Gestin de un Programa de Actuacin Integrada: riesgos y oportunidades

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Gestión de un Programa de Actuación
Integradariesgos y oportunidades

• Rafael Ballester Cecilia
• Abogado urbanista
• PEREZ SEGURA, ASOCIADOS

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Sumario

• Elaboración y tramitación de un PAI.
• Aprobación de un PAI criterios de adjudicación.
• Relaciones
• Agente Urbanizador y Administración actuante.
• Relaciones con propietarios.
• Relaciones con Empresario constructor.
• Factores críticos a considerar.

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1.- Introducción función de un PAI.
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Entorno del PAI
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Función del PAI

• Instrumento de planificación temporal y
  económica
• Implica la labor de gestión de la ejecución y
  desarrollo del planeamiento en un plazo
  determinado con unas condiciones determinadas
  (costes, retribución, garantías, relaciones con
  propietarios y Administración,
• Conversión de suelos urbanizables y urbanos no
  consolidados en solares
• Cesión, equidistribución y urbanización.

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Visión gráfica de la gestión de un PAI
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Otra forma de verlo
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Contenido de la gestión de un PAI
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Limitaciones para concursar

• Hay que tener en cuenta que el Agente Urbanizador
  no puede ser Empresario Constructor, salvo
  excepciones.
• No puede ser Agente Urbanizador o Empresario
  Constructor quien haya realizado planes o
  estudios en ámbito del PAI.
• No puede ser Agente Urbanizador quien incurra en
  prohibición de contratar según LCAP.
• Empresario constructor no puede tener o sufrir
  influencia dominante en relación con Agente
  Urbanizador.

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2.- Fase previa a la iniciación de un PAI Por
qué se quiere promover?
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Presupuestos para programar el suelo viabilidad
y carácter de la promoción.

• 1.- Determinar aptitud para programar según
  clasificación y calificación del suelo
• SUNC-Suble Ficha Normas Planos.
• SNU reclasificación
• DEUT.
• Aptitud territorial.
• Aptitud ambiental.
• Aptitud infraestructuras.
• Aptitud socioeconómica.
• Otras exigencias 1 x 1, umbrales y cuotas de
  sostenibilidad.

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Carácter de la promoción

• 2.- Definir modelo de negocio
• Negocio inmobiliario
• Interés en realizar activo inmobiliario o
  adquirirlos.
• Me adapto a PG o planteo modificaciones (límites
  y riesgos).
• PAI instrumento NECESARIO para realizar activo.
• Negocio urbanizador
• No propiedad de suelo.
• Interés en la obra de urbanización.
• Límites. EC vs AU.
• PAI instrumento de negocio.
• Negocio gestor
• No propiedad suelo.
• No interés en obra.
• Honorarios profesionales gestión del Programa.
• PAI instrumento de negocio.
• Mix

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Síntesis del estudio de aptitud

• Condicionamientos del suelo
• Físicos y geográficos.
• Infraestructuras.
• Tipología de desarrollos.
• Institucionales.
• Gestión.
• Definición de modelo de negocio urbanístico.
• Encaje con los intereses públicos.
• Encaje de los números.

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Conclusiones de la fase previa de
evaluación/inversión

• SUNC-Suble
• Decisión de programar.
• Solicitud iniciación sencilla.
• Inversión en suelo más segura.
• Factor menos controlado tiempo.
• SNU
• Decisión de programar.
• Solicitud de iniciación más compleja.
• Inversión en suelo con riesgo.
• No derecho a la programación.
• No es seguro el modelo de negocio pre-planificado.

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3.- La promoción de un PAI
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Presupuesto para la programación Bases Generales.

• Específicas
• Ordenanza municipal reguladora de la tramitación
  y adjudicación de un PAI, así como de su gestión
  y desarrollo.
• Supletorias.
• Anexo II del Decreto 67/2006.

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1ª Fase.- La iniciación.
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La solicitud de iniciación

• Solicitud de iniciación en SUNC-Suble.
• Contenidos básicos, relativamente sencillos.
• Encaje PG, servicios e infraestructuras,
  conveniencia temporal
• Solicitud de iniciación en SNU para reclasificar.
• Contenidos básicos y adicionales.
• Aptitud ambiental.
• Aptitud territorial.
• Aptitud geográfica.
• Aptitud infraestructuras y servicios.
• Aptitud socio-económica.
• Modelo de desarrollo urbanístico racionalidad.
• Aptitud temporal.

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Una vez presentada, qué?

• Alcalde
• Solicita informe técnico de viabilidad.
• Interno.
• Externo.
• Puede rechazarse de inicio, sin informe de
  viabilidad?

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El informe de viabilidad

• Contenido.
• Encaje PG.
• Suficiencia de servicios.
• Conveniencia temporal.
• Límites.

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La ausencia de pronunciamiento expreso sobre la
solicitud de iniciación

• Resolución solicitud 3 meses.
• Silencio positivo
• Solicitud de programación no modificativa Plan o
  encajable en DEUT.
• Cómo se tramita?
• Silencio negativo
• Solicitud de programación modificativa no
  encajable en DEUT.

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Estimación de la solicitud de iniciación las
Bases Particulares

• Requisitos para seguir adelante
• Informe de viabilidad es favorable (aún con
  condiciones). No vinculación a la solicitud.
• Valoración política positiva
• Balance positivo para el interés público.
• Entonces, redactar BPP
• Quién? Cuándo?
• Aprobación de las BPP.

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Bases particulares de programación
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Más sobre las Bases particulares de
programación...(ROGTU)

• Plazos desglosados mínimos de desarrollo del PAI.
• Plazos de licitación, puntuación ATP y
  adjudicación-aprobación PAI.
• Admisibilidad de variantes.
• Garantías provisional y definitiva.
• Presupuesto máximo de licitación.
• Permite cálculo importe garantías.
• Dificultad para su determinación.
• Criterios y baremo de adjudicación. Puntuación
  mínima corte.

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Síntesis contenido bases

• Qué se va a desarrollar?
• Cómo?
• Criterios ordenación.
• Criterios de urbanización.
• Criterios de condiciones de conexión.
• Objetivos de edificación de vivienda protegida.
• Variantes.
• Garantías.
• Precio máximo.
• Cuándo? Plazos.
• Quién?
• Condiciones que debe reunir el adjudicatario.
• Criterios para seleccionar al Agente Urbanizador
  
• AT y PJE.

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Criterios de adjudicación
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2ª Fase.- Licitación del Programa.
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Anuncio de licitación
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Objeto de la licitación presentación de
proposiciones de Programa.
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Contenido de un Programa.

• Alternativa Técnica.
• Proposición jurídico-económica.
• Documentación complementaria sobre garantías,
  solvencia, personalidad, etc

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Contenido del PAI 1º.- Alternativa Técnica.

• Identificación documento de planeamiento o Plan
  específico.
• Ámbito de la AI.
• Justificación CCI.
• Existencia o no de AIU.
• Plazos de urbanización y edificación.
• Si compromiso edificación simultánea.
• Proyecto de Urbanización
• Y Proyecto de Edificación sólo si simultánea con
  urbanización.
• Enunciado de objetivos complementarios.
• Medidas para control de calidad.
• Inventario bienes incompatibles.
• Estimación preliminar de gastos variables no
  dependientes del Urbanizador indemnizaciones,
• Documento de JIT si modificación de OE y CTU.

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Ejemplo de ATP

• Memoria de la ATP metodología.
• Plan Parcial o PRI con
• EIP.
• Estudio acústico.
• Estudio vivienda.
• Otros anexos arqueológico, EIA, Tráfico,
• Proyecto de Urbanización.
• Proyecto de Edificación.
• Programas de Restauración Paisajística.
• Estudio condiciones conexión e integración.
• Estudio sobre elementos incompatibles y gastos
  variables asociados.

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Contenido del PAI 2.- Proposición
jurídico-económica

• Relaciones con propietarios y Administración.
• Licitador, acreditación titularidad y de los
  terrenos que resulten afectos como garantía de
  sus compromisos.
• Cargas (presupuesto máximo)
• Presupuesto licitación.
• Coste proyectos. Diferencias entre 136 y 168 LUV.
• Gastos de gestión y beneficio Urbanizador (no más
  de 10).
• Estimación preliminar gastos variables.
• Información urbanística de incidencia para
  determinar adjudicación de derechos urbanísticos.
• Coeficiente canje y precio suelo a efectos de
  canje.
• Condiciones para la retribución en metálico y
  posibilidades de financiación.
• Acreditación registral de apoyos CON GARANTIA
  REAL.

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Retribución del Urbanizador en PJE

• Pago en especie.
• Coeficiente de canje y precio de suelo
  equivalente.
• Materialización en reparcelación.
• Liquidación económica de gastos variables no
  tenidos en cuenta al calcular el coeficiente.

• Pago en metálico.
• Solicitada por propietario
• Dos meses desde notificación.
• En documento público acompañado de garantía
  suficiente.
• Propuesta en PAI como opción exclusiva.
• Cobro
• Acreditación gastos y certificaciones.
• Aprobación liquidación de cuotas por obra y
  gastos (1 mes).
• Notificación a propietario para cobro (1 mes).
• Si se sobrepasan plazos, intereses de demora.

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Contenido del PAI 3.- Documentación
complementaria.

• Acreditación solvencia económica y financiera
• Informe financiero o seguro responsabilidad
  profesional.
• Cuentas anuales.
• Cifra de negocio relacionada con asuntos
  similares últimos 3 años.
• Excepciones. Caso de las AIU (propiedad).
• UTE basta uno de los miembros.

• Acreditación solvencia técnica y profesional.
• Relación de Programas.
• Equipo técnico Arq.-Ing. y Licenciado en
  Derecho.
• Titulaciones personal directivo.
• Personal medio (estabilidad, etc..) últimos 3
  años.
• Declaración material, instalaciones, equipo
  técnico, ..
• Control de calidad.
• Medidas de gestión medioambiental.

Declaraciones responsables. No estar incurso
en prohibición de contratar. Estar al
corriente con obligaciones tributarias y de
Seguridad Social. Garantía provisional (2)
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Exposición pública de la ATP
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Fase 3ª.- Desde la presentación de proposiciones
hasta la selección del Agente Urbanizador.
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Admisión de licitadores

• Examen documentación administrativa y conjunto
  documental de la proposición.
• Exclusión posibilidad de recursos.
• Posibles causas.

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Fase de informes técnicos ATP

• Informes técnicos municipales
• Mínimos.
• Informes externos.
• Otros informes
• CTP/IETP.
• Administraciones sectoriales.
• Plazo emisión. Incidencias.

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Puntuación de la Alternativa Técnica

• Quién? Propuesta técnica y valoración política
  en Pleno.
• Criterios de puntuación (adecuación a las Bases)
• Horquillas.
• Criterios.
• Motivación.

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Importancia relativa (312 ROGTU)
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Plazos puntuación ATP

• Plazo 2 meses desde informes.
• No resolución en plazo
• Efectos del silencio
• Negativo? Positivo?
• Desestimadas las propuestas?

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Después
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Tras la puntuación de las ATP, hay que adjudicar
el PAI apertura PJE.

• Apertura PJE.
• Plazo.
• Informes plazos.
• Puntuación y valoración Pleno.
• Adecuación a BPP.

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El silencio de la Administración

• No adjudicación PAI (PJE) en plazos
• Concurso desierto.
• Cabe resolución extemporánea??
• Relación con institución del silencio
  administrativo.

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El acuerdo de aprobación (o no) del Programa.
OJO CON LAS MODIFICACIONES
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Acuerdo aprobación

• Validación gestión indirecta.
• Motivación de adjudicación PAI sobre criterios de
  adjudicación.
• Selección Agente Urbanizador y condiciones de la
  adjudicación.
• Imposición de modificaciones.
• Exigencia garantías.
• Imposición subsanaciones y refundidos (plazos).
  Competencias.
• Facultar firma contrato de despliegue.
• Ordenar publicaciones y notificaciones.

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Contrato de despliegue

• Requisitos para su suscripción
• Textos refundidos.
• Aprobación definitiva autonómica, en su caso.
• Presentación de garantías.
• Contenido del contrato.
• Efectos del contrato.

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Garantías del PAI

• De promoción Provisional 2, a presentar en ATP.
• Sobre estimación de cargas del PAI relacionada
  por Ayto.
• De promoción Definitiva 10, y máximo 20.
• Real o financiera.
• Similar naturaleza a la garantía definitiva de la
  LCAP.
• Garantía pro-adjudicación afección real de
  propias fincas o vinculadas al cumplimiento de
  compromisos del PAI.
• Garantías de retribución
• Pago en metálico garantía del 100 de la cuota.
• 167.3 LUV. Garantía real o financiera.
• Posibilidades de minorar la cuantía de la
  garantía (valor terrenos sin urbanizar).
• Pago en especie garantía a favor del propietario
  retribuidor.
• No suficientemente regulado.

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Comunicaciones a Consellería

• Bases.
• PJE.
• Contratos de despliegue.
• Contrato AU-EC.
• PU.
• PR.
• Y resoluciones que aprueban

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Recursos

• Actos recurribles
• Aprobación Bases Particulares.
• Inadmisión licitadores.
• Puntuación alternativa técnica.
• Aprobación del PAI.
• Selección Empresario Constructor.
• Aprobación Reparcelación.
• Recurso de reposición potestativo?

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4.- Ya soy Agente Urbanizador, y ahora?
53
Plazos
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5.- Relaciones del Urbanizador.

• Ayuntamiento.
• Propietarios.
• Empresario constructor.

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Relaciones AU-Ayto

• Ayto
• Bases particulares.
• Selección EC.
• Tutela comunicaciones.
• Reparcelación.
• Retasaciones.
• Cuotas.
• Penalizaciones.
• Resolución.
• Cesiones.
• Liquidación definitiva.

• Agente Urbanizador
• Facultades más limitadas.
• Garantía de retribución.

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Relaciones con propietarios

• Destaca (166) la información explícita de las
  consecuencias del PAI para cada propietario,
  antes de la reparcelación, sobre opción de
  retribución. DOS MESES.
• Derecho a información general y específica sobre
  el PAI
• Derecho a ser notificado de todo, y especialmente
  de la aprobación del PAI.
• ASC.
• Posibilidad de solicitar indemnización previa
  (166.3) (si Valor real es gt que nuevo).
• Posibilidad de limitar cobro de cuotas
• Si licitación de obra implica rebaja de cuota
  superior al 10, suspensión de cobro del exceso,
  a reserva liquidación definitiva.
• Si hay retasación y supera en 20 el presupuesto
  inicial no se repercute el exceso sobre el 20.
• Pago de cuotas contra certificación. Acreditación
  de obra efectuada y gastos de gestión (1 mes para
  aprobar cuota y 1 mes para cobrar, y después
  intereses).

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Relaciones empresario constructor-urbanizador

• Cuándo no EC?
• Presupuesto lt 5.278.000 euros.
• Acuerdo propietarios.
• Similar a relación contratista y subcontratista
  LCAP.
• Tiene naturaleza privada.
• Facultades de la Administración
• Tutela gestión obras.
• Supuesto de resolución contrato EC. Efectos.
• Resto licitadores o nuevo proceso licitación.

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6.- Factores a considerar
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Riesgos genéricos

• Complejidad del procedimiento.
• Plazos gestión administrativa extensa.
• ATP planeamiento más complicado (LOTPP, LUV y
  ROGTU) fragilidad jurídica.
• Recurribilidad de actos en cascada recursos
  coactivos.
• Competencia empresarial... real?
• ...Hay que hacer bien las cosas.

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Riesgos concretos

• Costes de urbanización predeterminados y a la
  baja.
• Incremento de costes de urbanización
• Dificultad retasaciones.
• Límite 20. Exceso a cargo del Urbanizador. Si te
  vas, incautación garantía prestada.
• Relaciones complejas con EC.
• Pago cuotas contra certificación y previa
  liquidación de cuotas aprobada por Ayuntamiento.
• Desfases financieros (planificación económica y
  financiera del PAI).
• Condiciones especiales para propietarios sin
  recursos.
• Dificultad de la retribución en especie.
• Garantías más flexibles (afección real vs aval).

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Gracias por vuestra atención

• Febrero de 2007