Como Funciona el Mtodo Mercado de la Tierra Rural en Distintos Escenarios Proyectos

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Como Funciona el Método Mercado de la Tierra
Rural en Distintos Escenarios (Proyectos)
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Situación actual

• Existen 2 mercados de tierra rural definidos por
  la Legislación Agraria
• La Tierra Social (Ejido).
• La Propiedad Privada.
• A continuación se exponen las condiciones
  (limitaciones) que ambas presentan para poder
  llevar a cabo una comercialización abierta.

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Propiedad Privada

• Aspectos Legales
• Tenencia de la Tierra.
• Existe una fuerte limitante por la adquisición de
  tierra rural debido al marco legal que impera hoy
  en día en el ámbito rural.
• Límites de la Pequeña Propiedad.
• Aun cuando pudiera existir capital de inversión
  para la adquisición, nuestro marco legal vigente
  limita la adquisición de tierra ya sea de forma
  individual o colectiva. (100-00-00 ha de riego o
  su equivalente)

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Propiedad Privada

• Aspectos Legales
• Rezago en el RPP.
• De forma generalizada existen rezagos importantes
  en el RPP, (sobre todo en los estados del Sur)
  donde éste puede superar los 5 años, generando
  incertidumbre al inversionista y por lo tanto no
  adquiere tierra.
• Delimitación Física/Legal de la Tierra.
• Existen importantes deficiencias por la
  delimitación de linderos, sobre todo entre los
  pequeños propietarios y los ejidos o núcleos
  agrarios, lo que le impide llevar a cabo la
  adquisición de tierra.

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Propiedad Privada

• Aspectos Sociales
• Atomización de la Tierra.
• La subdivisión de las predios en áreas reducidas
  como consecuencia del manejo familiar
  tradicional, provoca la disminución en la
  productividad.
• Indeterminación de Linderos.
• La falta de claridad en las colindancias provoca
  conflictos constantes por los límites de la
  propiedad e inclusive invasiones lo que impide su
  correcto aprovechamiento.
• Nivel Técnico de los Productores.
• Solo los productores de alto rendimiento tienen
  acceso a una buena capacitación debido al costo,
  siendo limitada en los medianos y baja o nula en
  los pequeños productores.

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Propiedad Privada

• Aspectos Sociales
• Migración.
• La falta de apoyos, baja de la rentabilidad y
  pocas oportunidades de mejora provocan el
  abandono de la actividad y la salida de los
  productores más jóvenes a las grandes ciudades o
  al extranjero.
• Falta de cultura ambiental.
• A consecuencia de la migración, el productor
  rural que permanece es el de mayor edad y éste
  presenta poco interés en aspectos ambientales,
  salvo que le reditúen beneficios económicos, lo
  que ha provocado el deterioro constante y
  progresivo de la tierra rural.

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Propiedad Privada

• Aspectos Económicos
• Falta de apoyo para la adquisición de tierra.
• La condición de baja rentabilidad en la tierra
  agropecuaria provoca que ninguna institución
  financiera apoye a la adquisición de tierra rural
  para aspectos relacionados con el campo,
  reduciendo significativamente la rotación de
  predios.
• Limitación de apoyos como Capital de trabajo.
• De forma muy limitada o solo con garantías
  colaterales se están apoyando a los productores
  del campo hoy en día.

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Propiedad Privada

• Aspectos Económicos
• Baja rentabilidad.
• La falta de apoyos y subsidios, investigación,
  innovación y transferencia de tecnología, hacen
  que los terrenos de baja rentabilidad permanezcan
  siendo aprovechados con esquemas tradicionales de
  subsistencia que generalmente presentan serios
  problemas de competitividad.
• Falta de infraestructura y organización.
• Lo que provoca elevados costos en el transporte,
  acopio y selección de los productos para los
  diferentes mercados, generando un círculo
  vicioso, sobretodo en los predios de baja
  rentabilidad.

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Propiedad Ejidal

• Aspectos Legales
• Comercialización de la tierra.
• Aun cuando ya se pueden realizar operaciones
  comerciales de tierra ejidal, los trámites son
  prolongados y complicados, siendo muy escasas
  éstas.
• Falta de cultura de la anticipación.
• Muchos de los predios se encuentran irregulares
  porque la gente dentro de los ejidos no prevé la
  situación legal sobre su deceso, lo que dificulta
  los aspectos hereditarios (en muchas ocasiones ni
  siquiera cuentan con identificación).

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Propiedad Ejidal

• Aspectos Legales
• Delimitación Física/Legal de la Tierra.
• Al igual que en la propiedad privad, existen
  importantes deficiencias por la delimitación de
  linderos, adicionalmente a esto, se llegan a
  acuerdos entre diferentes núcleos agrarios que
  modifican sustancialmente los linderos
  originales, los cuales no son registrados por la
  autoridades.
• Rezago en el PROCEDE.
• La Ley no contempla operaciones comerciales de
  tierra ejidal si no han sido correctamente
  identificadas, medidas y emitido el certificado
  parcelario correspondiente, actualmente el
  programa PROCEDE no ha concluido y por lo tanto
  no se permite la comercialización de la tierra al
  mercado abierto.

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Propiedad Ejidal

• Aspectos Sociales
• Atomización de la Tierra.
• La subdivisión de las parcelas es mucho más
  frecuente y de mayor intensidad en la tierra
  ejidal lo que también origina áreas sumamente
  reducidas.
• Sociedades Cerradas.
• Existe un fuerte rechazo por parte de la
  comunidad cuando nuevos vecinos se quieren
  incorporar al núcleo agrario y muchas veces los
  inversionistas son rechazados lo que reduce el
  mercado potencial.
• Capacitación.
• Dentro de los núcleos agrarios es muy poca y
  generalmente de mala calidad la capacitación
  salvo cuando se logran asociar o consiguen
  acercarse organizaciones o empresas
  transnacionales, pero son las menos de las veces.

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Propiedad Ejidal

• Aspectos Sociales
• Falta de cuidado por los aspectos ambientales.
• La sociedad rural presenta poco interés en
  aspectos ambientales, salvo que le reditúen
  beneficios económicos, lo que ha provocado el
  deterioro constante y progresivo de la tierra
  rural.
• Migración.
• La falta de apoyos, baja de la rentabilidad y
  pocas oportunidades de mejora provocan el
  abandono de la actividad y la salida de los
  productores a las grandes ciudades o al
  extranjero.

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Propiedad Ejidal

• Aspectos Económicos
• Solo existen apoyos por parte del Estado.
• Generalmente son sobre aspectos asistenciales y
  de combate a la pobreza, lo que no permite romper
  el círculo vicioso, logrando solo la auto
  subsistencia.
• Escasez de apoyos a proyectos productivos.
• Son muy pocos y los recursos son bastante
  limitados, sin embargo es importante recalcar que
  cuando éstos se presentan, reactivan de forma
  local y durante la vida del proyecto el mercado
  de tierras.

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Propiedad Ejidal

• Aspectos Económicos
• No hay garantías reales.
• Ya que la tierra no es garantía y en caso de que
  se lograra un apoyo, solo se permite grabar el
  usufructo, por lo no hay apoyo o crédito por
  parte de la banca comercial (hoy en día ni
  siquiera la banca de desarrollo apoya de forma
  abierta).
• Falta de infraestructura y organización.
• La falta de infraestructura es mucho más notoria
  en los núcleos agrarios, ya que son muy pocos los
  que se organizan e invierten en ésta, dejándola
  solo a la participación del estado.

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Resumen
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Análisis Preliminar

• Como consecuencia de los puntos anteriores el
  resultado es el siguiente
• Poco o nulo interés por adquirir tierra rural,
  salvo la que tenga posibilidad de uso diferente
  al agropecuario (ejemplo reserva territorial,
  proyectos de desarrollo turístico / industrial).
• Solo adquieren tierra ejidal los propios
  ejidatarios o avecindados que tienen poca
  capacidad, siendo las operaciones comerciales muy
  escasas y muchas veces bajo un esquema de
  intercambio (pago en especie).
• Con el propósito de entender el MTR (Mercado de
  Tierra Rural) nos dimos a la tarea de investigar
  éste, los resultados son los que a continuación
  presento

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Trabajo de Investigación en Núcleos Agrarios

• Universo
• 17 Núcleos Agrarios.
• Rango
• 10 años.
• Resultados
• Solo 9 núcleos presentaron operaciones
  comerciales.
• 25 operaciones fueron las registradas.
• 1 núcleo representó el 44 del total de
  operaciones, éste núcleo presenta mejor
  localización con respecto a los otros, las
  tierras vendidas presentan posibilidad de uso
  diferente al agropecuario.

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Trabajo de Investigación en Núcleos Agrarios

• Como cambió el mercado de la tierra rural con
  inyección de capital para préstamos en la
  adquisición de tierra bajo reglas de operación
  para un proyecto apalancado por el BM.

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Trabajo de Investigación en Núcleos Agrarios

• Universo
• 94 Núcleos Agrarios. (en 63 municipios de 10
  estados de la Rep. Mex.)
• Rango
• 3 años.
• Resultados
• Los valores de la tierra se MODIFICARON hasta
  niveles marcados por los alcances establecidos
  por el programa.
• NOTA Esto SIEMPRE sucede cada vez que existe una
  adecuación en las condiciones del mercado. (Bando
  2 Cd. De México)

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Trabajo de Investigación en el RPP

• Universo
• Aproximadamente el 25 (540 municipios revisados
  de 2,200 que existen en el Territorio Nacional)
• Resultados
• En promedio, en un registro judicial se llevan a
  cabo entre 5,000 a 10,000 operaciones comerciales
  en 1 año.
• Por cada 100 operaciones registradas ante el RPP,
  SOLO UNA es de un predio rural.
• De cada 100 operaciones registradas en el RPP de
  carácter agropecuario, solo el 20 son
  operaciones de tierra netamente agropecuaria.
• Dicho de otra forma, el 80 de la tierra rural se
  adquiere con la finalidad de uso diferente al
  agropecuario.

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Trabajo de Investigación en el Pago por
Indemnización a 12 proyectos de infraestructura

• Universo
• Proyectos Federales, (el AICM, la Parota,
  Ampliación Ref. LC el Cajón, la Yesca, Derechos
  de Vía para CFE y Contratos de Ocupación
  Superficial para PEMEX)
• Resultados
• En términos generales se observan 6
  clasificaciones de suelo.
• Fueron Realizados por el INDAABIN (así como en su
  tiempo la CABIN), Instituciones de Crédito y
  Especialistas en la Materia.
• Generalmente coinciden los precios unitarios
  cuando las clasificaciones de los terrenos son
  similares.
• NO son COMPARABLES con el MERCADO ABIERTO, salvo
  cuando éste está influenciado por condiciones de
  uso distinto al agropecuario (influencia urbana).

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Resultados

• El interés de adquirir tierra rural y sobre todo
  tierra ejidal se da si
• Existen proyectos con apoyo de recursos
  financieros (proyectos apalancados)
• Proyectos de Desarrollo de Infraestructura por
  parte del Estado, como son las carreteras, líneas
  de conducción de energía eléctrica, oleoductos,
  gasoductos, etc.
• Reserva Territorial.
• Y es entonces que se detona el mercado de la
  tierra rural ejidal.

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Resultado

• Sin embargo estos mecanismos presentan fuertes
  limitantes
• Proyectos apalancados
• Recursos Limitados.
• Reglas Estrictas de Operación.
• Cambio en el Gobierno abandono de los
  proyectos.
• Proyectos de infraestructura
• Recursos extraordinarios pero solo para el
  proyecto.
• Tiempos de realización muy presionados.
• Mercado 1 a 1 (monopsónico / monopólico).
• Reserva Territorial
• Es un negocio de unos cuantos y nos les conviene
  que se asesoren los productores rurales.

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Definiciones

• Glosario de Términos del INDAABIN
• VALOR COMERCIAL (VALOR JUSTO DE MERCADO).- Precio
  más probable estimado, por el cual una propiedad
  se intercambiaría en la fecha del avalúo entre un
  comprador y un vendedor actuando por voluntad
  propia, en una transacción sin intermediarios,
  con un plazo razonable de exposición, donde ambas
  partes actúan con conocimiento de los hechos
  pertinentes, con prudencia y sin compulsión.
• VALOR COMPARATIVO DE MERCADO.- Es el resultado
  homologado de una investigación de mercado de
  bienes comparables al del estudio. Dicho mercado
  debe ser, preferentemente, sano, abierto y bien
  informado, donde imperan condiciones justas y
  equitativas entre la oferta y la demanda.

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Resultados

• Que marca la Legislación Mexicana vigente en la
  Materia
• TLC.
• Legislación Agraria.
• Ley de Expropiación.
• Ley de Bienes Nacionales.
• Código Financiero.
• Código Civil.
• Todos los documentos antes expuestos expresan la
  necesidad de reportar el Valor Comercial en las
  transacciones de terrenos, independientemente del
  uso.

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Resultados del Valor Comercial promedio en
función del proyecto
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Esquema Gráfico
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Si en todos los Casos se reporta el Valor
Comercial y éste está bien definido Porqué la
Diferencia?
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Falta definir

• Rango.
• Cuantos participan o pueden participar.
  (Comprador / Vendedor)
• Tiempo.
• Para llevar a cabo la operación comercial. (días,
  meses, años, lustros)
• Capital.
• Inyección al mercado del Flujo Necesario para
  realizar las transacciones.
• Son estos componentes parte del Valor Comercial?

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Condición de Idoneidad

• La estimación del valor de una propiedad está
  determinado por su deseabilidad para el
  comprador y la disposición de venderlo por parte
  del propietario. En el caso de la compra o
  expropiación para la construcción de
  infraestructura se parte de una condición de
  ventaja para el vendedor él no desea vender. Si
  el bien se encuentra en una zona que convierte a
  esta propiedad en una parte importante del
  proyecto de infraestructura se establece una
  condición de monopolio en la que el vendedor
  asume una posición de poder que se traduce en
  elevar sus pretensiones para la venta.
• Desde el punto de vista de la expropiación la
  idoneidad se constituye como la característica
  más relevante de la propiedad, característica
  indispensable en la integración del expediente
  requerido para el decreto expropiatorio.
• Aquí llegamos a una encrucijada si se reconoce
  que el bien tiene características únicas debo
  reconocerle una condición especial, si no lo
  reconozco, el bien no es idóneo, lo que
  constituiría una falla en la integración del
  expediente para la expropiación.

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Rango Probable
La aparente contradicción sobre la alteración al
VALOR COMERCIAL puede explicarse con la siguiente
gráfica en la que se representa un mercado
abierto y competido (zona verde) este rango crece
cuando existen las condiciones para que esto
suceda, es decir entra flujo fresco, como es el
caso de los proyectos apalancados (zona azul).
Sin embargo los extremos hacia ambos lados
también deben considerados dentro de la curva de
frecuencia, solo que deberán quedar claras las
condiciones aplicación ya sea por falta de
recursos, el tiempo de ejecución o la idoneidad
que los afectan.
APALANCAMIENTO
MERCADO ABIERTO
VALOR DE LA TIERRA EJIDAL SIN PROYECTO
VALOR COMERCIAL
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Conclusiones

• La falta de estudios e investigación en la
  materia no es exclusiva de México, los mismos
  problemas se presentan todos los días en
  diferentes países.
• Solo el trabajo conjunto entre los gremios,
  autoridades y la academia podrán permitir sortear
  estos y muchos otros problemas que se presentan a
  diario con la sana práctica valuatoria.
• El compromiso es de TODOS, ahí está el verdadero
  reto para un crecimiento sustentable como
  individuo, grupo (gremio), pero sobre todo como
  nación.

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Dirección

• Gracias por su tiempo
• Ing. Carlos A. Sandoval Miranda.
• Presidente del INVAF Nacional.
• carlossandoval_at_invaf.com.mx
• 53 96 92 15 / 87 58
• Ciudad de México.