Linstruction fiscale sur lIS applicable aux organismes HLM MODALITES PRATIQUES

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L instruction fiscale sur l IS applicable aux
organismes HLM - MODALITES PRATIQUES

• Présentation inter régionale 2006
• (O. SILVERT)

Mars Avril 2006
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Instruction fiscale Hlm du 25 janvier
2006Immeubles fiscalisés

• 1. Possibilité d inscription des immeubles
  fiscalisés à la valeur vénale.
• 2. Etats à joindre à la liasse fiscale pour
  chaque bien concerné
• Valeur comptable d inscription,
• Valeur vénale,
• Amortissement comptable
• Amortissement fiscal de l écart de
  réévaluation.

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Immeubles fiscalisésModalités d amortissement

• Valeur brute comptable
• gt régime de droit commun référence IF BOI 4 A
  13-05.
• Valeur vénale - valeur comptable  Ecart de
  réévaluation 
• gt Amortissement sur durée probable
  d utilisation à partir date d entrée en
  fiscalisation ( 101 IF HLM),
• gt Possibilité d allongement de la durée
  initialement prévue (comme pour une
  réévaluation libre),
• gt Déduction directe sur le 2058 A (cf 101 IF
  HLM).

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Répartition des charges(hors frais financiers)

• Principe de base
• gt affectation totale des charges entre secteur
  exonéré et secteur non exonéré,
• gt comptabilité analytique adaptée.
• Tolérance
• gt dépenses non directement  affectables 
  (charges de personnel, frais de gestion 107)
• Produits du secteur taxable
• gt secteur taxable
• Produits de l entreprise

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Répartition des charges(cas particulier des
charges financières)

• Principe affectation en fonction de la nature
  des emprunts
• charges financières sur emprunts finançant un
  patrimoine exonéré ? exclues
• Charges financières sur emprunts finançant un
  patrimoine non exonéré ? charges déductibles du
  secteur taxable

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Répartition des charges(cas particulier des
charges financières)

• A défaut d application du principe
• VB actifs  taxables (1)
• prorata
  charges déductibles VB actifs du
  résultat taxable
• (1) actifs taxables actifs concourant à des
  activités taxables

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Répartition des charges (suite)Point particulier
des gains ou pertes sur swaps

• Comptabilité
• soit isoler le gain/perte net
• soit le comptabiliser avec la charge d intérêt
   swapée 
• Fiscalité ? si swap d intérêts
• d emprunts sur patrimoine exonéré gt secteur
  exonéré
• d emprunts sur immeubles fiscalisés gt secteur
  fiscalisé

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Cession des immeubles locatifs

• Si immeuble locatif ? secteur taxable gt plus
  value imposable avec calcul de la VNC à partir
• des amortissements comptables,
• amortissements fiscaux sur écart de
  réévaluation
• Si immeuble locatif ?secteur taxable gt plus
  value exonérée
• Attention passage d 1 immeuble du secteur
  taxable au non taxable non imposable

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Instruction fiscale applicable aux sociétés de
régime de droit commun 4-A-13-05 du 30 décembre
2005

• Présentation inter-régionale mars-avril 2006
• (O. SILVERT)

Mars Avril 2006
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Instruction fiscale applicable aux sociétés de
régime de droit commun 4-A-13-05

• 1. Prise en compte des nouveaux textes comptables
• Approche par composants avec amortissement par
  composants CRC 2002-10
• Suppression des charges à étaler CRC 2004-06
• Nouvelle définition du coût d entrée des actifs
  CRC 2004-06
• Amortissement sur durée d utilisation (et non
  plus durée d usage)
• Base d amortissement diminuée de la valeur
  résiduelle
• 2. Respect des principes suivants
• Maintien de la connexion entre la fiscalité et
  les règles comptables
• Préservation de la neutralité fiscale
• Souci d une simplicité des retraitements
  fiscaux

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IF sociétés - Valeur résiduelle

• Valeur résiduelle retenue en comptabilité mais
  non acceptée en fiscalité
• Complément d amortissement sur valeur résiduelle
  à comptabiliser en AD
• Peu d impact pour les immeubles de logement
  social car concept valeur résiduelle non retenu
  (cf. Projet d avenant SA, Coop p. 55)

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IF Sociétés - définition fiscale des composants

• Sont considérés comme composants les éléments
  principaux d une immobilisation corporelle qui
  satisfont cumulativement aux deux conditions
  suivantes
• ils doivent avoir une durée réelle d utilisation
  différente de l immobilisation à laquelle ils se
  rattachent
• ils doivent faire l objet de remplacements au
  cours de la durée d utilisation de
  l immobilisation à laquelle ils se rattachent

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IF Sociétés Méthode de décomposition

• Référence aux études comptables sectorielles dont
  avis CNC 2004-11 pour les immeubles des
  organismes Hlm
• Pour les organismes Hlm possibilité de se limiter
  en comptabilité
• aux 5 composants dits CSTB structure,
  menuiseries, étanchéité, chauffage, ravalement
  avec amélioration
• 3 optionnels dits CSTB plomberie sanitaires,
  ascenseurs, électricité
• Non remise en cause sur le plan fiscal des
  composants identifiés en comptabilité sauf cas
  manifestement abusifs de décomposition

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Notion de composant significatif en fiscalité

• Identification fiscale des composants
  significatifs et de
• manière homogène
• significativité 500
• en terme de montant en du bien principal
• - 1 pour les immeubles
• - 10 pour les meubles
• en terme de durée si durée d un élément gt 80
  durée de l immobilisation identification
  non nécessaire

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Remplacement de composantstolérance fiscale

• Tolérance lors des remplacements
• si composant de remplacement non significatif
  (voir critères après)
• si composant non identifié en comptabilité à
  l origine
• ?
• Coût non passé en immobilisation mais en charge

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Question des seuils utilisés en comptabilité

• 1. Si comptabilisation en charges GE car non
  significatif gt pas de retraitement fiscal
• 2. Problème des seuils utilisés en comptabilité
  si particulièrement élevés
• exemple 7 K si gt 1 PR immeuble gt problème
  pour les seuls immeubles fiscalisés
• si lt 1 PR immeuble gt pas de problème
• Conclusion l application de l approche par
  composants dans les immeubles de logement
  social ne devrait pas poser de problème hormis
  si seuils utilisés en comptabilité élevés

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Remplacement des éléments significatifs
Dépenses de remplacement prévues gt
identification des composants à
l origine Dépenses de remplacement non
prévues gt
Comptabilité Avis CNC 2004-11 2 3 gt création
du nouveau composant gt sortie de la VNC de
l élément remplacé
Fiscalité Alignement sur compta gt création du
nouveau composant gt sortie de l élément remplacé
Soit en fonction de pourcentages déterminés pour
le coût d entrée ( CSTB) Soit en retenant
valeur à neuf du nouveau composant corrigée du
taux d inflation depuis date d investissement ?
Par tolérance, la VB de l élément remplacé
pourra être reconstituée à partir de la valeur à
neuf du nouveau composant corrigée du taux
d inflation depuis date d investissement ?
? .. Du dernier remplacement ou de l ICC
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IF SociétésDépenses 2ème catégorie (gros
entretien)

• Dépenses de 2ème catégorie composant
• (cf. commentaire 1572) GE Pge assise sur un
  plan pluriannuel
• Position fiscale refus de l approche
  composant GE - Conséquences
• - Non déductibilité de la partie excédentaire
  de l amortissement du composant GE
  
• - Dépense lors du remplacement considérée comme
  charge déductible
• - VNC du composant sorti non déductible

Structure amortissable sur 50 ans 1
000 Composant GE 100 Amortissable sur 5
ans ? Dotation aux amortissements GE 1 100 x
20 5
Fiscalité Déductibilité de 1 100 x
20 5 Réintégration en 2058 A 1 100 x
20 - 2 18 5
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IF Sociétés dépenses 2ème catégorie (gros
entretien)

• Lors du remplacement des composants de 120, VNC
  élément remplacé

Comptabilité Immobilisation 120 nouveau
composant Sortie VNC 50
composant
Fiscalité charge déductible 120 K sur 2058 A
Charge non déductible 50 K sur 2058 A
Remarque approche non retenue pour la plupart
des organismes de logement social
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Durée d amortissement sur les immeubles locatifs
Autres composants durée d utilisation
(CSTB) Amortissement fiscal sur durée
d utilisation gt compta fisca
Structure durée d utilisation (50 ans 20
) Amortissement fiscal
En principe
Pas de possibilité de retenir la durée d usage
pour les immeubles locatifs car considérés comme
immeubles de placement
Durée d utilisation
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Immeuble de placement

• Fiscalement le composant structure est
  obligatoirement amorti sur la durée
  d utilisation
• Immeuble de placement Biens immobiliers
  inscrits à l actif et non affectés par
  l entreprise à sa propre exploitation pour en
  retirer des loyers ou valoriser le
  capital
• Par exemple exclusion des hôtels
  exploités par leur propriétaire
• gt La DLF nous a confirmé que les immeubles
  locatifs des bailleurs sociaux étaient des
  immeubles de placement donc amortissement fiscal
  sur durée d utilisation

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Points particuliers escomptes sur règlement
Avant 2005 ? compte 76
Comptabilité
Si escompte sur règlement services ? Compte 76
Si escompte sur règlement d un actif
(immobilisation sur stock) ? En moins de
l actif ? Base d amortissement fiscale à déduire
Nouvelles règles comptables
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Frais d acquisition des immeubles
Comptes sociaux option

Immobilisation Fiscalement ? Base
amortissable (composant structure)
Charges Fiscalement charges déductible
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Traitement des provisions

• Inscription des provisions dans le bilan
  d ouverture
• Provision pour gros entretien
• Provision pour créances douteuses
• Provisions et dépréciations diverses

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Inscription des provisions dans le bilan
d ouverture

• Reprise à l identique des provisions inscrites
  au bilan comptable d ouverture?
• Attention
• 104 IF Hlm si provisions sous estimées dans
  le bilan fiscal de départ
• gt Risque de remise en cause de déductibilité des
  charges non couvertes par reprises de ces
  provisions

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Provision pour gros entretien

• Provision pour gros entretien
• Instruction comptable commentaire du compte
  1572 2 à 5 années de dépenses prévues par le
  plan
• Position fiscale
• 5 4
• cadencement gt n 1 n 2 ...
• 5 5
• devis
• gtSur le patrimoine fiscalisé nécessité de
   prorater  dans certains cas la PGE et d en
  réintégrer une partie sur le 2058 A
• gtContradictoire avec 104 de l instruction
  fiscale HLM

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Provision pour créances douteuses

• Provision forfaitaire dans instruction comptable
  (cf.. commentaire du compte 4911 locataire)
•  A titre indicatif, on peut choisir de
  provisionner selon les taux suivants
• - 50 lorsque les créances représentent
  plus de 6 mois de loyers et charges
• - 25 lorsque les créances représentent
  plus de 3 à 6 mois de loyers et charges 
• Provision pour clients douteux fiscalement
  déductible
• - si calculée dossier par dossier
• - à défaut base statistique fiable
• gt Risque de devoir en réintégrer une partie sur
  le 2058 A

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Provisions et dépréciations diverses

• Provision pour pertes non déductibles
• Attention aux comptes
• 15161 Provision pour pertes sur contrats -
  opérations locatives
• 15162 Provision pour pertes sur contrats -
  opérations d accession à la propriété
• gt Les sommes provisionnées dans les comptes
  doivent
• correspondre à des risques et non à des
  pertes d activité
• Dépréciation d immeuble
• Comptablement si indices de pertes de valeur gt
  test dépréciation
• fiscalement la DLF répondra, courant 2006, sur
  le caractère déductible des dépréciations
  calculées sur la seule diminution des flux futurs
  de trésorerie
• Particularité des immeubles de placement
  plafonnement

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Exemple d un immeuble  taxable 
Inscription dans le bilan fiscal douverture
Possibilité de réévaluer à valeur vénale 200
K NON Possibilité de calculer
amortissement structure sur durée dusage si plus
courte ( immeubles de placement)
Terrain 20 Structure 80
Terrain 0 Immeuble 100 K Amortissement 40
K (Structure sur 50 ans)
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Exemple d un immeuble  taxable 
Calcul fiscal (extra-comptable)
Ecart valeur vénale/valeur comptable 80 K
Déductionsur le2058A ZI2 K
Amortissement 80 K 40 ans (1)
Provision pour gros entretien non déductible
10K Provision pour créances douteuses non
déductible 2K
(1) durée d utilisation estimée à partir de la
date d entrée en fiscalisation
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Exemple d un immeuble  taxable 

• En résumé
• Comptabilité Fiscalement
• Terrain 0 0
• Réévaluation à valeur vénale 20
• Terrain Total 0 20
• Valeur brute constructions 100 100
• Réévaluation à valeur vénale 80
• Constructions 100 180
• Amortissements sur construction 40 40
• Amortissement réévaluation à 80/40 ans
• valeur vénale 2 par an

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Traitement immeubles fiscalisés sur le 2058A
Résultat comptable organisme (pour rappel) 1 000
K gt (WA ou WS) Déduction Résultat activités
exonérées - 900 K gt (XG) Retraitement des
immeubles Déduction amortissement -2
K gt (XG) Ecart de réévaluation Réintégration
Pge non déductible 10 K gt (WI) Réintégration
Provision pour créances 2
K gt (WI) douteuses Base de calcul de lIS
110 K Remarque Tableau des amortissements
Amortissements AD