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Les choix r

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Yan Kestens, Ph.D., Universit de Montr al. Les 18 me Entretiens du ... Approche analytique: Analyse de la fr quence des motivations et crit res de choix ... – PowerPoint PPT presentation

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Tags: analytique | choix | les

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Title: Les choix r


1
Les choix résidentiels des ménages propriétaires
une analyse des motivations et des critères de
localisation
  • François Des Rosiers, Ph.D., Université Laval,
  • Marius Thériault, Ph.D., Université Laval et
  • Yan Kestens, Ph.D., Université de Montréal
  • Les 18ème Entretiens du Centre Jacques-Cartier,
  • Lyon, 5 et 6 décembre 2005

2
Introduction Contexte et objectif de létude
  • Lobjectif de la recherche étudier les
    motivations des acheteurs de maisons
    unifamiliales eu égard au déménagement ainsi que
    leurs critères de choix en matière tant de
    propriété que de voisinage
  • Fondée sur un sondage téléphonique auprès
    dacheteurs de maisons unifamiliales à Québec qui
    a permis de recueillir de linformation tant sur
    les motivations et critères de choix des ménages
    en matière résidentielle que sur leurs
    caractéristiques
  • À laide dune série de régressions logistiques,
    on mesure la probabilité dun déménagement ou de
    choisir tel ou tel critère selon le profil du
    ménage

3
Introduction Contexte et objectif de létude
  • Abondance de la littérature sur les comportements
    résidentiels (cycles de vie, décisions de
    relocalisation)
  • Rossi,1955 - Why families move A Study in the
    Social Psychology of Urban Residential Mobility,
    Free Press, Glencoe, Illinois)
  • Dieleman F M, 2001 - Modelling Residential
    Mobility A Review of Recent Trends in Research,
    Journal of Housing and the Built Environment, 16,
    249-265
  • forte corrélation entre taux de mobilité et
    cycle de vie
  • forte corrélation entre dune part la mobilité
    résidentielle et, dautre part, la taille du
    logement et la tenure
  • les comportements résidentiels sont étroitement
    reliés aux autres aspects de la vie

4
Introduction Contexte et objectif de létude
  • Plusieurs études ciblent des types particuliers
    de ménages
  • jeunes adultes (Clark et Mulder, 2000)
  • personnes âgées (Megbolugbe et al., 1999)
  • divorcés (Timmermans et al., 1996)
  • groupes ethniques (Deng et al., 2003 Gabriel et
    Painter, 2001)
  • Difficile de démêler les raisons sous-jacentes à
    la décision de déménager
  • Confusion entre les événements ou les motivations
    pouvant conduire à un déménagement et celles qui
    sont associées à au choix de la propriété et du
    quartier

5
Introduction Contexte et objectif de létude
  • Mobilité résidentielle étudie la propension à
    déménager et les raisons sous-jacentes
  • Choix résidentiels concernent le niveau de
    satisfaction, les préférences ou les motivations
    des ménages en rapport avec les attributs de la
    propriété et de son environnement
  • Pour les analyser, on utilisera des méthodes
    fondées sur des informations
  • soit déclarées (hypothétiques) évaluation
    contingente de la volonté de payer (willingness
    to pay, WTP), méthodes danalyse conjointe,
    analyse conjointe fondée sur les choix
    (Intégration de linformation hiérarchique)
  • soit révélées (biais de sélection fréquents)
    sondages ou analyse des prix observés (modèles de
    choix discret, modélisation des prix hédoniques) 

6
Banque de données
  • Territoire de létude la Ville de Québec
  • Période couverte 1993 à 2001 marché déprimé,
    caractérisé par un fort ratio vendeurs/acheteurs
    et un pouvoir de négociation à lavantage de ces
    derniers
  • Enquête téléphonique auprès des ménages ayant
    fait lacquisition dune propriété unifamiliale
    entre 1993 et 2001
  • 2 521 appels répondus
  • 1 134 acceptations (45)
  • 774 réponses complètes

7
Banque de données
  • Nature des informations recueillies
  • Motifs de déménagement (21 catégories
    identifiées)
  • Critères de choix du quartier (19 catégories)
  • Critères de choix de la propriété (20 catégories)
  • Type de ménage et revenu
  • Niveau déducation et âge du répondant
  • Ancien / Nouveau propriétaire
  • Enquête  libre , réponses spontanées et non
    contraintes

8
Distribution spatiale de léchantillon (n774)
9
Hypothèse générale et approche analytique
  • Hypothèse générale Les motifs de déménagement
    ainsi que les critères de choix résidentiels sont
    hétérogènes relativement à lespace et au profil
    des ménages
  • Question de recherche La propension à opter pour
    un critère de choix résidentiel est-elle liée de
    façon significative au profil du ménage et/ou à
    sa localisation?
  • Approche analytique
  • Analyse de la fréquence des motivations et
    critères de choix
  • Factorisation des choix de localisation (par
    analyse factorielle ACP) et des critères
    relatifs à la propriété et au voisinage (par
    analyse de correspondance)
  • Régressions logistiques binomiales

10
Profil sociodémographique des répondants
11
Motifs de déménagement
12
Motifs de déménagement
70
70
13
Critères de choix de la propriété
14
Critères de choix de la propriété
15
Critères de choix du voisinage
16
Critères de choix du voisinage
17
Factorisation des choix de localisation et des
critères résidentiels
  • À laide de lanalyse factorielle (ACP), 19
    variables daccessibilité sont regroupées en 2
    facteurs spatiaux qui caractérisent la dichotomie
    Centralité/Haute-Ville vs. Périphérie/Basse-Ville
    (Des Rosiers et al., 2000)
  • À laide de lanalyse de correspondance, 26
    critères de choix résidentiels sont regroupés en
    8 facteurs orthogonaux relatifs à la propriété
    (4) et au voisinage (4) (Kestens, 2004)
  • Chaque facteur est une combinaison linéaire de
    variables ou de critères dont il oppose deux
    groupes, ce qui permet de linterpréter en
    conséquence

18
Critères et facteurs de choix
19
La régression logistique binomiale
  • La régression logistique est utilisée ici pour
    estimer la probabilité quun critère donné soit
    mentionné compte tenu du profil du ménage
    propriétaire, tout en contrôlant pour le genre du
    répondant et le nombre de critères mentionnés
  • Plusieurs variables interactives
    bidimensionnelles combinant deux attributs du
    ménage sont également intégrées aux modèles
  • Une procédure pas-à-pas (stepwise) est utilisée
    dans un premier temps, suivie dune sélection
    manuelle des variables

20
La régression logistique binomiale
  • Dans la régression logistique, le Nagelkerke R2,
    adapté de Cox and Snell (1989) par Nagelkerke
    (1991), sert déquivalent au R2 classique de la
    régression linéaire
  • La statistique Wald (W), qui obéit à une
    distribution du Khi-deux, teste le degré de
    signification des coefficients Bi associés à
    chaque variable
  • Enfin, le rapport de cotes (odds ratio) désigne
    le rapport entre les probabilités doccurrence et
    de non-occurrence dun événement et sobtient en
    prenant lexponentielle du coefficient Bi
    correspondant
  • Les tableaux qui suivent présentent, pour chaque
    modèle, ses performances globales ainsi que le
    rapport de cotes et la signification statistique
    de chaque variable indépendante

21
Modèles relatifs aux motifs de déménagement
22
Modèles relatifs au choix de la propriété
23
Modèles relatifs au choix du voisinage
24
Conclusion générale
  • Létude corrobore les recherches de Rossi (1955)
    quant aux liens entre le cycle de vie et les
    motifs de déménagement
  • Forte influence des attributs du ménage en
    particulier accession à la propriété sur la
    décision de déménager
  • Par contre, le niveau déducation nest pas
    significatif, bien quil le soit comme facteur
    explicatif eu égard au critère nouvel emploi
  • Le critère de prix dans le choix dune propriété
    diminue avec le revenu, est moins important pour
    la femme alors quil domine le comportement du
    nouvel accédant
  • Limportance de la taille et du style, par
    contre, augmente avec le revenu et joue surtout
    pour le ménage déjà propriétaire

25
Conclusion générale
  • Le choix du voisinage est principalement relié à
    lâge du répondant, au revenu du ménage et à la
    structure familiale
  • Le critère proximité au réseau de transport en
    commun caractérise les ménages familiaux dont les
    enfants adolescents sont dépendants de ce moyen
    de déplacement
  • Le concept de place-identité savère très
    pertinent pour expliquer le comportement
    résidentiel des ménages, plus dun répondant sur
    quatre (27) mentionnant lattachement au
    quartier comme critère de choix

26
Conclusion générale
  • En raison de la structure sociodémographique de
    Québec (proportion deux fois plus élevée de
    couples en union libre et de divorcés deux fois
    moins de résidents dorigine étrangère), les
    conclusions de cette étude ne sappliquent pas
    nécessairement aux autres villes canadiennes de
    même taille
  • Lanalyse des relations entre les critères de
    choix résidentiels et le profil des ménages se
    prête à dautres applications méthodologiques,
    telle lapproche hédonique et la régression de
    type panel qui permet de suivre lévolution du
    phénomène dans le temps
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