PROSES PENILAIAN PROPERTI

1
PROSES PENILAIAN PROPERTI
2
PROSES PENILAIAN
IDENTIFIKASI DAN PERUMUSANo
Maksud / Tujuan Penilaian o Tanggal
Penilaian o Identifikasi Properti
o Batasan dan Dasar Nilai o
Identifikasi Legalitas o
Asumsi dan Hipotesis PENETAPAN
PERMASALAHAN DAN LINGKUP PEKERJAAN
PERENCANAAN DAN SURVEY PENDAHULUANo
Orientasi Pendahuluan o Persiapan dan Perencanaan
Pengumpulan Data o Daftar dan Jenis Data
Diperlukan o Sumber Data o Perencanaan Tenaga
Kerja

• PENGUMPULAN, PENCATATAN
  DAN PEMERIKSAAN
• DATA DAN INSPEKSI UMUM
  DATA DAN INSPEKSI KHUSUS
• Faktor Geografi Daerah, Kota, Lingkungan
  Objek Dinilai Lokasi, aksesibilitas
• 
  
  legalitas, karakteristik fisik
• Faktor Perekonomian, Kondisi Pasar Properti
  Perbandingan penjualan, pembuatan
  baru,pendapatan

• ANALISIS DAN PENFSIRAN DATA
• Highest and Best Use - Review
  Pasar Properti - Penyesuaian Terhadap
  Pendekatan

PENERAPAN TIGA PENDEKATAN PERHITUNGAN o
Perbandingan Data Pasar o
Kalkulasi Biaya o
Kapitalisasi Pendapatan
REKOMENDASI UNTUK TAKSIRAN
AKHIRPENETAPAN NILAI
PENYUSUNAN LAPORAN PENILAIAN
3
TUJUAN PENILAIAN

• Tugas penilaian sesuai dengan tujuan
  penilaian dibedakan menjadi

• Penilaian Untuk Laporan Keuangan (Valuation for
  Financial Report)
• Penilaian Untuk Kepentingan Publik (Public Sector
  Valuation)
• Penilaian Untuk Kepentingan Individu

• Penilaian untuk Laporan Keuangan mencakup

• Penilaian untuk revaluasi aset (aktiva tetap)
  berkaitan dengan laporan perpajakan.
• Penilaian aset untuk kelengkapan Laporan Keuangan
  Perusahaan
• Penilaian aset untuk penerbitan Neraca Awal dan
  atau Laporan Keuangan Pemerintah Daerah maupun
  Pemerintah Pusat.
• Penilaian aset untuk pencatatan di Pasar Modal
• Penilaian aset / penilaian usaha untuk
  privatisasi perusahaan, Badan Usaha Milik Negara
  (BUMN) maupun Badan Usaha Milik Daerah (BUMD).
• Penilaian aset / Penilaian Usaha, KSO, BOT, BTO.
• Penilaian aset / Penilaian Saham untuk akuisisi
  aset / saham
• Penilaian aset / Penilaian Usaha untuk
  penggabungan usaha (merger) atau joint venture.
• Penilaian aset yang akan dipakai sebagai modal
  disetor dalam pendirian perusahaan.

4
TUJUAN PENILAIAN

• Penilaian Untuk Jaminan / Agunan

• Penilaian atas aset sebagai jaminan / agunan
  fasilitas kredit
• Penilaian atas aset sebagai jaminan pengganti /
  tambahan
• Penilaian aset untuk asuransi, atas aset jaminan
  fasilitas kredit
• Penilaian aset atas progress kemajuan Proyek yang
  dibiayai fasilitas kredit (Project Monitoring).
• Penilaian aset adanya perubahan design dan
  eskalasi biaya proyek yang dibiayai dengan
  fasilitas kredit.
• Penilaian aset jaminan / agunan yang telah
  diambil alih Bank.

• Penilaian untuk Kepentingan Publik

• Penilaian aset untuk penetapan Nilai Jual Obyek
  Pajak (NJOP) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
• Penilaian aset untuk kompensasi/penggantian
  kerugian/pencemaran
• Penilaian sebagian / seluruh properti untuk
  eminent domain
• Penilaian untuk jual beli, sewa menyewa, tukar
  guling maupun kerjasama atas aset milik negara.

• Penilaian Untuk Kepentingan Individu

• Penilaian aset/saham untuk pembagian harta
  warisan/perceraian (gono-gini)
• Penilaian aset/saham untuk kepentingan jual beli,
  sewa menyewa maupun kerjasama usaha.

5
IDENTIFIKASI PROPERTI

• IDENTIFIKASI PROPERTI

• Lokasi Objek Penilaian
• - Alamat - Desa / Kelurahan, Kecamatan,
  Kotamadya / Kabupaten, Propinsi - Keterangan
  Khusus
• Jika lebih dari satu Lokasi uraikan semuanya
  !
• Daftar dan Jenis Properti Objek Penilaian
• Industri Terkait Dengan Objek Penilaian

• IDENTIFIKASI LEGALITAS

• Nama dan Alamat Perusahaan Pemberi Tugas
• Identitas Kepemilikan Properti Objek Penilaian
• Jika berbeda dengan identitas pemberi tugas,
  uraikan
• - Kaitan diantaranya - Perjanjian /
  kesepakatan yang ada
• Surat bukti kepemilikan tanah dan perjanjian
  pembangunan yang dimiliki - Dokumen
  pembebasan tanah (untuk pembangunan Real Estat)
  - Sertifikat Pemilikan Tanah - IMB IPB
  - Dokumen lain terkait

6
IDENTIFIKASI PROPERTI

• TANGGAL PENILAIAN

• Tanggal Penilaian diperlukan untuk menentukan
  kapan Nilai yang dihasilkan berlaku
• Tanggal penilaian tidak boleh ditetapkan
  setelah tanggal Inspeksi dilakukan, tetapi
  boleh ditetapkan sebelumnya (kebelakang)
• Tanggal penilaian sangat penting untuk
  menghindari klaim dikemudian hari atas
  kerugian penggunaan Laporan.
• Properti mempunyai sifat selalu berubah
  (Principle of Change)

• ASUMSI DAN HIPOTESA

• Adanya keterbatasan properti dan data dari
  Objek Penilaian
• Perlu adanya asumsi khusus akibat keterbatasan
  yang ada
• Hipotesa yang mungkin diperlukan

7
DATA DAN INSPEKSI

• DATA DAN INSPEKSI UMUM

• Kondisi Geografi Objek Penilaian -
  Identifikasi geografi ketinggian daerah, iklim,
  curah hujan - Daerah pedesaan, perkotaan -
  Kependudukan, sosial dan budaya kemasyarakatan
  - Tingkat kepadatan penduduk dan bangunan -
  Tata ruang
• Faktor Perekonomian - Ekonomi penopang
  daerah - Ciri utama daerah / lingkungan -
  Perkembangan Industri dan Pembangunan - Daya
  beli masyarakat
• Kondisi Pasar Properti Objek Penilaian -
  Kuantitas - Harga -
  Kondisi persaingan - Supply and demand
• Inspeksi - Orientasi tata ruang daerah -
  Biro Pusat Statistik dan dinas terkait -
  Institusi pasar Properti atau Industri

8
DATA DAN INSPEKSI

• DATA DAN INSPEKSI KHUSUS

• Objek Penilaian - Lokasi - Legalitas -
  Karakteristik fisik tapak dan bangunan Objek
  Penilaian - Aksesibilitas - Peruntukan yang
  ada dan kebijakan terkait - Utilitas dan
  fasilitas lingkungan
• Pembanding - Lokasi, alamat, kontak
  personal - Data properti - Data penjualan
  atau penawaran - Batasan Khusus
• Inspeksi - Lokasi Objek pencocokan data
  dengan objek yang ada - Dinas Tata Kota -
  Badan Pertanahan Nasional (BPN)

9
? ANALISIS HIGHEST AND BEST USE (HBU)

• Prinsip Dasar
• 1. Legally Permissible

• Pembatasan Hak peruntukan, peraturan bangunan,
  pembatasan penggunaan
• Penggunaan Yang Ada
• - Faktor Politis

2. Physically Posible

• Topografi dan Geologi
• Bentuk dan Ukuran (tanah dan bangunan)
• Aksessibilitas
• Fasilitas dan Utilitas
• Lingkungan setempat, penggunaan sekitar dan
  dampak lingkungan
• Kebiasaan (sosial dan budaya) setempat
• - Konservasi yang ada (bangunan vegetasi
  penting)

10
? ANALISIS HIGHEST AND BEST USE (HBU)
3. Economically / Financially

• Karakteristik Pasar Properti Penawaran dan
  Permintaan, Trend Perputaran (turn over trend),
  Trend Nilai
• Reputasi wilayah, kebanggaan masyarakat, daya
  tarik properti, reputasi developer
• Properti pesaing
• Daya beli masyarakat
• - Kondisi keuangan dan moneter

4. Maximally Productive

• Kegunaan apa yang menghasilkan / memproduksi
  nilai sisa tanah tertinggi konsisten dengan rate
  of return yang dijamin oleh pasar, bagi kegunaan
  properti

11
? ANALISIS HIGHEST AND BEST USE (HBU)

• Latar Belakang

• Kekuatan pasar menciptakan nilai, sehingga
  interaksi antara kekuatan pasar dengan HBU sangat
  penting.
• HBU mengidentifikasi keuntungan yang paling
  mungkin dengan kegunaan yang paling kompetitif
  bagi properti yang dinilai.
• Dengan HBU di definisikan
• The reasonably probabble and legal use of
  vacant land or improved property, which is
  physically possible, appropriately supported,
  financially feasible and the result in the
  highest value
• Pandangan idealis HBU adalah penggunaan yang
  paling dapat diterapkan yang dapat dilaksanakan
  dalam pandangan konsumen, aspek keuangan,
  implikasi hukum dan sosial dan sebagainya.
• - Sedangkan pragmatis dan realitis HBU terbatas
  pada penetapan yang realistis dimana pembeli
  potensial dapat menggunakan properti (penggunaan
  yang paling mungkin)

12
? ANALISIS HIGHEST AND BEST USE (HBU)

• Analisis HBU dibedakan

• HBU tanah kosong (vacant land)
• HBU yang terbangun (as improved)

• HBU tanah kosong

• Digunakan untuk apa tanah itu
• Dipertimbangkan hubungan kegunaan saat ini
  kegunaan potensial
• - Alasan HBU tanah kosong estimasi nilai tanah
  dan identifikasi perbandingan harga atas tanah
  tersebut.

• HBU tanah telah dibangun

• Kegunaan yang maksimal nilai sebuah investasi
  property, konsisten dengan rate of return dan
  risiko jangka panjang.
• - Penggunaan bangunan berubah, harus dibandingkan
  diantara keduanya, dengan mempertimbangkan
  seluruh investasi dan capital expenditurenya.

13

• Metode Penilaian

1
- Metode Tambah Kurang- Metode Jumlah Rupiah-
Metode Persentase
Perbandingan Data Pasar(Market Data Approach)
2
- Metode Survey Kuantitas- Metode Unit
Terpasang- Metode Meter Persegi- Metode
Indeks Biaya
Kalkulasi Biaya(Cost Approach)
3
Kapitalisasi Pendapatan(Income Approach)

• Gross Income Multipier- Direct Capitalization
  Method- Discounted Cash Flow- Residual
  Technique

14

• Metode Perbandingan Data Pasar
• Metode Perbandingan Data Pasar biasa disebut juga
  o Perbandingan Harga Jual (Sales Comparison
  Method)o Perbandingan Data Langsung (Direct
  Market Comparison Method)
• Penilaian dilakukan dengan membandingkan secara
  langsung properti yang dinilai dengan data
  properti yang sejenis
• Persyaratan digunakan Metode Pendekatan Data
  Pasar- Properti terletak di daerah yang
  mempunyai peruntukan yang sama dengan data
  yang tersedia- Data yang tersedia cukup banyak-
  Properti yang dinilai mempunyai banyak kesamaan
  dengan data - Data yang tersedia relatif baru

15

• Metode Perbandingan Data Pasar
• Tahap Penilaian
• - Kumpulkan data pembanding minimal 8 data
• - Analisa faktor-faktor yang mempengaruhi
  Nilai
• - Penyesuaian terhadap faktor yang
  mempengaruhi Nilai
• - Nilai Indikasi

Nilai Indikasi Properti Data Pasar Properti
sejenis/sebanding /- Penyesuaian
16
Metode Perbandingan Data Pasar
1. Metode Tambah Kurang (Pluses and Minuses
Method)

• Digunakan apabila data pembanding mempunyai
  banyak faktor persamaan dengan properti yang
  dinilai
• Penyesuaian dengan cara membandingkan langsung
  semua faktor yang mempengaruhi Nilai secara
  keseluruhan
• Menganalisa lebih dan kurang dari data
  perbandingan yang ada

2. Metode Jumlah Rupiah (Rupiah Amount Method)

• Digunakan untuk menilai properti yang data
  pembandingnya lebih banyak perbedaannya dari
  properti yang dinilai, tapi masih dalam batas
  toleransi yang wajar
• Penyesuaian dengan cara menganalisa lebih dulu
  faktor yang akan mempengaruhi Nilai
• Hitung penyesuaian dari faktor tersebut antara
  properti yang dinilai dengan data pembanding
  yang tersedia
• - Penyesuaian positif properti dinilai
  mempunyai faktor yang lebih dari data
• - Penyesuaian negatif mempunyai faktor kurang
  dari data yang tersedia
• Penyesuaian dilakukan dalam satuan sejumlah
  besaran Rupiah
• Jumlahkan penyesuaian positif dan negatif ?
  Nilai Indikasi properti yang dinilai

17
Metode Perbandingan Data Pasar
3. Metode Persentase (Percentage Method)

• Sama dengan metode Jumlah Rupiah
• Hanya Penyesuaian dilakukan dengan cara memberi
  indeks/persentase
• Penjumlahan dari faktor penyesuaian ? Nilai
  Indikasi

18
Metode Kalkulasi Biaya
Pendekatan Kalkulasi Biaya (Cost Approach) adalah
Suatu metode untuk menetapkan nilai Objek
Penilaian yang diperoleh dari penaksiran Cost
Reproduction / Replacement New, dikurangi dengan
perkiraan penghapusan karena penyusutan
(deterioration and obsolescence) Nilai Tanah
dihitung dengan Metode Perbandingan Data
PasarNilai Bangunan dihitung dengan Metode
Kalkulasi Biaya
Nilai Properti Nilai Tanah (Biaya
Penggantian Baru Penyusutan)(Tanah Bangunan)
19
Metode Kalkulasi Biaya
Biaya Penggantian Baru (Replacement Cost, New)
Quantity Survey
Unit-In Place
Square Meter
Index
Estimasi Penyusutan
Ekonomis
Fungsional
Kerusakan Fisik
Nilai Indikasi Dari Aset di luar Tanah
Ditambah Nilai Pasar Tanah
Nilai Pasar Dasar Pendekatan Biaya
20
Metode Biaya Penggantian Baru
Metode Kalkulasi Biaya

• Metode Survey Kuantitas (Quantity Survey
  Method)- Perhitungan secara terperinci- Memakan
  waktu lama- Hasilnya sangat teliti- Biasa
  digunakan oleh kontraktor untuk RAB
• Metode Unit Terpasang (Unit in Place Method)-
  Membagi bangunan yang dihitung biayanya menjadi
  beberapa unit besar
• Metode Meter Persegi (Square Meter Method)-
  Membandingkan biaya per meter bangunan yang
  dinilai dengan bangunan lain yang sejenis
• Metode Indeks Biaya (Index Method)- Memberi
  indeks terhadap harga bahan, upah, tenaga kerja
  dan lain- lain

21
Metode Kalkulasi Biaya

• Penyusutan / Depresiasi

- Penyusutan merupakan pengurangan nilai dari
nilai pembuatan baru.- Penentuan Jumlah
Penyusutan adalah dari waktu membangun sampai
saat penilaian.

• Jenis Penyusutan

• Kerusakan Fisik (Physycal Deterioration)
  Rusak, lapuk, retak, mengeras atau kerusakan pada
  strukturnya.
• Kemunduran Fungsional (Functional Obsolescence)
  Perencanaan yang kurang baik, ketidak seimbangan
  yang berhubungan dengan ukuran, model, bentuk,
  dan lainnya.
• Kemunduran Ekonomis(Economic Obsolescence)
  Faktor luar yang mempengaruhi, perubahan sosial,
  peraturan pemerintah dan lainnya.

22
Metode Kalkulasi Biaya

• Rumus Penyusutan / Depresiasi

• Kerusakan Fisik

Penyusutan Fisik Umur Efektif x 100
Umur Manfaat
o Penyusutan Fisik ()o Umur Efektif (tahun)o
Umur Manfaat (tahun)
2. Kerusakan Fungsional dan Kemunduran Ekonomis

Kemunduran Fungsional / Ekonomis Kemunduran
Fungsional / Ekonomis x (100 - Penyusutan
Fisik)
o Penyusutan Fisik ()o Kemunduran Fungsional
()o Kemunduran Ekonomis ()
23
Metode Kapitalisasi Pendapatan

• Berdasarkan pada pola pikir hubungan antara
  pendapatan dari properti dan nilai properti
  itu sendiri
• Nilai Pasar Properti kurang lebih sama dengan
  suatu modal yang mempunyai potensi untuk
  mendapatkan pendapatan
• Nilai Pasar Properti adalah nilai sekarang dari
  keuntungan yang diharapkan di masa yang akan
  datang (present value of future benefits)
• Nilai dari properti tergantung pada kemampuan
  properti itu untuk mendapatkan keuntungan
• Pendapatan di masa yang akan datang dari
  properti merupakan keuntungan bagi pemilik
• Metode ini dipakai untuk properti yang
  dibangun/dibuat dengan tujuan menghasilkan
  pendapatan (income producing property) seperti
  Gedung Perkantoran, Hotel, Pusat perbelanjaan,
  dll

24
Digunakan bila - Pendapatan bersih pertahun
dianggap tetap, tidak pernah berubah- Lamanya
investasi sifatnya tak terhingga atau menerus
(Perpituity)
Metode Kapitalisasi Pendapatan

• Direct Capitalization Method

V I R
V Nilai Pasar Properti (Rp) I Pendapatan
Bersih Tahunan (Rp)R Tingkat Kapitalisasi ()
25
1. Hitung Pendapatan Kotor2. Hitung
Biaya-biaya Pengeluaran3. Hitung Pendapatan
Bersih Tahunan4. Proses Kapitalisasi
Metode Kapitalisasi Pendapatan

• Langkah Dasar Perhitungan

26
Metode Kapitalisasi Pendapatan
Potensi Pendapatan Kotor(Gross Income Potensial)
Dikurangi
Kerugian Sewa
Sama dengan
Pendapatan Kotor Efektif(Effective Gross Income)
Dikurangi
Biaya Operasional (Operating Expenses)
Sama dengan
Pendapatan Bersih(Net Operating Income)
Diproses
Teknik Penyisaan Bangunan
Teknik Penyisaan Harta Tetap
Teknik Penyisaan Tanah
Kesimpulan Nilai
27
Biasa disebut juga o
Analisa Pengali Pendapatan Kotor
o Gross Rent Multiplier (GRM) - Dasar
pemikiran seorang pembeli tidak mau membayar
properti lebih
besar dari jumlah yang bisa diterimanya -
Digunakan untuk properti / rumah tinggal yang
disewa/dikontrakan - Pembayaran sewa merupakan
pendapatan kotor - Data pembanding harga
transaksi dan pendapatan kotor tersedia -
Pengali Pendapatan kotor adalah rasio antara
harga jual dan pendapatan sewa kotor dari
properti sebanding
Metode Kapitalisasi Pendapatan

• Gross Income Multiplier (GIM)

GIM SP GEI
SP Harga jualGI Pendapatan Kotor efektif
28
Metode Kapitalisasi Pendapatan

• Discounted Cash Flow (DCF)

• DCF atau dikenal juga dengan metode Arus Kas
  yang didiskonto
• Arus Kas dapat lebih memberikan gambaran
  pendapatan suatu properti baik sekarang maupun
  yang akan datang, dengan memperhatikan
  data-data masa lampau
• Proyeksi arus kas sangat penting dalam
  Penilaian, oleh karena itu diperlukan -
  Prinsip antisipasi (principle of anticipation)
  - Penyesuaian seluruh data pasar - Analisa data
  pasar secara cermat - Data pasar harus akurat
  - Jangka waktu proyeksi yang dapat dianggap
  memenuhi prediksi arus kas (umumnya 5 10
  tahun)

29
Skema Penyusunan Proyeksi Pendapatan
Metode Kapitalisasi Pendapatan
Review KomprehensifKinerja Masa Lalu, growth,
profitability
Review Data Pasar, Lingkungan usahakinerja
sektor usaha persaingan, prospek
Analisa Penyesuaian
Kembangkan Asumsi Skenario
Proyeksi Pendapatan
30
Langkah Dasar Perhitungan
Metode Kapitalisasi Pendapatan

• Tentukan Proyeksi Arus Kas Bersih
• Tentukan tingkat diskonto
• Konversi arus kas bersih dengan diskonto sesuai
  periode waktunya
• Kapitalisasi arus kas bersih periode kekal
  dengan cap-rate yang sesuai
• Konversi arus kas setelah waktu spesifik
  (periode kekal) dengan faktor diskonto
• Jumlahkan arus kas bersih periode kini dengan
  periode kekal

Nilai Pasar Properti
PV AKBPeriode Spesifik
PV AKBPeriode Kekal

31
Secara Umum Metode Arus Kas Terdiskonto
digambarkan dalam Persamaan berikut
Metode Kapitalisasi Pendapatan
Proyeksi AKB t1
Proyeksi AKB t2
ProyeksiAKB t3
ProyeksiAKB t4
ProyeksiAKB t5
PerpetuityAKB t6/(i-g)
DF t2
DF t1
DF t3
DF t4
DF t5
Df t5
AkumulasiNilai Kini AKB IndikasiNilai
PasarProperti
32
Penilaian Tanah

• Metode Pengembangan Tanah (Land Development
  Method)

• Digunakan bila tanah terletak pada daerah
  berkembang
• Data harga pasar yang wajar di daerah sekitar
  sulit diperoleh
• Data harga jual dari tanah yang telah
  dikembangkan tersedia
• Memiliki site plan yang telah disetujui oleh
  Pemda setempat
• Mempunyai potensi untuk dikembangkan sebagai
  daerah pemukiman, pertokoan atau perindustrian,
  atau lainnya
• Lokasi Tanah memiliki aksesibilitas yang baik

33
ISI LAPORAN PENILAIAN

1. Alamat yang dituju
2. Penugasan dan Asumsi Khusus
3. Tujuan Penilaian
4. Tanggal Penilaian
5. Dasar Penilaian
6. Asumsi-asumsi
7. Identifikasi Properti dan Deskripsi
8. Informasi terkait lainnya
9. Opini tentang Nilai
10. Tanggal Laporan
11. Lampiran-lampiran