Y NO EL DUEÑO DEL
  TERRENO.
• EL PREDIAL PERMITE
• QUE AL SUELO URBANO SE LE DÉ EL USO QUE GENERA
  MÁS VALOR
• QUE LA CIUDAD SE DENSIFIQUE
• QUE LA CIUDAD NO ATRAIGA MÁS HABITANTES, DE LOS
  QUE PUEDE DAR CABIDA SIN GENERAR EXTERNALIDADES
  NEGATIVAS
• QUE LAS AUTORIDADES MUNICIPALES CUENTEN CON LOS
  RECURSOS PARA LAS OBRAS Y LOS SERVICIOS QUE
  PROPORCIONAN CALIDAD DE VIDA
• PERO, TODAS LOS INCENTIVOS FAVORECEN EL NO COBRO

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CRECIMIENTO DE LA POBLACIÓN DE UNA CIUDAD
HABI TANTES
QUE NO COBRA PREDIAL NI EL COSTO MARGINAL DE SUS
SS
QUE SI COBRA PREDIAL Y EL COSTO MARGINAL DE SUS SS
T
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HABITANTES POR HECTÁREA EN UNA CIUDAD
HAB/HA
QUE SI COBRA PREDIAL Y EL COSTO MARGINAL DE SUS SS
QUE NO COBRA PREDIAL NI EL COSTO MARGINAL DE SUS
SS
KILÓMETROS DEL CENTRO DE LA CD.
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INGRESOS MUNICIPALES PROPIOS EN UNA CIUDAD
QUE NO COBRA PREDIAL NI EL COSTO MARGINAL DE SUS
SS
QUE SI COBRA PREDIAL Y EL COSTO MARGINAL DE SUS SS

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CALIDAD DE VIDA Y TIEMPO DE TRANSPORTE EN UNA
CIUDAD
QUE NO COBRA PREDIAL NI EL COSTO MARGINAL DE SUS
SS CAL DE VIDA T DE TRANSP
QUE SI COBRA PREDIAL Y EL COSTO MARGINAL DE SUS
SS CAL DE VIDA T DE TRANSP
INDICE
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MODELOS PARA QUE LOS MUNICIPIOS CAPTUREN LA
PLUSVALÍA

• EL AMERICANO
• EL VALOR CATASTRAL SE ESTABLECE CONFORME AL
  PRECIO/M2 DE LAS VENTAS MÁS RECIENTES EN LA
  ZONA
• LOS DUEÑOS DE TERRENOS BALDÍOS ALEDAÑOS A LOS
  CONJUNTOS HABITACIONALES, CUBREN LA PARTE DE LA
  INFRAESTRUCTURA VIAL Y DE SERVICIOS QUE LES
  BENEFICIA, MEDIANTE UN PREDIAL ESPECIAL ADICIONAL
• PARA FINANCIAR LA INFRAESTRCTURA URBANA DE NUEVOS
  DESARROLLOS, LOS MUNICIPIOS PUEDEN BURSATILIZAR
  LOS DERECHOS DE COBRO DEL IMPUESTO SOBRE LA
  PROPIEDAD QUE SE DEVENGARÁ EN EL FUTURO

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MODELOS PARA QUE LOS UNICIPIOS CAPTUREN LA
PLUSVALÍA

• EL FRANCÉS
• EL VALOR CATASTRAL DE LOS PREDIOS LO ESTABLECEN
  LOS DUEÑOS A SU GUSTO, PERO A ESE PRECIO TIENEN
  LA OBLIGACIÓN DE VENDER SU PROPIEDAD A CUALQUIER
  POSTOR.

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MODELOS PARA QUE LOS UNICIPIOS CAPTUREN LA
PLUSVALÍA

• EL ESPAÑOL
• EL MUNICIPIO CONFORMA UN FIDEICOMISO DE TODA LA
  ZONA QUE SE CONSIDERA CONVENIENTE DESARROLLAR
• LOS DUEÑOS DE LOS PREDIOS APORTAN SU TERRENO Y SE
  LES PAGA UN PORCENTAJE DEL VALOR DE LAS VIVIENDAS
  QUE SE CONSTRUYEN AL MOMENTO DE SU VENTA
• QUIEN NO APORTA SU TERRENO, NO PUEDE EDIFICAR
  NADA EN ÉL DURANTE UN PERÍODO DE MUCHOS AÑOS
• EL MUNICIPIO OBTIENE UNA PARTE DE LAS GANANCIAS

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MACRO-DESARROLLOS PÚBLICOS-PRIVADOS
1.MUNICIPIO CONSTITUYE FIDEICOMISO Y ELABORA
PROYECTO EJECUTIVO
2.DUEÑOS DE TERRENOS LOS APORTAN AL FIDEICOMISO
3.FIDEICOMISO EMITE BONOS U OBTIENE CREDITO
4.MUNICIPIO LICITA CONSTRUCCIÓN INFRAESTR.
5.MUNICIPIO VENDE MACRO- LOTES A DESARROLL.
6.UTILIDAD SE REPARTE ENTRE MUNICIPIO Y
DUEÑOS TERR
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DESARROLLO MACRO-CONJUNTOS CON FONDOS DE CAPITAL
DE RIESGO
FONDO DE CAPITAL
MUNICIPIO

MACRO- DESARROLLO

• ADQUIRIR TERR
• INFRA-PRIMARIA
• EQUIPMTO

• PLAN DESARR URB
• PROPONE TERR

PROMOTORES
BANCO

• LOTIFICAN
• INFRA-SECUND
• EDIF Y VTA VIV

• FIN EDIF Y
• VTA VIV

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DESARROLLO DE MACRO-CONJUNTOS CON FONDO DE
CAPITAL DE RIESGO

• PROBLEMAS
• INCERTIDUMBRE JURÍDICA SOBRE PROPIEDAD DEL
  TERRENO
• IMPUESTO SOBRE EL VALOR DE LA COMPRA-VENTA
• IMPUESTO SOBRE LA UTILIDAD DERIVADA DE LA
  PLUSVALÍA
• AUSENCIA DE LA FIGURA DE LOS REITS
• INSTITUCIONES SUJETAS A VAIVENES POLÍTICOS
• REGISTROS PUBLICOS DE LA PROPIEDAD INSEGUROS
• CLIMA POLITICO AGRESIVO
• POSIBILIDAD DE CAMBIOS BRUSCOS DE POLÍTICA

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EL SUBSIDIO HABITACIONAL
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(No Transcript)
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COSTO VIVIENDA
SUBSIDIO AL FRENTE
CREDITO
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PROBLEMAS DE LOS ESQUEMAS DE SUBSIDIO AL FRENTE

• ASIGNACIONES PRESUPUESTALES SON ANUALES
• POLITIZACIÓN DE PROGRAMAS
• MULTIPLES AUTORIDADES
• QUIEN DEBE ASIGNAR EL SUBSIDIO EL GOBIERNO O EL
  CONSTRUCTOR?
• QUIEN TOMA EL RIESGO DE VENTA DE LA VIVIENDA?
• ALTO COSTO FIJO DE LA COBRANZA
• COBRO VIA NÓMINA?
• CAJAS DE AHORRO O RECIBO DE LUZ O PREDIAL?
• MODIFICAR EL SUBSIDIO CONFORME VARÍA LA TASA DE
  INTERÉS?
• QUIÉN DEBE DAR EL CRÉDITO GOBIERNO O UN
  INTERMEDIARIO PRIVADO?
• DEBE EL GOBIERNO GARANTIZAR PARCIAL O TOTALMENTE
  EL CRÉDITO?

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SE PUEDE REDUCIR EL COSTO DE EDIFICAR VIVIENDA
POPULAR?

• REQUISITOS DE LAS AUTORIDADES SOBRE
• FRENTE MÍNIMO DEL TERRENO
• ANCHO DE CALLE Y BANQUETAS
• ÁREAS VERDES Y EQUIPAMIENTO OJO!
• COSTO DE LICENCIAS E IMPUESTO DE TRASLADO DE
  DOMINIO
• COSTO SUELO
• COSTO INFRAESTRUCTURA DE CABECERA
• RIESGO DEL CONSTRUCTOR POR INCERTIDUMBRE SOBRE EL
  USO DE SUELO Y DENSIDAD
• UNA REDUCCIÓN DE 30 EN EL COSTO DE LA VIVIENDA,
  PUEDE REDUCIR EL MONTO DE RECURSOS FISCALES A UN
  TERCIO DEL ORIGINAL

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EJEMPLO EDOMEX ENCARECIMIENTO DE LA VIVIENDA POR
DEFICIENTEASIGNACION DE RESPONSABILIDADES
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COMO LOS PROMOTRES DE LOS PAISES DESARROLLADOS
AHORRAN CAPITAL

• DE FINANCIAMIENTO A PROMOTORES/EL VALOR DEL
  CONJUNTO
• ESTADOS UNIDOS 90
• CHILE 85
• MEXICO 60
• EN CONSECUENCIA, EL CAPITAL REQUERIDO BAJA DE
  ENTRE 15 - 20 DEL VALOR DE LA VIVIENDA AL 8 -
  10
• COMO RESULTADO, EL MARGEN REQUERIDO SOBRE VENTAS
  BAJA A LA MITAD DE 20-25 EN MÉXICO, A 10-12 EN
  EU.
• PORQUE? MENOR RIESGO, MENOR TIEMPO PARA
  DESARROLLAR UN CONJUNTO Y MENOR INVERSIÓN
• EL MUNICIPIO DEFINE CON TIEMPO LOS USOS DE SUELO
  Y DENSIDADES, LO QUE PERMITE ADQUIRIR UN TERRENO
  CON CERTEZA
• EL MUNICIPIO INVIERTE EN INFRAESTRUCTURA DE
  CABECERA
• REDUCE LA INCERTIDUMBRE SOBRE LA DISPONIBILIDAD
  DE SERVICIOS Y EL TIEMPO DE EJECUSION DE LOS
  PROYECTOS

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COSTO VIVIENDA ALTO
SUBSIDIO 1
COSTO VIVIENDA BAJO
SUBSIDIO 2
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EL FINANCIAMIENTO HABITACIONAL
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QUE IMPULSA AL CRÉDITO?
CRÉDITO
BAJA INFLACIÓN
AHORRO DE LARGO PLAZO
COMPETENCIA BANCARIA
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(No Transcript)
49
(No Transcript)
50
(No Transcript)
51
USO EFICIENTE DEL CAPITAL CAPITAL DE LOS
INTERMEDIARIOS FINANCIEROS

• PARA CREDITO CON AFORO DE 80
• REQUSITO DE CAPITAL DE FANNIE MAE Y FREDDIE MAC
  EN EU 2.5
• REQUISITO DE CAPITAL DE BANCOS Y SOFOLES EN
  MEXICO 10.0
• PARA CRÉDITOS CON AFORO DE 90
• EN ESTADOS UNIDOS
• REQUSITO DE CAPITAL DE FANNIE MAE Y FREDDIE
  MAC 2.5
• REQUSITO DE CAPITAL DE GARANTES DE
  HIPOTECAS 6.0
• TOTAL 8.5
• EN MEXICO
• REQUISITO DE CAPITAL DE BANCOS Y SOFOLES 4
• REQUISITO DE CAPITAL DE GARABTES DE
  HIPOTECAS 10
• TOTAL 14

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(No Transcript)
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EMISIONES RECIENTES
BCI Securitizadora, placed 25 million worth of
financial securitization Thursday. The notes,
rated AA by ratings agency Feller, have a
maturity of 5.25 years and will yield 6.5
annually.
Cap Cana To Price 200 Million Issue Dominican
tourism mega resort will issue 200 million
seven-year bonds that are expected to price at
around 9.75 to 10. Fitch, has assigned a
preliminary B rating to the notes.
BBVA Colombia Seeks 32 MillionVia the sale of
peso-denominated subordinated bonds today,
Friday. The five-year bonds will carry an annual
interest rate of 5.35 over the IPC rate of
inflation. The bonds are rated AA by Duff
Phelps
IDB Supports Metrofinanciera Up to 55 million
in partial credit guarantees will assist
Metrofinanciera in obtaining a mortgage warehouse
facility of 175 million from an international
commercial bank to originate and accumulate
mortgage pools prior to securitization
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EMISIONES RECIENTES
Mexican housing finance company GMAC Financiera
is to issue 68 million backed by financial
guarantees of Financial Guaranty Insurance
Company (FIGIC) of the US, showing the growing
interest in Mexicos domestic MBS market by
international players, Standard Poors rated
Series A of the issue AAA. The securities mature
2035 and will pay a fixed rate of 4.40 (A) and
6.60 (B). This is GMACs seventh securitization
issue.
The government of the Province of Buenos Aires
sold 475 million of 12-year government bonds at
a yield of 9.75 percent on Tuesday, the first
time the province that includes the Argentine
capital had sold debt since the 2002 default.
Foreign investment in Mexicos financial markets
rose 4.35 percent in September to 138.61
billion, the highest ever amount. Foreign
investors own 45 percent of all stocks traded on
the local exchange.
The Mexican government sold 184 million worth of
30 YEAR peso denominated bonds Tuesday, making it
the first Latin American country to sell local
debt with such an extended maturity. The bonds
sold to yield 8.08 percent and investors bid for
6.3 times the amount offered. Local pension
funds, which are restricted from investing a
large portion of their portfolio in stocks, were
likely the largest buyers.
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No DE VIVIENDAS FINANCIADAS EN MEXICO
TASA MEDIA ANUAL DE CRECIMIENTO DE 14 LAS
685,000 VIVIENDAS DEL 2006, REPRESENTAN 6.5 DE
LA POBLACIÓN
56
No DE VIVIENDAS FINANCIADAS EN CHILE/POBLACIÓN
1
57
CONCLUSIONES
58
CONCLUSIONES

• LA INFLACIÓN EN AMERICA LATINA, CON EXCEPCIÓN DE
  VENEZUELA, SE HA REDUCIDO POR ABAJO DEL 5 ANUAL,
  CREANDO UN MARCO DE ESTABILIDAD PARA EL
  DESARROLLO DE LOS MERCADOS DE HIPOTECAS Y DE
  CAPITALES
• PAÍSES CON BUENOS SISTEMAS DE PENSIONES PUEDEN
  INTEGRARLOS CON EL MERCADO HIPOTECARIO MEDIANTE
  LA BURSATILIZACIÓN DE HIPOTECAS
• CHILE, COLOMBIA Y MEXICO, HAN BURSATILIZADO
  CARTERA HIPOTECARIA POR MAS DE 2,000 MILLONES DE
  DÓLARES CADA UNO
• LA ESTABILIDAD INDUCIRÁ MENORES TASAS DE INTERÉS,
  LO QUE GENERARÁ UN CRECIMIENTO SOSTENIDO Y SIN
  PARALELO, EN EL FINANCIAMIENTO HABITACIONAL DE
  AMERICA LATINA EN LOS PRÓXIMOS AÑOS

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CONCLUSIONES

• LA EXPANSIÓN DEL CRÉDITO PROVOCARÁ UNA
  REVALUACIÓN SIGNIFICATIVA EN EL PARQUE
  HABITACIONAL, QUE A SU VEZ IMPULSARÁ LA DEMANDA
  DE VIVIENDA (CVP)
• SIN EMBARGO, PARA EXTENDER EL FINANCIAMIENTO
  HABITACIONAL A LAS FAMILIAS DE MENORES INGRESOS,
  ES NECESARIO ESTABLECER ESQUEMAS DE SUSBSIDIO
  HABITACIONAL
• CHILE TIENE EL MÁS DEPURADO Y EXTENSO
• PARA QUE UN PAÍS SEA COMPETITIVO, SUS PRINCIPALES
  CIUDADES DEBEN SER COMPETITIVAS
• CAPACES DE ATRAER TALENTO E INVERSIONES

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CONCLUSIONES

• LA CALIDAD DE VIDA TIENE UN COSTO, QUE REQUIERE
  DE INGRESOS MUNICIPALES CONSIDERABLES
• PARA ESO, LAS CIUDADES DEBEN APOYARSE EN EL
  IMPUESTO PREDIAL Y COBRAR LOS SERVICIOS QUE
  PRESTAN DE ACUERDO CON SU COSTO MARGINAL
• NO COBRAR ADECUADAMENTE PREDIAL Y SERVICIOS
  ABARATA LA CIUDAD Y LE IMPIDE AL MUNICIPIO
  OFRECER SERVICIOS DE CALIDAD, GENERANDO ENORMES
  EXTERNALIDADES NEGATIVAS EN TRANSPORTE,
  INSEGURIDAD, ETC., QUE REDUCEN DRÁSTICAMENTE LA
  CALIDAD DE VIDA Y AUYENTAN EL TALENTO Y LAS
  INVERSIONES
• EN CAMBIO, UNA CIUDAD QUE COBRA ADECUADAMENTE SU
  PREDIAL Y SERVICIOS GENERA CALIDAD DE VIDA Y
  PLUSVALÍA, QUE ATRAE TALENTO E INVERSIONES.
• POR TODO LO ANTERIOR, LA VIVIENDA Y EL DESARROLLO
  URBANO DEBE SER UNA POLÍTICA DE ESTADO