EL DESARROLLO DEL MERCADO HIPOTECARIO EN LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS PARA TODOS LOS SECTORES DE LA

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EL DESARROLLO DEL MERCADO HIPOTECARIO EN LOS
ESTADOS UNIDOS MEXICANOS PARA TODOS LOS SECTORES
DE LA POBLACIÓN
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ANTECEDENTES

• La densidad de población en los Estados Unidos
  Mexicanos es una de las más altas en el orbe.
• De acuerdo con datos proporcionados por el
  Consejo Nacional de Población existen
  aproximadamente 105 millones de personas y 24
  millones de viviendas.

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ANTECEDENTES

• Más del 50 por ciento de las personas
  laboralmente activas tiene ingresos menores a dos
  salarios mínimos, por lo que la pobreza es una
  limitante en el acceso al financiamiento relativo
  a la vivienda.

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ANTECEDENTES

• Por lo anterior, el desarrollo del mercado
  hipotecario en los Estados Unidos Mexicanos es
  uno de los aspectos más importantes de la actual
  Administración Pública para solventar las
  necesidades habitacionales de todos los sectores
  de la población y, con ello, propiciar un entorno
  social justo que cuente con los elementos
  necesarios para alcanzar niveles óptimos de
  crecimiento nacional.

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ANTECEDENTES

• En este sexenio se constituyeron dos instancias
  públicas de suma importancia en el desarrollo del
  mercado hipotecario en México Comisión Nacional
  de Fomento a la Vivienda y Sociedad Hipotecaria
  Federal, Sociedad Nacional de Crédito,
  Institución de Banca de Desarrollo.

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MARCO NORMATIVO

• De acuerdo con lo dispuesto en el quinto párrafo
  del artículo 4 de la Constitución Política de los
  Estados Unidos Mexicanos, toda familia tiene
  derecho a disfrutar de vivienda digna y decorosa.
• Esta disposición fundamental está plasmada dentro
  del capítulo correspondiente a las garantías
  individuales de la Ley Suprema Mexicana, cuyo
  primer artículo dispone que en los Estados Unidos
  Mexicanos todo individuo gozará de las garantías
  individuales que otorga la propia Constitución
  por lo que se afirma que, desde el punto de vista
  jurídico político, en México todas las personas
  tienen garantizado, el derecho a gozar de una
  vivienda digna y decorosa.

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MARCO NORMATIVO

• Con relación a lo anterior, es prudente indicar
  que de conformidad con el mencionado precepto
  todos los sectores de la población,
  independientemente de su nivel económico o
  social, tienen el derecho a acceder al disfrute
  de una vivienda.

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MARCO NORMATIVO

• De acuerdo con lo indicado en el Plan Nacional de
  Desarrollo 2001-2006, el Gobierno de la República
  Mexicana tiene como objetivo propiciar la
  igualdad de oportunidades y de condiciones que
  aseguren a la población el disfrute de los
  derechos individuales y sociales consagrados en
  la Constitución, elevar los niveles de bienestar
  y calidad de vida de los mexicanos y, de manera
  prioritaria, disminuir la pobreza y la exclusión
  social.
• Para cumplir con dichos objetivos, el Plan
  Nacional de Desarrollo 2001-2006 dispone que la
  política de desarrollo social incluirá los
  esfuerzos de los sectores público, social y
  privado para ampliar la cobertura y mejorar la
  calidad de la vivienda. En inteligencia de lo
  anterior, el Programa Sectorial de Vivienda
  2001-2006 tiene por objeto promover las
  condiciones para que las familias, en especial
  las que tienen mayores carencias, tanto en las
  zonas rurales como en las urbanas, disfruten de
  viviendas dignas, con espacios y servicios
  adecuados, calidad en su construcción y seguridad
  jurídica en su tenencia.

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ACTORES

• En el desarrollo del mercado hipotecario de
  vivienda convergen diversos actores, cuya
  participación es fundamental para satisfacer las
  necesidades habitacionales de todos los sectores
  de la población. Tanto los entes públicos como
  los privados juegan un papel primordial en el
  cumplimiento de la garantía habitacional.

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ACTORES

• Actores públicos
• Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda
  (Conafovi).
• Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para
  los Trabajadores (Infonavit).
• Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y
  Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado
  (Fovissste).

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ACTORES

• Fondo Nacional de Habitaciones Populares
  (Fonhapo).
• Fondo Nacional de Apoyo Económico a la Vivienda
  (Fonaevi).
• Fondo de Operación y Financiamiento Bancario a la
  Vivienda (Fovi).
• Sociedad Hipotecaria Federal, Sociedad Nacional
  de Crédito, Institución de Banca de Desarrollo
  (SHF).

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ACTORES

• Actores privados
• Instituciones de banca múltiple.
• Sociedades financieras de objeto limitado.
• Sistemas de comercialización.
• Entidades de Ahorro y Crédito Popular.

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ACTORES

• Importancia de los actores públicos.
• Los actores públicos son los instrumentos del
  Gobierno para desarrollar la política de
  vivienda.

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ACTORES

• Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda
• Órgano desconcentrado de la Secretaría de
  Desarrollo Social, con autonomía técnica, cuyo
  objeto es el diseño, coordinación, promoción e
  implementación de las políticas y programas de
  vivienda del Gobierno Federal.
• Responsable de dar cumplimiento al Programa
  Sectorial de Vivienda, a través de la
  implementación, supervisión y desarrollo de los
  programas de trabajo que en él se incluyen.
• Para cumplir con su objeto tiene, entre otras
  atribuciones, establecer la política general de
  vivienda.

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ACTORES

• Infonavit
• Organismo fiscal autónomo tripartito en el que su
  órgano de gobierno está representado por el
  sector laboral, patronal y gubernamental.
• Desde diciembre de 2000 hasta la fecha ha
  otorgado más de un millón de créditos.
• Tiene como meta global para 2004 otorgar 305,000
  créditos y, hasta agosto, entregó aproximadamente
  177 mil créditos.

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ACTORES

• Fovissste
• Fondo que se constituyó por decreto presidencial
  el 26 de diciembre de 1972 e inició sus
  operaciones el 1 de abril de 1973.
• Está dirigido a los trabajadores que prestan sus
  servicios al Estado.
• Financia a los trabajadores incorporados al
  régimen, por una sola vez, mediante préstamos con
  garantía hipotecaria sobre inmuebles urbanos para
  adquirir, construir, mejorar, ampliar o remodelar
  vivienda, para el pago del enganche, gastos de
  escrituración y, en su caso, de la constitución
  de un fideicomiso de apoyo cuando tenga por
  objeto la adquisición de viviendas de interés
  social, amortizar pasivos adquiridos por dichos
  conceptos, así como coordinar y financiar
  programas de construcción de habitaciones
  destinadas a ser adquiridas por trabajadores al
  servicio del Estado, a través de créditos que
  otorgue directamente el Fovissste o con la
  participación de entidades públicas y/o privadas.

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ACTORES

• Se le asignaron 400,000,000 (aproximadamente
  35,087,719 dólares) para el otorgamiento de
  créditos hipotecarios en 2004.

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ACTORES

• Fonhapo
• Fideicomiso público cuyo fideicomitente es la
  Secretaría de Hacienda y Crédito Público, como
  fiduciario funge una sociedad nacional de
  crédito, institución de banca de desarrollo, y es
  coordinado por la Secretaría de Desarrollo
  Social.
• Recibe recursos en consideración de la capacidad
  financiera de los estados y municipios para
  cubrir su aportación al programa.

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ACTORES

• Tiene como meta para 2004, otorgar
  aproximadamente 83 mil subsidios a población de
  bajos ingresos y 39,500 a población rural
  marginada.
• Tiene presupuestado erogar en 2004, por concepto
  de otorgamiento de créditos, 822,300,000
  (aproximadamente 72,131,579 dólares).

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ACTORES

• Fonaevi
• Fideicomiso constituido por decreto presidencial
  el 2 de junio de 2003, y coordinado por el
  Fonhapo.
• Tiene por objeto llevar a cabo el diseño,
  administración, ejecución, seguimiento y
  evaluación de los programas federales que otorgan
  subsidios, para apoyar la construcción,
  autoconstrucción, mejoramiento y adquisición de
  las viviendas de las familias de menores
  ingresos.

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ACTORES

• Fovi
• Fideicomiso público que se constituyó en 1963,
  administrado por el Banco de México y, desde el
  26 de febrero de 2002, por la SHF.
• Tiene como finalidad, entre otras
• Otorgar apoyos financieros a las instituciones de
  crédito con cargo a su patrimonio, mediante
  aperturas de crédito destinadas al financiamiento
  de la construcción, adquisición y mejora de
  vivienda, incluyendo bases de vivienda, lotes con
  servicios, actividades para el desarrollo del
  mercado de la misma, servicios de apoyo
  necesarios para su uso, así como el otorgar
  garantías a tales instituciones.

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ACTORES

• Evaluar el desarrollo del mercado financiero de
  vivienda, así como evaluar, planear, coordinar y
  supervisar otros programas de promoción de
  vivienda, cuyo seguimiento inmediato le sea
  encomendado por la Secretaría de Hacienda y
  Crédito Público o por su Comité Técnico.
• Establecer reglas y criterios de acuerdo con los
  lineamientos generales emitidos por el
  fideicomitente y tomar las medidas adecuadas para
  que los proyectos objeto de financiamiento con
  sus recursos estén acordes con el Plan Nacional
  de Desarrollo, la Ley de Planeación, el Programa
  Nacional de Vivienda, el Programa Nacional de
  Financiamiento del Desarrollo, la política
  económica y financiera nacional y las demás
  disposiciones, convenios y programas relativos al
  desarrollo urbano y a la ordenación de las zonas
  conurbadas y a las establecidas en materia de
  ordenamiento y regulación.

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ACTORES

• Actualmente, con motivo de la creación de la SHF,
  sus operaciones han disminuido considerablemente
  y, en términos generales, sólo lleva a cabo el
  seguimiento y administración de operaciones de
  primer piso, así como proporcionar el Swap
  Salarios Mínimos-Udis a créditos denominados en
  Udis y fondeados con recursos de la SHF.

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ACTORES

• Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C.
• a) Sociedad nacional de crédito, institución de
  banca de desarrollo que sustituyó al Banco de
  México, desde febrero de 2002, como fiduciaria en
  el Fovi.

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ACTORES

• b) De acuerdo con lo establecido en su ley
  orgánica, tiene por objeto impulsar el desarrollo
  de los mercados primario y secundario de crédito
  a la vivienda, mediante el otorgamiento de
  garantías destinadas a la construcción,
  adquisición y mejora de la vivienda,
  preferentemente de interés social así como al
  incremento de la capacidad productiva y al
  desarrollo tecnológico, relacionados con la
  vivienda.

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ACTORES

• Tiene como planes estratégicos, entre otros
• Promover la accesibilidad del crédito para la
  vivienda.
• Promover el desarrollo del mercado secundario de
  crédito hipotecario.

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ACTORES

• Tiene como meta en 2004 otorgar 65,000 créditos.
• Otorga una Garantía por Incumplimiento (GPI) del
  Acreditado que fomenta el desarrollo del mercado
  secundario, permite la transferencia de riesgo de
  crédito, tiene beneficios en el costo de capital,
  y fomenta la participación de la banca comercial
  en el otorgamiento de créditos hipotecarios.

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ACTORES

• Además, permite el otorgamiento de créditos con
  un enganche menor, fomenta la entrada de la
  banca, proporciona absoluta certidumbre de
  recibir el pago al momento de la adjudicación o
  dación en pago implica transparencia de la
  operación y acceso a diferentes productos con un
  estándar internacional permite contar con
  mayores incentivos para la pronta resolución de
  los créditos emproblemados facilita la
  bursatilización de cartera hipotecaria extiende
  el beneficio de la GPI a la cartera de crédito
  que no cuente con financiamiento de la SHF y
  prepara el mercado hipotecario para la
  participación de entidades nacionales e
  internacionales y el desarrollo de nuevos
  productos.

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ACTORES

• También otorga una Garantía de Pago Oportuno,
  mediante el que apoya el financiamiento a la
  construcción de vivienda consistente en
  garantizar a instituciones de crédito el pago
  oportuno, por parte de sociedades financieras de
  objeto limitado, respecto de créditos fondeados
  por las primeras.

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PRODUCTOS SHF
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ACTORES

• Las instituciones de banca múltiple
• Están constituidas como sociedades anónimas de
  capital fijo.
• Para operar como tales requieren la autorización
  de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público.

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ACTORES

• Deben contar con un capital mínimo que determina
  la Comisión Nacional Bancaria y de Valores
  (equivalente al 0.12 por ciento de la suma del
  capital neto que alcancen en su conjunto dichas
  instituciones al 31 de diciembre del año
  inmediato anterior).
• Se consideran solventes por disposición legal.
• Están facultadas para otorgar créditos con
  garantía hipotecaria.

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ACTORES

• Las sociedades financieras de objeto limitado
• Son sociedades anónimas de capital variable
  facultadas para captar directa o indirectamente
  recursos del público en el territorio nacional,
  mediante actos causantes de pasivo directo o
  contingente, obligándose a cubrir el principal y,
  en su caso, los accesorios financieros de los
  recursos captados.

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ACTORES

• Tienen una amplia e importante participación en
  el desarrollo del mercado hipotecario, pues
  fungen como intermediarios financieros de los
  recursos federales que se destinan al
  otorgamiento de créditos relacionados con la
  vivienda.
• c) Son entidades financieras muy especializadas
  en su ramo, por lo que su operación en primer
  piso es muy eficiente.

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ACTORES

• Sistemas de comercialización
• Consisten en una integración de grupos de
  consumidores que aportan sumas de dinero para ser
  administradas por un tercero.
• Los recursos se destinan a la adquisición de
  bienes o servicios, en este caso relacionados con
  la vivienda, por parte de los miembros que
  integran los referidos grupos.

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ACTORES

• Entidades de Ahorro y Crédito Popular
• Se constituyen de acuerdo con la Ley de Ahorro y
  Crédito Popular.
• Su participación en el desarrollo del mercado
  hipotecario está vinculada al microfinanciamiento,
  es decir, al financiamiento destinado,
  principalmente, al mejoramiento, ampliación y
  autoconstrucción de vivienda.

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ACTORES

• Su papel es muy importante en consideración de
  que a través de estas entidades puede
  beneficiarse a un número mayor de personas.

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IMPORTANCIA DE LOS ACTORES PÚBLICOS

• El Gobierno Federal tiene la obligación jurídico
  política de satisfacer las necesidades de
  vivienda de la población y, para ello, se auxilia
  de los diversos actores públicos que, en el
  ámbito de su competencia, contribuyen de manera
  fundamental en el desarrollo del mercado
  hipotecario para beneficiar a todos los sectores
  de la población.

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IMPORTANCIA DE LOS ACTORES PRIVADOS

• La infraestructura y organización de los actores
  privados permite que las operaciones hipotecarias
  tengan una mejor administración y vigilancia.
• La especialización de los actores privados en
  operaciones de primer piso simplifica la
  operación de los actores públicos y, en
  consecuencia, optimiza el desarrollo del mercado
  hipotecario.

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IMPORTANCIA DE LOS ACTORES PRIVADOS

• La dinámica financiera que se presenta en el
  contexto privado es propicia para generar
  mecanismos que permitan un mayor flujo de
  recursos destinados al sector vivienda.
• La normatividad vigente proporciona seguridad y
  certeza jurídicas en las operaciones hipotecarias
  que realizan los actores privados con recursos
  públicos, pues el control y destino de éstos,
  cuando son manejados por los actores privados, es
  adecuado para satisfacer, paulatinamente, la
  demanda de vivienda de todos los sectores de la
  población.

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NECESIDADES DE VIVIENDA

• Las proyecciones de población estiman que en el
  2030 habrán 129 millones de habitantes. Este
  escenario demográfico representa un reto enorme
  para el Estado y sus instituciones en cuanto a su
  capacidad de cumplimiento a la demanda de
  vivienda.

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NECESIDADES DE VIVIENDA

• La población que necesita vivienda está entre los
  20 y 44 años, constituye el 38.6 de la población
  mexicana y es el grupo de crecimiento demográfico
  más dinámico en los próximos 30 años.
• Puede afirmarse que la demanda de vivienda
  ascenderá, en el 2030, a 44.7 millones de casas,
  toda vez que el requerimiento anual asciende a
  600,000 viviendas.

43
(No Transcript)
44
NECESIDADES DE VIVIENDA

• El déficit de vivienda se vincula estructural y
  orgánicamente a una reducida oferta para la
  población de menores ingresos, quienes enfrentan,
  cada vez más, problemas para ser sujetos de
  crédito ante los distintos organismos
  financieros. Esta situación se agrava en
  consideración de que la población económicamente
  activa asciende a 40 millones de personas, de las
  que el 18 tiene ingresos menores a un salario
  mínimo y otro 30 tiene ingresos entre uno y dos
  salarios mínimos.

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SOLUCIONES

• Los diversos actores, tanto públicos como
  privados, realizan considerables esfuerzos para
  generar productos a los que puedan acceder las
  familias de menores ingresos.
• Entre otros, se han diseñado productos de ahorro
  en los que pueden participar aquellos sujetos que
  no cumplieron con los requisitos para
  considerarse sujetos de crédito.

46
SOLUCIONES

• Asimismo, se han generado programas
  gubernamentales con subsidio al frente para
  atender a la población de escasos recursos así
  como a la ubicada laboralmente en lo que se
  conoce como economía informal.
• A través del Fonaevi se otorga, a las personas
  cuyo ingreso no exceda de 6,786 mensuales
  (aproximadamente 595 dólares), un subsidio de
  38,000 (aproximadamente 3,333 dólares) para la
  adquisición de una vivienda con valor máximo de
  158,878.03 (aproximadamente 13,937 dólares).

47
SOLUCIONES

• El instrumento jurídico financiero más utilizado
  es el contrato de apertura de crédito con
  garantía hipotecaria. Cabe precisar que la
  hipoteca, desde el punto de vista jurídico
  mexicano, es un derecho real que garantiza el
  cumplimiento de una obligación principal, así
  como su preferencia en el pago y que se
  constituye, principalmente, sobre bienes
  inmuebles determinados.

48
SOLUCIONES

• Es importante suprimir condicionantes y trámites
  excesivos en la operación de actos relacionados
  con hipotecas, a efecto de dar promoción a la
  bursatilización de créditos hipotecarios en el
  mercado de valores, así como de establecer un
  ambiente financiero adecuado que permita la
  captación de recursos y el flujo dinámico de
  éstos, para ser destinados a financiar la
  adquisición de viviendas, así como su
  construcción y demás actos relacionados con el
  sector, lo que repercutirá en una eficiente
  política financiera que permita a toda familia
  gozar de una vivienda digna y decorosa.

49
SOLUCIONES

• Es necesario contar con una política que permita
  mantener costos bajos en la titulación
  inmobiliaria, infraestructura, obras de cabecera,
  luz, agua y, demás servicios necesarios
  relacionados con el desarrollo urbano.
• En este orden de ideas, se pretende llevar a
  cabo, en 2004, una bursatilización hipotecaria
  equivalente a 2,500,000,000 (aproximadamente
  219,298,246 dólares) y en 2005, equivalente a
  3,000,000,000 (aproximadamente 263,157,895
  dólares).

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SOLUCIONES

• La bursatilización
• Es la única fuente alternativa de fondeo con
  capacidad para generar, en el largo plazo, los
  recursos para la adquisición de vivienda en
  México.
• Proporciona fondeo a tasas de mercado sin
  intermediarios lo que permite abaratar los
  créditos hipotecarios.

51
SOLUCIONES

• Si se permite a los deudores hipotecarios
  recomprar su deuda al mínimo de mercado a par, se
  abarata aún más el costo de la hipoteca y se
  evitan escenarios de incumplimiento.

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VENTAJAS DE LA BURSATILIZACIÓN
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SOLUCIONES

• Desarrolla sanamente los mercados financieros si
  se utiliza la especialización, segregación y
  control de funciones y riesgos con esquemas
  solventes, transparentes y estandarizados.
• Fortalece la estabilidad de las sofoles y bancos
  al trasladar el riesgo de mercado y prepago a los
  inversionistas.

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SOLUCIONES

• Según información proporcionada por la Conafovi,
  la meta para 2005 es de 600,000 créditos
  hipotecarios, para que en el 2006 se cumpla la
  meta de 700,000 créditos hipotecarios.

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SOLUCIONES

• La ampliación cuantitativa de actores en el
  desarrollo del mercado hipotecario también es muy
  importante, pues facilitará la elaboración de
  diversos productos financieros que incentiven la
  participación de los sectores público, privado y
  social, a efecto de beneficiar a un mayor número
  de familias.

56
SOLUCIONES

• Al respecto, se pretende adecuar la normatividad
  correspondiente para que puedan operarse los
  seguros de crédito y de garantía hipotecarios,
  con la finalidad de atraer la participación de
  otros actores que coadyuven a la consecución de
  las políticas en materia de vivienda.

57
CONCLUSIONES

• La cabal satisfacción a la demanda de vivienda de
  todos los sectores sociales requiere de un enorme
  esfuerzo, tanto por parte de los actores públicos
  como de los privados.
• La solución al problema de la vivienda en México
  conlleva la necesidad de atacar, paralelamente,
  otros problemas que obstaculizan el cumplimiento
  a la Constitución para que todas las familias
  gocen de vivienda digna y decorosa por lo que se
  requiere generar políticas que permitan contar
  con bajos costos en la titulación inmobiliaria,
  estructura, obras de cabecera, agua, luz y demás
  servicios relacionados con el desarrollo urbano,
  así como eficientar el sistema registral.

58
CONCLUSIONES

• El principal reto consiste en generar productos y
  estrategias financieros que impriman el dinamismo
  suficiente en el flujo de recursos destinados al
  sector vivienda.
• La bursatilización hipotecaria es un instrumento
  fundamental para desarrollar un mercado de
  vivienda que satisfaga las necesidades de toda la
  colectividad.