ENCUENTRO CENTROAMERICANO PARA LA VIVIENDA SOCIAL

1

• ENCUENTRO CENTROAMERICANO PARA LA VIVIENDA SOCIAL

Estado Actual de la Vivienda en México
Honduras, Octubre 2007
2
Agenda

• Estado Actual de la Vivienda en México
• Rol de SHF en el Mercado de Vivienda
• El mercado de Certificados Bursátiles Respaldados
  por Hipotecas (BORHIs)
• Lecciones Aprendidas

3
Agenda

• Estado Actual de la Vivienda en México
• Rol de SHF en el Mercado de Vivienda
• El mercado de Certificados Bursátiles Respaldados
  por Hipotecas (BORHIs)
• Lecciones Aprendidas

4
El crecimiento demográfico y sus características
definen las estrategias de los organismos
gubernamentales y representan grandes
oportunidades para los desarrolladores de
vivienda.
Crecimiento de la población 2000 - 2012

• La población total actual es de 104.3 millones y
  para el 2012 se estima en 110.8 millones, con una
  tasa de crecimiento promedio anual de 1.
• La población mexicana es aún joven, sin embargo
  se observa un proceso de envejecimiento paulatino.

5
Las estimaciones oficiales establecen que el
ritmo de creación de hogares presentará sus
niveles más altos en los siguientes 7 años
Se estima la formación de nuevos hogares en todo
el país alcanzará su nivel máximo en el año 2012
con 691,242 nuevos hogares.
Formación de Hogares 2004-2020
Población por Grupos de Edad 2004
Fuente Elaborado con información de Conapo
Fuente Conapo
De acuerdo a las proyecciones señaladas el número
total de hogares pasará de 25.5 millones en el
2004 a 36.3 millones en el 2020. Esto representa
una tasa anual compuesta de crecimiento de 2.
6
Esta dinámica poblacional genera un enorme reto y
oportunidad dentro del mercado de crédito
hipotecario
Con supuestos sumamente conservadores en cuanto a
crecimiento económico y evolución de tasas de
interés, SHF estima que el saldo de cartera
hipotecaria pasará de USD 79,600 millones en
2006 a USD 338,300 millones en 2020.
Tasa anual de crecimiento compuesto 10.1
Las proyecciones de la cartera hipotecaria se
basan en la demanda potencial estimada. Se asume
un crecimiento anual del PIB de 3 Y un
abatimiento decreciente y paulatino del rezago
habitacional que en 2005 se ascendió a 8.4
millones de hogares.
Fuente Estimaciones SHF
7
Para atender la creciente demanda de crédito
hipotecario de los siguientes años, resulta
indispensable desarrollar un mercado de
bursatilizaciones de créditos hipotecarios
El ahorro financiero del país no será suficiente
para financiar el crecimiento requerido en la
cartera hipotecaria, por lo que la venta activa
de cartera a inversionistas institucionales
nacionales y extranjeros es indispensable para
mantener el crecimiento del sector.
Flujo Acumulado de Crédito Hipotecario Otorgado
por el Sector Privado y de Ahorro en Siefores y
Bancos Miles de Millones de pesos constantes
Fuente Estimaciones SHF
8
Agenda

• Estado Actual de la Vivienda en México
• Rol de SHF en el Mercado de Vivienda
• El mercado de Certificados Bursátiles Respaldados
  por Hipotecas (BORHIs)
• Lecciones Aprendidas

9
Desde 1995, las Sofoles obtuvieron recursos para
el otorgamiento de créditos hipotecarios a través
del Fondo de Operación y Financiamiento Bancario
a la Vivienda (FOVI)
Recaudación de Cartera en Circulación
FOVI es un Fideicomiso Público constituido en
Banco de México con la finalidad de otorgar
apoyos financieros y garantías para la
construcción y adquisición de vivienda de interés
social.

• Créditos para la construcción
• Créditos hipotecarios individuales

Préstamos del Banco de México (Con garantía del
Gobierno Federal)
Sofoles
El fondeo de FOVI era de largo plazo e indexado
al salario mínimo.
Banco Mundial y BID
10
En 2002 SHF inició operaciones, teniendo a su
cargo la administración de FOVI
El Seguro de Crédito a la Vivienda (MI) se ofrece
como enaltecedor del crédito para la
bursatilización.
SHF Cobertura de mercado y riesgo de prepago a
través de emisiones deuda y mercado de derivados.
Capital local y Mercado de derivados
Seguro de Crédito a la Vivienda
Créditos Hipotecarios
Préstamos de Banco de México
SOFOLES
Banco Mundial y BID
SHF otorga financiamiento a las SOFOLES
absorbiendo el riesgo de mercado y de prepago.
11
Mandato y Actividades de SHF.

• SHF se creó en 2001 como una institución
  financiera gubernamental con el objeto de
  impulsar el desarrollo de los mercados primario y
  secundario de hipotecas.
• Hasta el año 2013 cuenta con la garantía total
  del Gobierno Federal para todos sus riesgos
  asumidos y posteriormente deberá ser
  autosuficiente.
• Actualmente funge como banco hipotecario y
  garante.
• SHF otorga financiamiento de largo plazo a
  intermediarios financieros y los cubre del riesgo
  de tasa de interés. SHF no presta directamente a
  los individuos.
• Ofrece seguro de crédito hipotecario, garantías
  sobre el pago periódico de bonos respaldados por
  hipotecas y una cobertura del salario mínimo la
  cual permite que los acreditados paguen en
  términos de salarios mínimos los créditos
  denominados en UDIS.

12
Mandato y Actividades de SHF.

• De acuerdo a la Ley Orgánica, después de 2009 SHF
  no podrá financiar de manera directa a los
  intermediarios financieros. Por consiguiente, es
  necesario que se desarrollen mecanismos alternos
  de financiamiento a la vivienda.
• SHF considera a la bursatilización de créditos
  hipotecarios como el mecanismo de financiamiento
  a la vivienda más eficiente por lo que está
  apostando a que a través de esta se financien la
  mayor parte de las hipotecas en México.

13
La participación de SHF en el mercado de crédito
a la construcción llegó a su tope en el 2003,
para después ceder participación ante la entrada
de fuentes alternas.
14
Este mismo efecto comenzó a suceder en 2004 para
el caso del crédito individual. La adquisición
de Sofoles por parte de bancos y la
bursatilización han sido los factores de impulso
a la diversificación de fuentes de fondeo
Cartera Hipotecaria Administrada por
Sofoles Equivalente en Millones de Dólares
15
El objetivo de SHF es fomentar el desarrollo de
un mercado primario y secundario eficiente de
Bonos Respaldados por Hipotecas (BORHIS)
Fideicomiso
Portafolio de créditos hipotecarios
Créditos Hipotecarios
BORHIS

• Intermediarios Financieros
• Bancos
• Sofoles

Mercado de Capitales

BORHIS

Garantías Financieras
Capital
Seguro de Crédito a la Vivienda (MI)
16
SHF ha promovido la entrada de intermediarios
financieros privados que puedan ofrecer al
mercado las garantías que requiere
Fideicomiso
Portafolio de créditos hipotecarios
Créditos Hipotecarios
BORHIS

• Intermediarios Financieros
• Bancos
• Sofoles

Mercado de Capitales

BORHIS

Garantías Financieras
Capital
Seguro de Crédito a la Vivienda (MI)
17
Agenda

• Estado Actual de la Vivienda en México
• Rol de SHF en el Mercado de Vivienda
• El mercado de Certificados Bursátiles Respaldados
  por Hipotecas (BORHIs)
• Lecciones Aprendidas

18
A la fecha, el modelo de bursatilización en
México ha funcionado de la siguiente manera
19
SHF ha participado activamente en el modelo de
bursatilización.

• SHF no compra créditos individuales para
  posteriormente empaquetarlos y bursatilizarlos,
  ni tampoco ofrece coberturas del 100 con su
  Garantía Financiera (GPO). Mas bien, SHF ha
  estado apoyando la bursatilización de créditos
  individuales de la siguiente manera
• Ofreciendo un Seguro de Crédito Hipotecario de
  hasta 35 en primera pérdida a los Créditos
  Hipotecarios.
• Otorgando el swap UDIS-Salarios Mínimos para
  aislar el riesgo cambiario en la estructura.
• Dando Garantías Financieras Parciales a
  estructuras que cumplan con criterios mínimos
  para su emisión.
• Apoyando el desarrollo del mercado de BORHIs a
  través de la figura de Formadores de Mercado y
  con una presencia activa en el mercado secundario.

20
Los BORHIS son atractivos para los inversionistas
porque tienen las siguientes características

• Altos niveles de rendimiento ajustado por riesgo
• Gracias a la figura de Formadores de Mercado,
  existe un mercado secundario para este tipo de
  bonos.
• Todos los créditos que respaldan los BORHIS
  cuentan con un Seguro de Crédito a la Vivienda
  (MI - GPI), por lo que el portafolio está
  constantemente vigilado tanto por los
  administradores de la cartera como por los
  emisores del BORHI.
• Cuentan con la más alta calificación en escala
  local, otorgada por al menos dos Agencias
  Calificadoras.
• El plazo de los BORHIS es mayor al promedio del
  mercado.

21
Cómo funcionan los BORHIs?

• Las estructuras cuentan con diversos mecanismos
  de distribución de flujos que determinan la
  solidez del bono preferente. Se identifican al
  menos cuatro herramientas para fortalecer este
  último
• - Seguro de Crédito a la Vivienda (SCV)
• - Seguro de Garantía Financiera (SGF)
• - Intereses excedentes
• - Nivel de subordinación

22
Qué es y para qué es el Seguro de Crédito a la
Vivienda?

• El Seguro de Crédito a la Vivienda (SCV), es un
  mecanismo para transferir a una aseguradora el
  riesgo de crédito en préstamos hipotecarios
  caracterizados por enganches relativamente bajos.
• El SCV ha sido exitosamente utilizado en varios
  países (EU, Canadá, Australia, Hong Kong, etc.),
  para impulsar un mercado hipotecario con
  enganches bajos.

Con SCV
Sin SCV
5
Enganche
20
Enganche
15 Riesgo SCV
80 Riesgo Banco
80 Riesgo Banco
Monto del Crédito
Monto del Crédito
23
El Seguro de Crédito a la Vivienda en el mundo
Suecia
Irlanda
Reino Unido
Holanda
Canadá
Japón
Italia
Taiwán
España
Estados Unidos
Israel
Hong Kong
Australia
Nueva Zelanda
Países que basan su sistema en el SCV Países
donde opera el SCV
24
Cómo opera el Seguro de Crédito a la Vivienda?

• SHF cubre la primera pérdida hasta por 35 del
  saldo insoluto debido a la falta de pago del
  acreditado final.
• El saldo insoluto es igual a la suma del saldo
  del principal (capital no amortizado) más la
  cantidad correspondiente a intereses (vencidos y
  no pagados) a la fecha de dación en pago o
  adjudicación, sin incluir los intereses
  moratorios.
• SHF cobra una prima mensual por la cobertura,
  misma que es proporcional al saldo insoluto del
  crédito.
• Al momento de la reclamación, SHF tiene la opción
  de cubrir el monto estipulado en el contrato o
  bien, comprar los derechos del crédito pagando la
  totalidad del saldo insoluto del adeudo.

25
Cómo opera el Seguro de Crédito a la Vivienda?

• El banco o sofol origina el crédito de acuerdo a
  reglas preestablecidas.
• El banco o sofol administra el crédito.
• El banco o sofol provee datos sobre el estado del
  crédito.
• El banco o sofol tramita la recuperación del
  colateral.
• El banco o sofol reclama el pago del SCH.

• La aseguradora suscribe los créditos uno a uno.
• La aseguradora supervisa y audita los créditos
  asegurados.
• Aseguradora provee de análisis de riesgo al banco
  o sofol.
• Aseguradora supervisa acciones de mitigación de
  pérdidas.
• Aseguradora verifica y paga la reclamación.

26
Beneficios del Seguro de Crédito a la Vivienda

• Mejora los estándares de otorgamiento de crédito
  hipotecario, promoviendo competencia en precio y
  calidad (y no en base a criterios crediticios
  laxos.)
• Estimula la generación, análisis y diseminación
  de información crediticia de alta calidad,
  oportuna y correcta.
• Promueve la integridad de los avalúos.
• Promueve la estandarización de la información y
  la documentación.
• Da mayor accesibilidad a la población al crédito
  hipotecario al facilitar el otorgamiento de
  crédito con enganches bajos.
• Promueve la liquidez del mercado al dar seguridad
  a inversionistas internacionales sobre la calidad
  de las carteras hipotecarias.
• Trae capital privado al mercado de financiamiento
  a la vivienda.

27
SHF ha promovido la creación de un mercado de SCV
en México
Compañías de SCV
Reaseguro para SCH
Bancos, Sofoles y Fideicomisos emisores de BORHIS
Compañías de SCV Internac.
SHF
Compañías Privadas de SCV
AHF

• Corto Plazo (2004 - 2006) SHF ofrece cobertura
  de SCV, buscando reaseguro con compañías
  internacionales especializadas.
• Mediano Plazo (2006 - 2013) Aseguradoras
  privadas ofrecen cobertura para los mercados
  medio y residencial. SHF toma los riesgos en
  vivienda de interés social y algunos riesgos
  especiales no cubiertos por el sector privado.
• Largo Plazo (2013) Aseguradoras privadas
  ofrecen cobertura en todos los segmentos, SHF
  ofrece reaseguro para riesgos no aceptados por
  entidades privadas.

28
En respuesta al crecimiento en la demanda por
créditos hipotecarios, el mercado de BORHIS ha
tenido importantes avances.
Se han revisado contratos, estructuras y
portafolios de créditos de 37 emisiones por más
de 37,000 millones de pesos
BORHIS
29
Desde la fecha en que se inicia formalmente el
mercado de BORHIs en México, la participación de
los Certificados Bursátiles relacionados con
vivienda en proporción al total emitido por la
BMV, ha crecido en un 30, a pesar del importante
incremento que se dio del 2004 al 2006 en el
monto total en circulación.
30
Mexico es líder en bursatilizaciones en
Latinoamérica, de hecho en el 2005, 40 del total
bursatilizado se listó en la Bolsa Mexicana de
Valores. Es importante señalar que los CBs
relacionados con la vivienda (individuales y
puentes) representaron 11 del mercado total en
ese año.
Fuente Deutsche Bank
31
Este aumento en el monto emitido y en el número
de emisiones no hubiera sido posible sin la
participación de los emisores
Bancomer
HSBC
El número de intermediarios participando en las
bursatilizaciones se ha incrementado. En el 2007
se registró la segunda bursatilización por parte
de un Banco
Banorte CyC Patrimonio ING FINCASA
Banorte CyC Patrimonio ING FINCASA
GMAC (Patrimonio) GMAC (CyC)
GMAC Patrimonio) GMAC (CyC)
GMAC Patrimonio) GMAC (CyC)
Metrofinanciera GMAC (HIPNAL)
Metrofinanciera GMAC (HIPNAL)
Metrofinanciera GMAC (HIPNAL)
Metrofinanciera GMAC (HIPNAL)
GMAC Su Casita
GMAC Su Casita
GMAC Su Casita
GMAC Su Casita
GMAC Su Casita
2003
2004
2005
2006
2007
32
A pesar de que los BORHIS son un producto
relativamente nuevo en el mercado mexicano, la
demanda por este tipo de Bonos se ha consolidado
33
Los BORHIS ofrecen rendimientos atractivos para
los inversionistas extranjeros...
Rendimiento Promedio Ponderado (calculado, para
cada fecha, con el monto en circulación de cada
emisión). Fuente VALMER.
Con una duración similar a la de los BORHIS.
TIPs Treasury Inflation Protected Bonds EMBI
Emerging Markets Bond Index (Mexico).
34
Con el fin de promover el desarrollo del mercado
secundario de BORHIS, SHF creó la figura de
Formador de Mercado.
Actualmente hay 11 Formadores de Mercado que han
participado con posturas competitivas en las
subastas de BORHIS y operan de manera activa en
el mercado secundario las emisiones en
circulación.
35
Agenda

• Estado Actual de la Vivienda en México
• Rol de SHF en el Mercado de Vivienda
• El mercado de Certificados Bursátiles Respaldados
  por Hipotecas (BORHIs)
• Lecciones Aprendidas

36
Lecciones aprendidas

• El cambio en la dinámica y estructura de la
  población determina el diseño de nuevos esquemas
  de financiamiento.
• Un mercado hipotecario eficiente requiere la
  participación conjunta del sector público y
  privado, y deben existir varias alternativas de
  financiamiento en función de las necesidades de
  la población.
• La función de SHF ha sido fomentar la
  participación cada vez mayor del sector privado
  en el mercado.
• Para el desarrollo del mercado secundario de
  hipotecas se llevaron a cabo acciones para contar
  con un mercado primario sólido y estandarizado
  (Registro de oferta a financiar, avalúos,
  dictaminación de obra y registros públicos de la
  propiedad).
• La estabilidad macroeconómica permitió el boom
  en vivienda registrado en los años anteriores.
• Los periodos de crisis contribuyeron a un mercado
  privado de financiamiento más desarrollado así
  como innovadores productos crediticios.