UNIVERSIDAD DE LOS ANDES

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TITULARIZADORA COLOMBIANA

• UNIVERSIDAD DE LOS ANDES
• FINANCIAMIENTO DE VIVIENDA DE INTERES SOCIAL
• Posibilidades y Limitaciones de acceso a Crédito
• Alberto Gutiérrez Bernal
• Bogota, Noviembre 25 de 2003

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CONTENIDO

• EVOLUCION DEL SISTEMA HIPOTECARIO
• REQUERIMIENTOS DE CREDITO HABITACIONAL
• PROPUESTAS PARA FINANCIACION DE VIVIENDA
• PAPEL DE LA TITULARIZADORA COLOMBIANA

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CONTENIDO

• EVOLUCION DEL SISTEMA HIPOTECARIO
• REQUERIMIENTOS DE CREDITO HABITACIONAL
• PROPUESTAS PARA FINANCIACION DE VIVIENDA
• PAPEL DE LA TITULARIZADORA COLOMBIANA

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La cartera hipotecaria se redujo en forma
importante desde 1997 a raíz de la crisis.
Cartera hipotecaria Miles de millones pesos 2003
FuenteEstados financieros reportados a la
Superbancaria IncluyeAv villas, Colmena,
Colpatria, Conavi, Davivienda, Granahorrar,
Bancafe, BCH
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LOGROS DEL SISTEMA HIPOTECARIOCartera Vivienda /
Cartera total
FUENTE UNIAPRAVI -CARDIFF -SALOMON SMITH BARNEY
6
LOGROS DEL SISTEMA HIPOTECARIOCartera Vivienda /
PIB
FUENTE UNIAPRAVI -CARDIFF -SALOMON SMITH BARNEY
7
El sistema hipotecario no recupera aún sus
niveles históricos de desembolsos.
8
El número de viviendas financiadas presenta
alguna recuperación

• Fuente DANE

9
Desde 1995 se inició un proceso permanente de
deterioro de la cartera hipotecaria.

• Fuente Superbancaria-Titularizadora
• DE 1995-2003

10
La cartera hipotecaria ha sido la de más lenta
recuperación.
Fuente Superintendencia Bancaria
11
(No Transcript)
12
(No Transcript)
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Aunque la cartera en mora se ha estabilizado,
ésta se ha envejecido Evolución de moras por
edades
FuenteEstados financieros reportados a la
Superbancaria IncluyeAv villas, Colmena,
Colpatria, Conavi, Davivienda, Granahorrar,
Bancafe,
14
El ciclo de la construcción estuvo acompañado de
cambios importantes en los precios de la finca
raíz
- 9.5 por año
10.3 por año
Fuente Carrasquilla (1999)
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Excepto en el rango bajo, el índice de precios de
vivienda empieza a mostrar alguna recuperación.

• Fuente La guía su mejor opción en finca raíz.
  Dane. Cálculos DNP - DEE. Precios de la
  vivienda con relación al IPC.

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(No Transcript)
17
La vivienda diferente de VIS muestra un
comportamiento positivo mientras la VIS decrece.
Fuente DANE
18
Los Bancos Hipotecarios han sustituido cartera
por inversiones.

• Fuente ICAV
• Las cifras de 1995, 1996 y 1997 incluyen Banco
  Cafetero-Concasa y Banco Colpatria-Corporación
  Colpatria, No incluye BCH

19
Los Bancos Hipotecarios han hecho un esfuerzo
importante por diversificar su cartera

• Fuente ICAV

20
esto ha generado una disminución significativa
de la participación de la cartera hipotecaria

• Fuente ICAV

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A pesar del alto volumen de daciones en pago, su
rotación ha permitido mantener su nivel en los
últimos años. BRPs / Activos
FuenteEstados financieros reportados a la
Superbancaria IncluyeAv villas, Colmena,
Colpatria, Conavi, Davivienda, Granahorrar,
Bancafe, BCH
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(No Transcript)
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Los Bancos Hipotecarios recuperaron a partir del
2002 su margen positivo

• FuenteEstados financieros reportados a la
  Superbancaria
• IncluyeAv villas, Colmena, Colpatria, Conavi,
  Davivienda, Granahorrar, Bancafe,
• Nota Seo 03 anualizado.

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Han disminuido en forma significativa los
recursos destinados al SFV

• Fuente Ministerio de Desarrollo
• En el año 1991 y 2002 no se Incluye el Banco
  Agrario

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Papel del Estado en la Financiación de Vivienda

• Beneficios Tributarios
• Descuento cuotas de vivienda
• AFC
• Ingresos créditos de VIS exentos
• Ingresos arriendos VIS exentos
• Ingresos de Títulos Hipotecarios exentos
• Ingresos de Leasing habitacional exentos

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Perspectivas Sector Hipotecario

• Crecimiento Importante de la Construcción
• Recuperación en Desembolsos de Cartera
• Comportamiento positivo en precios de Finca Raíz
• Disminución de Cartera Vencida
• Desempeño favorable de entidades
• Evolución de fondeo a mercado de Capitales
• Evolución positiva y estable de Factores
  Macroeconómicos
• Inflación
• Tasas de interés
• Crecimiento económico
• Desempleo
• Perspectivas positivas y estables del Sector

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Perspectivas de VIS

• Evolución reciente negativa
• Caída en Licencias
• Caída de índice de precios
• Deterioro de cartera
• Baja disponibilidad de subsidios
• Perspectivas poco claras
• Limitados recursos para subsidios
• No capacidad de financiación en segmentos bajos
• Oportunidad importante con actuales precios de
  vivienda VIS

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CONTENIDO

• EVOLUCION DEL SISTEMA HIPOTECARIO
• REQUERIMIENTOS DE CREDITO HABITACIONAL
• PROPUESTAS PARA FINANCIACION DE VIVIENDA
• PAPEL DE LA TITULARIZADORA COLOMBIANA

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Proyección Requerimientos de Vivienda Nueva en
Colombia (cenac)
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Resumen Requerimientos de Financiación
Habitacional
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El rango de hogares entre 1 y 3 smml concentra el
mayor déficit de financiación

• Se estima participación de Bancos Hipotecarios en
  rango 1 a 3 sml

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Créditos VIS e Informales

• Perfil diferente del deudor
• Créditos a Informales
• Análisis de crédito dificultad de información
• Alto costo de análisis verificaciones y visitas
• Procesos y Costos de administración y cobranza
• Ingresos inestables

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Análisis de fuentes disponibles de Financiación

• Segmento superior a 3 smml (formal)
• Viviendas superiores a 70 - 100 smml
• Bancos Hipotecarios, Comerciales, FNA
• Importante experiencia
• Capacidad de colocación
• Adecuadas condiciones de plazo y tasa
• Rentabilidad del negocio
• Aún existen riesgos estructurales del negocio

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Análisis de fuentes disponibles de Financiación

• Segmento inferior a 2 o 3 smml (informal)
• Viviendas inferiores a 70 / 100 smml
• Algunos Bancos, Cooperativas, ONGs
• Buen conocimiento y cercanía del mercado
• Escasas fuentes de recursos
• Baja capacidad técnica de entidades
• Condiciones de créditos poco adecuadas plazos y
  tasas
• Bancos Hipotecarios no tienen conocimiento de
  mercado bajo e informal
• Diferencias importantes entre segmentos

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Problema Central en Financiación Habitacional

• No existe una fuente de financiación adecuada
  para familias de estratos bajos (1 a 3 smml)
  menos aún si son informales
• Entidades en segmento tienen muy baja capacidad
• Características de los créditos no adecuadas
• Entidades con capacidad (Bancos Hipotecarios) no
  conocen el mercado
• Perfil del deudor y tipo de crédito requiere
  procesos muy diferentes

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CONTENIDO

• EVOLUCION DEL SISTEMA HIPOTECARIO
• REQUERIMIENTOS DE CREDITO HABITACIONAL
• PROPUESTAS PARA FINANCIACION DE VIVIENDA
• PAPEL DE LA TITULARIZADORA COLOMBIANA

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Financiación Vivienda Superior a VIP (70 smml)

• Adecuada Disponibilidad de crédito
• Tasas altas UVR 13.9
• Fomentar competencia
• Riesgo de fondeo descalce de plazos y tasas.
• Fondeo en mercado de Capitales titularización
• Demora en procesos hipotecarios
• Nueva Normatividad
• Estabilidad jurídica
• Ley de Vivienda y Corte
• Estabilidad macroeconómica
• Inflación, desempleo, tasas de interés y finca
  raíz

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Condiciones en Financiación Vivienda VIP

• No hay recursos suficientes para subsidios
• Subsidios no utilizados por falta de crédito
• Baja disponibilidad de crédito
• Entidades sin fuentes de recursos cooperativas,
  ONGs, CCF, etc.
• No conocimiento de mercado informal por Bancos
  Hipotecarios
• Tope de tasa para créditos UVR 11

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Propuestas para Financiación de Vivienda VIP

• Crear un sistema especializado para la
  financiación de VIP
• Eliminar tope de tasa UVR 11

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Sistema especializado para la Financiación de VIP

• Mercado Objetivo
• Familias con ingreso inferior a 2 smml o
  informales
• Viviendas de menos de 70 smml
• Entidades especializadas independientes con
  participación de
• Bancos Hipotecarios interesados
• CCF, Cooperativas, ONGs, Constructores y otros
• Aprovechar experiencia financiera y conocimiento
  del mercado
• Requisitos mínimos de capital, experiencia y
  capacidad

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Sistema especializado para la Financiación de VIP

• Características generales
• Sistema integral (CAVs)
• Fuente de Recursos
• Redescuento de créditos por entidad de segundo
  piso
• Soluciona Principal dificultad de entidades
• Evita riesgos de mercado de entidades
• Fuentes de Recursos
• Captación Mercado de Capitales Bonos y
  Titularización
• Crédito Externo
• Presupuesto
• Entidades colocan y administran los créditos

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Sistema especializado para la Financiación de VIP

• Características generales (Cont)
• Plazos 3 a 15 años
• Tasas de interés Tope de UVR 11 ( comisión)
• Financiación hasta 80
• Sistema de amortización único Cuotas fijas en
  UVR
• Estandarización de formatos y procesos
• Garantías Hipotecaria y FNG
• Ahorro programado
• Importancia en conocimiento del cliente

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Sistema especializado para la Financiación de VIP

• Recursos Requeridos 1 billón / año
• Meta de viviendas 100.000 a 150.000
• Entidad Administradora
• Entidad de segundo piso nueva o alguna existente
  (Findeter)
• Seguimiento y control a entidades de crédito
• Ejemplo internacional
• SHF (Fovi México) Entidad administradora
• Sofoles Entidades prestamistas

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Necesidad de eliminar tope de tasa UVR 11

• Créditos para VIP implican procesos de análisis y
  administración costosos.
• Si se considera costo igual, su expresión como
  proporción del saldo (tasa) es mayor (50 m vs
  5 m)
• El problema de la financiación de VIP no es de
  costo sino de disponibilidad (Ver casos exitosos
  hoy)
• Para garantizar estabilidad de un esquema de
  financiación de VIP se requiere que sea rentable

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Necesidad de eliminar tope de tasa UVR 11

• Alternativas
• Lograr ajuste de normas y fallos Corte
• Leasing Inmobiliario (?)
• Microcrédito Inmobiliario Comisión(?)
• Cambiar subsidio a la demanda por subsidio a la
  tasa
• Cambiar política con base en fallo de Corte
  Cuotas similares
• Problemática actual
• Bancos Hipotecarios no otorgan créditos menores a
  10 m
• Manejo de créditos como consumo
• Difícil línea redescuento Findeter

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Medidas recientes del Gobierno

• Reenfoque de subsidios
• Ley de arriendos
• Garantía FNG
• Línea redescuento Findeter
• Estandarización de hipotecas para titularización
• Conclusión
• Medidas adecuadas en enfoque
• Difícil operatividad por entidades tan diferentes

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CONTENIDO

• EVOLUCION DEL SISTEMA HIPOTECARIO
• REQUERIMIENTOS DE CREDITO HABITACIONAL
• NUEVOS RETOS PARA FINANCIACION DE VIVIENDA
• PAPEL DE LA TITULARIZADORA COLOMBIANA

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TITULARIZACION HIPOTECARIA

• Traslado de los créditos a inversionistas de
  largo plazo AFP, seguros, etc.
• Disminuye riesgos tasa y plazo
• Proceso más eficiente costos
• Comisiones por otorgar y administrar
• Especializa entidades en otorgar y administrar
  créditos
• Promueve desarrollo Mercado de Capitales
• Es la tendencia internacional para fondeo de
  crédito hipotecario Desarrollo reciente
• Es la base de la Ley de Vivienda

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Total de Emisiones - Cuatro
Mayo 2002 480,000 Noviembre 2002
560,000 Junio 2003 450,000 Noviembre 2003
330,000 TOTAL 1,820,000
Cifras en Millones de Pesos
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Colombia ocupó en el 2.002 el primer lugar En
Titularización en Latinoamérica (Moodys
Investors Service, Enero 9 de 2003)
Colombia, México y Chile representan el 85 del
total de las emisiones
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CONDICIONES DE ULTIMA COLOCACION

• Monto 330.000 millones
• Plazos 5, 10 y 15 años
• Tasa Promedio UVR 4.24
• Demanda por 6 veces valor colocado
• Cartera hipotecaria restante calificación A 7
  billones

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RETOS EN TITULARIZACION

• Continuar titularización de cartera hipotecaria
  actual
• Generación de recursos para nuevas colocaciones
• Reduce riesgos para el sector
• Desarrolla el mercado de capitales
• Apoyar el desarrollo de sistema de créditos para
  VIP estandarización de hipotecas
• Promover nuevos esquemas de originación de
  créditos hipotecarios competencia
• Generar sistema de financiación hipotecaria mas
  eficientes
• Menores costos (tasas), Mayor profundización y
  Menores riesgos

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Composición Sector Hipotecario (después de la E4)
Cifras en millones de pesos colombianos
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CONCLUSIONES

• Evolución positiva del sector hipotecario
• No hay un sistema adecuado para financiación de
  VIP
• Se propone crear un nuevo sistema especializado
  para financiar VIP
• La titularización hipotecaria ofrece alternativas
  para hacer mas eficiente el actual sistema
  hipotecario y para profundizar a familias de
  menores ingresos

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MIL GRACIAS !!!