4. SIAPA : PELAKU PENGEMBANGAN REAL ESTATE

1
4. SIAPA PELAKU PENGEMBANGAN REAL ESTATE
Professional Adviser
Developer, Pemilik tanah
Aktivitas Pengembangan Real Estate
Brokerage
Investor / Lembaga keuangan
Penilai
Pemerintah daerah
Konsultan Real Estate
Property Manager
Kontraktor
Arsitek
Konsultan Perencana
Konsumen
Konsultan teknik
Pengacara, Notaris
2
PELAKU PENGEMBANGAN REAL ESTATE

• Developer dan Pemilik Tanah
• Bervariasi dari skala kecil hingga multinasional
• Developer
• pedagang (modal kecil rumah, produk jual,
  jangka pendek)
• investor (modal besar komersial, produk sewa,
  jangka panjang)
• Tujuan developer adalah membuat keuntungan
  finansial secara langsung dari proses
  pengembangan
• Developer penerima resiko.
• Pemilik tanah memiliki peranan penting, baik
  aktif maupun pasif
• Pemilik tanah dapat secara aktif memulai
  pengembangan dengan menjual atau mengembangkan
  tanahnya
• Pemilik tanah perorangan, perusahaan, pemeritah

3

• Pemilik Modal dan Lembaga Keuangan
• Mereka adalah pembuat keputusan dalam bisnis real
  estate
• Mereka mengeluarkan uang dan menerima resiko
• Kebanyakan pemilik modal menahan properti untuk
  keuntungan jangka panjang, beberapa investor real
  estate (spekulator) menahan properti untuk
  periode jangka pendek dengan tujuan mencari
  keuntungan yang cepat
• Pemberi pinjaman bank, perusahaan asuransi, dana
  pensiun, individual investor

4

• Kontraktor
• Melaksanakan pembangunan dalam proses
  pengembangan real estate
• Menyeimbangkan biaya pembangunan yang paling
  rendah dan kualitas yang baik
• Kontraktor mengeluarkan uang dan menerima resiko

5

• Penilai Real Estate
• Digunakan untuk mengestimasi nilai pasar tanah,
  real estate
• Dibutuhkan pada saat real estate dijual,
  pembiayaan, pajak, asuransi atau bagiannya.

• Broker Real estate
• Bertindak sebagai perantara atau stimulan pada
  pasar real estate
• Penghasilan fee atau komisi dari pembeli dan
  penjual
• Merupakan alat dalam pelaksanaan fungsi
  pertukaran pada pasar real estate
• Tipe-tipe broker industri, broker perumahan,
  broker komersial, broker pertanian dan tanah

6
Konsultan Real estate Memberikan expert advice
pada masalah real estate, berdasarkan pengetahuan
yang luas dan pengalaman yang memadai dalam
bidang broker, penilaian, pembangunan,
pembiayaan, penyewaan dan investasi, masterplan,
dll

• Property manager
• Mengawasi real estate untuk pemilik, umumnya
  untuk memperoleh return keuangan yang maksimal
• Sewa-sewa dikumpulkan, ruang disewakan dan
  properti harus dipelihara dan diperbaiki

7

• Arsitek
• Dibutuhkan untuk mendesain dan mengatur
  konstruksi dari peningkatan lahan
• Jasa-jasa digunakan untuk bangunan yang kompleks
  dan mahal yang memenuhi standar estetika dan
  ekonomis
• Konsultan perencana
• Memberikan advis bagaimana mendapatkan perizinan
  dan melakukan negosasi dengan dinas tata kota
  atas nama developer
• Membuat rencana penggunaan lahan untuk kebutuhan
  komunitas, ekonomi dan sosial

8
5. PENGARUH PENGEMBANGAN REAL ESTATE TERHADAP
PENGEMBANGAN KOTA

• A. EKONOMI KOTA
• - Merevitalisasi ekonomi kota dengan mendorong
  investasi
• - Menggunakan aset yang tersedia untuk
  mendapatkan pertumbuhan ekonomi dan nilai tambah
  yang lebih besar
• Memperoleh profit dari sudut pandang
  developer/investor
• Tahap sebelum dan saat pembangunan
• - Membuka lapangan kerja baru
• - Meningkatkan aktivitas sektor konstruksi
• - Pajak
• Tahap setelah pembangunan
• - Meningkatkan aktivitas ekonomi kota
  seperti
• perdagangan, jasa, wisata, industri, dsb
• - Membuka lapangan kerja
• - Pajak

9

• B. SOSIAL BUDAYA
• Perubahan gaya hidup (tinggal di apartemen,
  belanja di mal, berkantor di gedung perkantoran)
• Urbanisasi (kesempatan kerja akibat pembangunan
  real estate kawasan industri, ruang belanja,
  hotel, dsb)
• Meningkatnya jumlah dan kepadatan penduduk akibat
  urbanisasi/migrasi
• Meningkatnya gap kelas sosial masyarakat kota
  (apartemen mewah dan rumah kumuh, mal mewah dan
  pasar tradisional)
• Menunjukkan citra penduduk kota
• Akulturasi budaya (hotel di Bali), penduduk yang
  tinggal di kompleks perumahan real estate maupun
  apartemen

10

• C. CITRA / PRESTISE KOTA
• Meningkatkan citra / prestise kota
• Semakin tinggi grade/kelas real estate yang
  dibangun, semakin tinggi prestise kota tersebut
• Menjadi kebanggan penduduk kota tersebut (Menara
  Petronas, Malaysia)
• Dapat menjadi landmark atau identitias sebuah kota

11

• D. LINGKUNGAN KOTA
• Kualitas lingkungan perkotaan menjadi lebih baik
• Peremajaan kawasan kumuh menjadi kawasan yang
  lebih tertata
• Estetika kota menjadi lebih menarik
• Kemacetan lalu lintas
• Harga tanah meningkat, tidak diikuti oleh
  meningkatnya regulasi mengenai Koefisien Lantai
  Bangunan sehingga pembangunan tidak optimal

12
6. ISU PENGEMBANGAN REAL ESTATE
Evaluasi terhadap real estate yang sudah lama
beroperasi / berdiri untuk mempertahankan /
meningkatkan profit

• 1. Perubahan dalam Penggunaan
• Merubah penggunaan eksisting dengan penggunaan
  yang baru
• Penggunaan baru harus feasible dan memiliki
  profit yang lebih tinggi
• Contoh perubahan kawasan perkebunan menjadi
  perumahan, mal menjadi hotel (Menteng Plaza
  menjadi Hotel Formula), perkantoran Setiabudi
  menjadi entertainment center, peremajaan hotel
  Indonesia (Grand Indonesia)

13
2. Intensitas dari Penggunaan menambah luas
bangunan

• Penggunaan ruang tidak berubah
• Meningkatkan jumlah ruang / luas bangunan untuk
  meningkatkan penampilan gedung dan luas ruang
  yang disewa/dijual
• Contoh peningkatan jumlah kamar hotel
  President, peningkatan jumlah ruang / luas
  bangunan gedung perkantoran dari 5 lantai menjadi
  15 lantai

14
3. Kualitas dari Penggunaan perbaikan kualitas
bangunan lama / tua

• Diperlukan untuk menjaga produktivitas dan
  highest and best use dari real estate
• Dapat dilakukan melalui modernisasi atau renovasi
• Modernisasi melakukan perubahan yang mendasar
  (desain awal dan struktur), tanpa merubah
  penggunaan, perombakan total bangunan
• Contoh peremajaan hotel di Bali, rumah susun
  Pulomas menjadi apartemen
• Renovasi melakukan perubahan, perbaikan
  terhadap bangunan yang sudah rusak atau menambah
  konstruksi baru tanpa perubahan terhadap desain
  bangunan asal
• Contoh Renovasi hotel President, renovasi pusat
  
• perbelanjaan general menjadi specialty

15

• RESIKO DALAM MELAKUKAN RENOVASI ATAU MODERNISASI
  
• Tidak dapat menarik tenant yang sesuai dengan
  kelas real estate yang dikembangkan
• Tidak dapat menarik sewa yang lebih tinggi,
  sesuai dengan kelas real estate yang dikembangkan
• Tidak dapat menutupi biaya investasi dari
  renovasi atau modernisasi
• yang telah dilakukan
• Harus dilakukan analisis pasar dan kelayakan
  investasi sebelum dilakukan renovasi atau
  modernisasi

16

• TUGAS
• Prospek pengembangan real estate di kawasan pusat
  kota lama di Indonesia
• Dampak pengembangan kawasan industri terhadap
  perkembangan kota di sekitarnya
• Tugas individu
• Jumlah halaman 5 halaman