Banken an der Bahnhofstrasse, Autoh

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Banken an der Bahnhofstrasse, Autohändler in
Schlieren --Die Stadt als Produktionsstandort

• Marco Salvi
• 23/05/2005
• (für Fragen und Feedback marco.salvi_at_zkb.ch)

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Überblick

• Review Das neoklassische Modell der Stadt wer
  wird sich wo niederlassen?
• Externalitäten und Agglomerationserträge
• Die Stadt als Produktionsstandort
• Fallstudie Zürich "Consumer City" contra A-Stadt
  - wer gewinnt?
• Der Markt für Immobilien mit kommerzieller
  Nutzung.
• Die Ökonomie der Einkaufszentren

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Review Das neoklassiche Modell der Stadt

• Transport- und Transaktionskosten wurden als
  zentraler Treiber in der Gestaltung des urbanen
  Raumes identifiziert.
• Stadt als Mechanismus für die Senkung der
  Transportkosten von Gütern, Personen und Ideen.
• Konzept des (räumlichen) Gleichgewichts Die
  Boden- und Immobilienpreise gleichen die
  "natürlichen" Vor- und Nachteile der
  unterschiedlichen Lagen aus.
• Wichtigste Annahme blieb bisher unerklärt Warum
  konzentriert sich die Produktion im CBD?

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Die Konzentration der Beschäftigung

• Innerhalb der Stadt Zürich ist die Aktivität an
  bestimmten Standorten konzentriertBanken um den
  Paradeplatz, Versicherungen am Mythenquai, Medien
  im Seefeld und im Zürich-West usw.
• Diese Muster finden wir auch landesweit Finanz
  in Zürich und Genf, Uhren im Jura, Chemie in
  Basel.
• Welche öknomischen Kräfte führen zur
  Konzentration?

Quelle BFS (BZ95)
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Definition 1 Externalitäten

• Externalität Die unkompensierten Auswirkungen
  ökonomischen Handelns, welche auf die Wohlfahrt
  Dritter einwirken.
• Die privaten, individuell wahrgenommenen Kosten
  stimmen mit den insgesamt anfallenden Kosten
  (sozialen Kosten) nicht überein.
• Positive und negative Externalitäten -
  Umweltverschmutzung, Stau, Lärm Forschung,
  schöne Architektur

CHF
soziale Grenzkosten
private Grenzkosten
Menge
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Definition 2 Agglomerationserträge

• Man spricht von Agglomerations-erträge (externe
  Skalenerträge), wenn die durchschnittlichen
  Produktionskosten mit der Grösse der
  Agglomeration bzw. mit der Grösse der Branche
  innerhalb einer Agglomeration abnehmen.
• Alternativ heisst dies, dass die Produktivität -
  insbesondere die Arbeitsproduktivität
  (Wertschöpfung/Arbeitsstunde) - mit der
  Konzentration zunimmt.

Durchschnittskosten
Agglomerationsgrösse bzw. Grösse der Branche
inner- halb der Agglomeration
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Wie relevant sind Agglomerationserträge?

• Empirische Evidenz für USA, EU, Japan Mit der
  Verdoppelung der Stadtbevölkerung steigt die
  Produktivität von Arbeit, Boden und Kapital um
  5-10.
• Frage der Kausalität Produktivere Arbeitsnehmer
  sind tendenziell besser gebildet. Städte bieten
  mehr kulturelle Güter als die Peripherie an
  (Bars, Kino usw.) und ziehen deshalb auch die
  besser gebildeten Arbeitskräfte an.
• Trotzdem besteht in der Ökonomie ein Konsensus,
  dass die Stärkung der Agglomerationsvorteile eine
  wichtige Rolle für die Erhöhung der Produktivität
  spielt.

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Wie entstehen Agglomerationsvorteile?

• Warum genau profitieren gewisse Unternehmen von
  der Nähe zu weiteren Unternehmen in der gleichen
  Branche?
• Marshall (1920) schlug drei Gründe vor
• Vorteile durch Wissensaustausch (knowledge
  externalities)
• Vorteile durch die Nutzung gemeinsamer Zulieferer
  (input sharing)
• Arbeitsmarktvorteile (labor pooling)

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Vorteile durch Wissensaustausch

• Wissensaustausch als positive Externalität.
• Typisches Beispiel Silicon Valley (und
  Technopärke?).
• Empirische Evidenz (US)
• Innovative Branchen sind öfters stark
  geographisch konzentriert.
• Innovatoren haben eine 5 bis 10 mal höhere
  Wahrscheinlichkeit, Patente von Unternehmen,
  welche in der gleichen Agglomeration ansässig
  sind, zu zitieren.

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Arbeitsmarktvorteile

• Agglomeration als eine Art Versicherung für
  Unternehmen und Arbeitskräfte
• Vorteil für Unternehmen Arbeitskräfte mit
  erforderlichen Spezifikationen vor Ort vorhanden.
• Vorteile für Arbeitskräfte Jobwechsel bedingt
  keinen Wohnortwechsel. Grössere vertikale
  Mobilität möglich.
• Huhn oder Ei? Grosse Städte ziehen die
  produktiveren Arbeitskräfte gerade deshalb an,
  weil sie grosse Märkte anbieten können.

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Consumer City

• Evidenz für USA (Glaeser et al., 2000) Schönere
  Städte wachsen schneller, die grössten Städte
  wachsen schneller und die Immobilienpreise
  steigen dort am schnellsten.
• Auch in der Schweiz sind in den letzten Jarhen
  die Preise der zentralen Lagen überproportional
  stark gestiegen. Hinweis nach einer stärkeren
  Nachfrage nach Urbanität?
• Eine von vielen möglichen Erklärungen Die
  Wichtigkeit der Stadt als Heiratsmarkt hat
  zugenommen. Gautier et al (2005) zeigen, dass
• Singles haben eine viel höhere Wahrscheinlichkeit
  in die Stadt zu ziehen als Paare (ceteris
  paribus).
• Attraktive Singles (insbesondere gebildete
  weiblichen Singles) haben eine viel höhere
  Wahrsch. als unattraktive Singles in die Stadt
  zu ziehen.

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Fallstudie Stadt Zürich

• Der Finanzsektor (FIRE Finance, Insurance, Real
  Estate) ist stark in der Stadt Zürich und in den
  umliegenden Gemeinden konzentriert.
• Für viele Unternehmen rechnet sich offenbar die
  Nähe zu Kunden und Konkurrenten.

Quelle BFS (BZ01)
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Verliert der Produktionsstandort Zürich an
Attraktivität ?
 
Anzahl Beschäftigte

• Kt. ZH Klare Tendenz zugunsten des
  Dienst-leistungssektors (84'000 seit 1985) und
  zuungunsten des 2. Sektors (-56'000).
• 45 der Beschäftigten im Kanton Zürich arbeiteten
  2001 in der Stadt Zürich.
• Aber Stagnation seit der Mitte der 80er Jahren.

Quelle BFS
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Stadt Zürich Eher ab als auf

• Deutliche Verluste der Stadt zwischen 1985 und
  1998.
• Stadtbeschäftigung ist seit 1985 nie schneller
  gewachsen als die Agglomeration.
• Die letzte Rezession war in der Agglo-meration
  und in der Stadt Zürich aus-geprägter als im Rest
  der Schweiz.

Quelle Stat. Amt Kt. ZH
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Die Suburbanisierung der Beschäftigung

• Obwohl der Dienstleistungs-sektor insgesamt
  expandierte, ging der Anteil der Stadt Zürich
  (und der Stadt Winterthur) an der
  Gesamtbeschäftigung deutlich zurück.
• Stadt Zürich -5, Winterthur -1,2 seit 1985.
• Starker Zuwachs der suburbanen Zentren,
  insbesondere des Glattals. Der Suburbanisierungspr
  ozess fand also auch bei den Arbeitsplätzen statt.

Kanton ZH 1985 arbeiteten ca. 50 der
Beschäftigten in der Stadt Zürich, 2001 waren es
nur noch 45. (Quelle BFS)
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"Jobs follow people"

• Durch die Standortverlagerung kann das
  Unternehmen die Pendelkosten der Mitarbeiter
  senken.
• Die Mitarbeiter der verlegten Firma erzielen
  höhere Nettolöhne als im CBD (warum?)
• Ist das ein Gleichgewicht?
• Die Bruttolöhne (Geldlöhne) sinken solange die
  Nettolöhne (Geldlöhne minus Pendelkosten)
  ausgeglichen werden.

neuer Standort
CBD
b
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Zürich als 'Consumer City'?

• Trotz Suburbanisierung ist die Bevölkerung der
  Stadt Zürich seit 20 Jahren stabil. Leichter
  Anstieg in den letzten 5 Jahren (jedoch relativer
  Verlust im Vergleich zur CH).
• Starke Zunahme des 'reverse commuting'.
• Wachsender relativer Anteil von Gastgewerbe und
  Unterhaltung an der städtischen Beschäftigung.
• Starke Zunahme der hochqualifizierten
  Single-Haushalte.
• Stärkere Zunahme der Immobilienpreise in der
  Stadt.
• Wie sieht die Zukunft aus?

(Quelle Stat. Amt Kt. ZH)
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Wie weiter? Suburbanisierung oder Verdichtung?

• "The outcome of the city will depend on the race
  between the automobile and the elevator, and
  anyone who bets on the elevator is crazy."

Frank Lloyd Wright
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Zwischenfragen

• "Die Löhne sind in Zürich hoch, weil die
  Lebenskosten in der Stadt so hoch sind."
• In der Stadt Zürich sind die Lebenskosten hoch,
  weil man hier viel verdient und somit höhere
  Preise durchgesetzt werden können."
• Was stimmt zu?

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Der Markt für kommerzielle Nutzungen
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Der Büromarkt

• Auch bei den Büros scheint die Grösse der
  Agglomeration eine entscheidende Rolle auf das
  Mietniveau zu spielen.
• Doch ein genauer Blick zeigt, dass die Variation
  innerhalb einer bestimmten Agglomeration (z.B.
  Zürich) kleiner ist als bei Wohnungen.

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Büromieten und Leerstände

• In der Agglomeration Zürich beträgt die gesamte
  Bürofläche ca. 8 Mio. m2.
• Trotz einer sehr hohen Leerstandsquote fallen die
  Mieten zur Zeit relativ wenig.
• Das ist für Büromärkte typisch. Der Grund liegt
  in der Gestaltung der Mietverträge, welche i.d.R.
  für 5 bis 10 Jahren abgeschlossen werden und nur
  an der Inflation angekoppelt werden dürfen.

Stadt Zürich
Quelle Colliers
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Verkaufsflächen

• Der typische Schweizer Haushalt wendet ca. 1/3
  des Einkommens für Güter auf, die im Detailhandel
  angeboten werden (inkl. Gastronomie).
• Es gibt eine Tendenz zur Konzentration des
  Detailhandels auf einige wenige suburbane
  Standorte entlang der Autobahnen
• Welcher Agglomerationsvorteil treibt die
  Konzentration voran?

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Wieviele Autohändler verträgt der Kanton Zürich?

• Wie bestimmt man das Einzugsgebiet eines Ladens
  bzw. die optimale Anzahl Verkaufsflächen für ein
  Produkt, etwa Autos?
• M Einzugsgebiet des Autohändlers (ha)A
  SiedlungsflächeN Anzahl Autohändler
• q Umsatz pro Händler pro Jahr 60 Autosd
  Nachfrage pro Person pro Jahr 0,2 Autose
  Käuferdichte (Personen/km2) 2300
• Einzugsgebiet pro Händler M q/(de)
  60/(0.22300)13 ha
• Check Stadt Zürich, 6500 ha Siedlungsfläche und
  450 Garagen und Autohändler.

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Die Bestimmung des Einzugsgebietes

• Welche Auswirkung üben steigende Skalenerträgen
  auf die Ausdehnung des Marktgebiets (z.B. wegen
  der Senkung der Durchschnittskosten dank
  steigendem Umsatz pro Laden)
• q ??? M ? und N ? (Was passiert mit d?)
• Die Senkung der Durchschnittskosten lässt
  tendenziell die Preise fallen, was sich positiv
  auf die Nachfrage auswirkt (d ?)
• Die Senkung der TK durch die immer grössere
  Durchdringung des Autos hat somit zu einer
  Senkung der Anzahl der Verkaufsflächen geführt,
  insbesondere bei den Gütern, deren Nachfrage
  relativ preisunelastisch ist (Verbrauchsgüter,
  Do-it-yourself usw.) -gt Einkaufszentren

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Einkaufsexternalitäten

• Die Grafik bildet die Situation von zwei
  Autohändlern an zwei separaten Standorten ab. Ein
  Händler zieht in unmittelbarer Nähe des anderen
  um.
• Weiteres Beispiel von Agglomerationsvorteilen
  die geographische Nähe reduziert die
  Vergleichskosten der Kunden. Die Nachfrage dehnt
  sich entsprechend aus.
• Diese Situation ist für Läden typisch, welche
  unvollkommene Substitute mit hohen Suchkosten
  anbieten (Autos, Kleider, Elektronik,
  Musikinstrumente usw.).

Ursprüngliches Angebot pro Händler
Gesamtangebot im Cluster
Preis pro Auto
Gesamtnachfrage mitExternalität
50
100
verkaufte Autos pro Jahr
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Einkaufsexternalitäten und Mietermix

• Einkaufexternalitäten sind bei one-stop shopping
  besonders wichtig. Sie prägen die Bestimmung des
  optimalen Ladenmix eines Einkaufszentrums.
• Komplementäre Anbieter Kleider- und Schuhladen
• "Konkurrenzanbieter" Coop und Migros
• Ladennachfrage Wahrsch. des Besuchs des
  Einkaufszentrum x Einkaufswahrscheinlichkeit
  im Laden
• Konkurrenzanbieter im gleichen Einkaufzentrum
  erhöhen die erste Wahrscheinlichkeit kaum. Der
  Betreiber des Einkaufszentrums und die anderen
  Läden haben keinen Anreiz, mehrere
  Konkurrenzanbieter als Mieter zu gewinnen.

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Interessenkonflikte zwischen Mietern und Vermieter

• Die Nachfrage eines einzelnen Ladens im
  Einkaufszentrum hängt stark von der
  Gesamtnachfrage des Zentrums ab.
• Die Entscheidungen der Betreiber des
  Einkaufszentrums beeinflussen die Gewinne
  sämtlicher Läden.
• Langfristige Verträge und ladenspezifische
  Investitionen bieten einen Anreiz zu
  opportunistischem Verhalten seitens des
  Managements.
• Beispiel von opportunistischem Verhalten Nachdem
  einige Läden sich niedergelassen haben, wird
  zusätzliche Fläche an die Konkurrenten der
  bestehenden Läden vermietet.
• Wie lässt sich das vermeiden?
• Lösung Umsatzmieten mit fixem Anteil
  garantieren, dass das Management im Interesse der
  Mieter handelt.
• Die optimale Vertragsgestaltung sichert die
  Kompatibilität der Anreize von Management und
  Ladeninhaber.

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Anchor Tenants und Trittbrettfahrer

• Läden ohne starke Marke möchten von den bereits
  bestehenden Kaufexternalitäten profitieren. Sie
  werden für die Ladenfläche am meisten bieten.
• Wenn nur Fixmieten möglich wären, würde das
  Management des Einkaufszentrums die Ladenfläche
  einem "Trittbrettfahrer" vermieten. Mit der
  Umsatzmiete fällt dieser Anreiz weg.
• Anchor Tenants (Läden mit starker Marke, die viel
  Verkehr generieren) erhalten zudem massive
  Rabatte auf die Grundmiete.