Philippe COENRAETS

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Mutations immobilières et infractions
urbanistiques

• Philippe COENRAETS
• Avocat associé (CGS Avocats)
• Chargé denseignement à la Solvay Business School
• Assistant en droit administratif à lU.L.B.

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Les acteurs

• Le vendeur
• Lacquéreur
• Les intermédiaires professionnels de limmobilier
• Le notaire instrumentant

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Les mutations immobilières, sources de
difficultés urbanistiques

• Les opérations en cause la vente, mais également
  des transmissions de droits réels immobiliers à
  titre onéreux (superficie, emphytéose, ) ou
  gratuit (donations)
• La source de problème larticle 300, 2, du
  COBAT (poursuivre des actes et maintenir des
  travaux exécutés sans permis) et larticle 154,
  2 et 3 ( poursuivent des actes sans permis 
  et  maintiennent des travaux exécutés sans
  permis ) la transmission des infractions
  urbanistiques du vendeur à lacquéreur

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Le catalogue des infractions

• La poursuite d  actes  la notion dacte dans
  le COBAT (article 98, 5) et dans le
  CWATUPE(articles 84, 7, et 271 du CWATUPE)
• en Région de Bruxelles-Capitale la distinction
  entre changement de destination et dutilisation
• en Région wallonne la modification de la
  destination et la création dun nouveau logement
  dans une construction existante.
• Le maintien de  travaux  la notion de travaux
  dans le COBAT (article 98) et dans le CWATUPE
  (article 84) construire, démolir, transformer,
  reconstruire, modifier sensiblement le relief du
  sol,

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Les infractions les plus fréquentes

• Les divisions de maisons unifamiliales en
  plusieurs logements
• Les travaux de transformation exécutés sans
  permis
• Les changements de destination ou dutilisation
  sans permis

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Le sort des mutations immobilières en cas de
découverte dune infraction urbanistique

• En Région de Bruxelles-Capitale les articles 308
  et 310 du COBAT lannulation judiciaire du titre
  dacquisition, sans préjudice du droit de se
  faire indemniser
• En Région wallonne articles 155, 7, et 157,
  alinéa 3, du CWATUPE lannulation judiciaire du
  titre dacquisition, sans préjudice du droit de
  se faire indemniser

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La responsabilité spécifique des intermédiaires,
professionnels de limmobilier à Bruxelles

• Les obligations mises à charge de toute personne
  qui, pour son compte ou à titre dintermédiaire,
  met en vente ou offre en emphytéose ou superficie
  (article 281 du COBAT) lindication de certaines
  mentions dans la publicité immobilière la
  destination urbanistique la plus récente et la
  plus précise en se référant aux plans
  daménagement lindication dun éventuel
  périmètre de préemption ou dune mesure de
  protection immobilière
• La sanction en cas de manquement à larticle 281
  du COBAT une infraction pénale (article 300, 3)
  et une faute extra-contractuelle vis-à-vis de
  lacquéreur

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La responsabilité spécifique des intermédiaires,
professionnels de limmobilier en Wallonie

• Les obligations mises à charge du mandataire du
  vendeur (article 152 du CWATUPE) indiquer sans
  équivoque la destination urbanistique la plus
  récente, en utilisant les appellations prévues à
  larticle 25 du CWATUPE mentionner de manière
  détaillée les permis en vigueur ou des
  certificats durbanisme relatifs aux biens à
  vendre
• La sanction en cas de manquement à larticle 152
  du CWATUPE pas de sanction pénale, mais la
  responsabilité extra-contractuelle peut être
  engagée

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La responsabilité des notaires

• La responsabilité dans le cadre de la publicité
  relative à la mise en vente dun bien un régime
  comparable à celui des intermédiaires de
  limmobilier ( article 280 du COBAT et article
  152 du CWATUPE), avec une nuance labsence de
  sanction pénale en cas dinfraction à larticle
  280 du COBAT

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La responsabilité des notaires (suite et fin)

• La responsabilité du notaire instrumentant
• les devoirs du notaire se renseigner,
  sinterroger, avertir, conseiller et assister
• la sanction civile en cas de manquement à ces
  devoirs la mise en cause de la responsabilité
  extra-contractuelle et ses conséquences
  pécuniaires
• la sanction pénale le notaire  complice ? le
  COBAT na rien prévu, ce qui exclut la
  complicité larticle 154, dernier alinéa, du
  CWATUPE énonce que le chapitre VII du Livre I du
  Code pénal est applicable aux infractions
  urbanistiques.