LES PROCESSUS STRUCTURANTS DES MARCHS FONCIERS EN PACA ET LR' TUDE ET ANALYSE DES DTERMINANTS DES MA

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LES PROCESSUS STRUCTURANTS DES MARCHÉS FONCIERS
EN PACA ET LR. ÉTUDE ET ANALYSE DES DÉTERMINANTS
DES MARCHÉ FONCIERS (INRACNRSINSEE LR)

• OTM séminaire de recherche des 17 et 18
  décembre 2008
• INRA Avignon

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3 questions de recherche en cours

• L'effet directeur sur les prix des acquisitions
  réalisées par des extérieurs à la région.
• L'effet des documents durbanisme sur le niveau
  des prix.
• Les déterminants du statut d'occupation du
  logement.

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L'effet directeur sur les prix des acquisitions
réalisées par des extérieurs à la région.

• 2 Bases de données étudiées (SAFER et PERVAL) de
  2000 à 2006 (BDR de 1990 à 2006)
• Localisation parcellaire sur 548 communes,
  communale sur le reste.
• RGP1999 FILOCOMMAJIC2
• 3 volets
• Statistique descriptive
• Différentiel de prix statique (analyse hédonique)
• Effet dynamique.

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L'effet directeur sur les prix des acquisitions
réalisées par des extérieurs à la région.

• Statistiques descriptives
• Quelle classification pour les  extérieurs 
• Autre département de la région
• Autre région
• Etranger
• Europe et US
• Autres étrangers

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L'effet directeur sur les prix des acquisitions
réalisées par des extérieurs à la région.
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L'effet directeur sur les prix des acquisitions
réalisées par des extérieurs à la région.
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L'effet directeur sur les prix des acquisitions
réalisées par des extérieurs à la région.

• Statistiques descriptives
• Est-ce un phénomène en croissance?
• Quels poids nouveaux étrangers / étrangers
  résidents ?
• Y-a-t-il clusterisation spatiale en fonction des
  origines ?
• 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
• Etranger 7.5 7.9 6.2 5.5
  6.4 5.8 5.8
• Hors region meme pays 13.9 12.6 11.7 11.5
  12.3 13.4 13.6
• Hors departement meme region 21.8 22.4 22.7 23.5
  23.1 23.0 23.4
• Meme departement 24.6 24.8 26.1 25.4
  24.2 24.4 23.6
• Meme commune 32.1 32.3 33.3 34.1
  34.1 33.4 33.5

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L'effet directeur sur les prix des acquisitions
réalisées par des extérieurs à la région.
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L'effet directeur sur les prix des acquisitions
réalisées par des extérieurs à la région.

• Différentiel de prix statique (analyse hédonique)
• Modélisation hédonique loglinéaire
• Premiers résultats
• Pas deffet sur le marché agricole non bati (seul
  lappartenance à la même commune entre acheteur
  et vendeur induit une baisse de 6 du prix
• Effets importants des hors région sur le segment
  des terrains constructibles
• - 7 même département
• 30 Anglais
• 16 autres étrangers

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L'effet directeur sur les prix des acquisitions
réalisées par des extérieurs à la région.

• Différentiel de prix statique (analyse hédonique)
• Premiers résultats
• Effets importants des hors région sur le segment
  des biens forestiers
• - 23 même département
• 118 étrangers
• Effets importants des hors région sur le segment
  des biens non bâtis restant
• 130 pour les anglais
• 47 pour les autres étrangers

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L'effet directeur sur les prix des acquisitions
réalisées par des extérieurs à la région.

• Différentiel de prix statique (analyse hédonique)
• Premiers résultats
• Effets importants des hors région sur le segment
  des biens bâtis non agricoles
• - 15 même département
• 114 pour les anglais
• 75 pour les autres étrangers

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L'effet directeur sur les prix des acquisitions
réalisées par des extérieurs à la région.

• Effet dynamique.
• Approche hédonique
• Effet spatiaux
• Quelle pondération et quelle emprise ?
• Effet Temporel
• Quelle variable (lag, cumul) ?
• Effet spatio-temporel
• Mesure des effets net (groupe de contrôle, groupe
  traité) ?
• Traitement dichotomique
• Traitement continu

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L'effet des documents durbanisme sur le niveau
des prix

• CONSTRUCTION DES DONNEES
• PERMIS DE CONSTRUIRE
• EXTRACTION FILOCOM ANNUEL
• NBLOGEMENT
• FILOCOM
• TRAITEMENT DE MAJICII À PARTIR DES DATES DE
  CONSTRUCTION
• EVOLUTION DES POS
• Traitement géomatique des POS_GENERALISE1999 et
  2006

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L'effet des documents durbanisme sur le niveau
des prix

• METHODOLOGIE en construction
• Mesure des effets net double difference
  matching.
• Développement méthodologique adapté au cas
  spatial.

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OBSERVATOIRE DES TERRITOIRES ET DE LA
MÉTROPOLISATION

• Les processus structurants des marchés fonciers
• en PACA et LR Les déterminants du statut
  d'occupation du logement.
• Séminaire recherche
• 17-18 décembre 2008
• Avignon

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Les déterminants des prix fonciers et immobiliers
Rappels des résultats antérieurs

• Une suractivité du marché dans les zones
  touristiques
• Dans les zones urbaines
• Corrélation entre densité urbaine et prix
• Rôle de la périurbanisation une atténuation de
  la disparité centre / périphérie
• Une différenciation des prix selon le statut
  doccupation du logement (propriétaires /
  locataires)

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Limpact du marché de la résidence
secondaire(Source PERVAL)
Montant total des ventes foncières et
immobilières par communes (2000-2002-2004)
Nombre de ventes foncières et immobilières
par communes (Moyenne annuelle 2000-2002-2004)
Les zones en rose indiquent les communes où les
données sont absentes (Ile de France) où
insuffisamment renseignées, ce qui ne permet pas
détablir des moyennes statistiques fiables
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Taux de recours au crédit et plus-values
foncières dans les acquisitions immobilières en
France
Taux de recours au crédit dans lensemble des
acquisitions par commune
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Densité urbaine et prix en PACA et LR
20
La diffusion de laccession à la propriété en
PACA et LR entre 1990 et 1999
21
Laccession à la propriété dans la commune de
Marseille Evolution 1962-1999
22
Accroissement annuel moyen des prix au m2 des
appartements anciens par arrondissement entre
2000 et 2006
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Les trois marchés du logement

• Existence de 3 types de marchés aux
  fonctionnements bien distincts
• Un marché de la résidence secondaire alimenté par
  une demande externe à forte volatilité
• Un marché de la résidence principale, contraint
  par lévolution du revenu des ménages et du
  recours au crédit
• Un marché de limmobilier locatif soutenu par les
  politiques publiques (aménagement et urbanisme,
  fiscalité) mais fortement inflationniste
• Conséquence vers un blocage de laccession à la
  propriété ?

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Laccession à la propriété selon la localisation
géographique Evolution 1968-1999
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Accroissement annuel du taux de propriétaires
selon la distance au pôle de laire urbaine
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Ménages propriétaires selon la CSP
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Ménages propriétaires selon la taille du ménage
28
Ménages propriétaires selon la classe dâge
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Conclusion

• Constat Une décélération du processus
  daccession à la propriété qui affecte plus
  particulièrement les zones urbaines centrales,
  les actifs du tertiaire et les jeunes générations
• Question Comment peut-on être propriétaire ?
• Perspectives Projet denquête sur les
  conditions daccès à la propriété résidentielle