La TPSTVQ : Quelques points dintrt concernant les fournitures dimmeubles

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La TPS/TVQ Quelques points dintérêt concernant
les fournitures dimmeubles
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Immeubles

• Au Québec
• Les immeubles (CCQ)
• Les baux y afférents

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Fourniture taxable

• Fourniture effectuée dans le cadre dune activité
  commerciale
• Activité commerciale la réalisation de
  fournitures dimmeubles (sauf des fournitures
  exonérées)
• Les fournitures dimmeubles sont des fournitures
  taxables sauf si elles sont exonérées

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Fourniture taxable

• Vente dun immeuble dhabitation neuf
• Location et vente dimmeubles commerciaux
• Location dun immeuble dhabitation de courte
  durée (moins dun mois)

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Fourniture exonérée (Partie I, Annexe V LTA)

• Vente dun immeuble dhabitation usagé
• Location dimmeuble dhabitation de longue durée
• Certaines ventes effectuées par des particuliers
  et fiducies personnelles
• Terres agricoles (à des personnes liées)

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Fourniture combinée dimmeubleArticle 136 LTA

• Fourniture dun immeuble qui comprend un immeuble
  dhabitation et un autre immeuble
• Des fournitures distinctes

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Déclaration erronée (art. 194 LTA)

• Lorsque fournisseur effectue une fourniture
  taxable par vente mais a déclaré la fourniture
  exonérée
• Sauf si acquéreur savait ou devait savoir quil
  ne sagissait pas dune fourniture exonérée
• Fournisseur est tenu de payer TPS/TVQ (7/107 TPS,
  7,5/107,5 TVQ)

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Inscription (article 240 LTA)

• Toute personne qui effectue une fourniture
  taxable dans le cadre dune activité commerciale
  sauf une personne dont la seule activité
  commerciale consiste à vendre des immeubles en
  dehors du cadre dune entreprise

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Fourniture taxable dimmeuble à un non-inscrit

• Vendeur doit percevoir TPS/TVQ de lacquéreur (si
  inscrit rapport de taxes, si non-inscrit
  formulaire spécifique)
• Si vendeur est un non-inscrit Remboursement de
  la TPS/TVQ payée lors de lachat initial (Article
  257 LTA )

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Fourniture taxable dimmeuble à un inscrit

• Exception à la règle de la perception
• Le vendeur nest pas tenu de percevoir la TPS/TVQ
  car lacquéreur est inscrit
• Acquéreur sautocotise
• Rapport de taxe de lacquéreur inscrit (payer la
  TPS/TVQ et récupérer CTI/RTI sur la partie
  commerciale)

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Fourniture taxable dimmeuble à un inscrit

• Exemple
• Un dentiste inscrit achète un immeuble -loue
  60 de limmeuble de façon commerciale
• -occupe 40 lui-même pour ses activités
  exonérées
• Le dentiste sautocotise
• -doit payer la taxe sur 100
• -récupère seulement 60 de la taxe en CTI/RTI
  (puisque 40 de limmeuble nest pas utilisé dans
  le cadre de ses activités commerciales)

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Fourniture taxable dimmeuble à un inscrit

• Or, lorsquun acquéreur inscrit ne peut récupérer
  100 des CTI/RTI (ex. dentiste), il doit
   financer  la taxe jusquà ce quil vende.
• Lors de la vente taxable par un inscrit, ce
  dernier peut récupérer à titre de CTI/RTI, la
  valeur de la teneur en taxe multipliée par le
  pourcentage que représente lutilisation de
  limmeuble en dehors du cadre de ses activités
  commerciales.

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Fourniture taxable dimmeuble à un inscrit

• AUTOCOTISATION Mais responsabilité finale de la
  TPS/TVQ?

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Affaire Lee Hutton Kaye Maloff Paul Henriksen

• Le fournisseur a été cotisé pour la TPS non
  perçue sur la vente dun immeuble commercial
• Le document relatif à la vente affirmait que
  lacquéreur était inscrit et quil devait
  sautocotiser
• Représentations de lacquéreur étaient fausses

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Affaire Lee Hutton Kaye Maloff Paul Henriksen

• La Cour canadienne de limpôt a décidé que le
  fournisseur était responsable de la TPS
• Si un acquéreur nest pas inscrit validement, la
  règle générale de la perception par le
  fournisseur sapplique

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Solution?

• Divulgation volontaire?
• Entente avec lacquéreur pour récupérer la
  TPS/TVQ?
• TPS/TVQ incluse ou en sus?
• Poursuivre lacquéreur? Article 224 TPS ou droit
  civil?
• Pénalités et intérêts?
• RÉVISER LES NUMÉROS DE TAXES!

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Vente dentreprise

• Larticle 167 LTA permet que le fournisseur et
  lacquéreur fassent un choix pour éviter que la
  TPS/TVQ ne soit payable.
• Test du fournisseur vend tout ou partie
  dentreprise
• Test de lacquéreur acquiert la totalité ou
  presque des biens quil est raisonnable de
  considérer comme nécessaires à lexploitation de
  lentreprise

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Vente dentreprise

• Attention autorités fiscales considèrent que, si
  un immeuble ou un bail nest pas transféré alors
  que tous les éléments de lactif du vendeur le
  sont, la valeur de limmeuble ou du bail acquis
  dun tiers doit être incluse dans le dénominateur.

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Vente dentreprise

• Exemple
• JVM des équipements transférés 200000
• JVM de limmeuble non transféré 100000
• Autre immeuble utilisé par lacquéreur 50000
• Calcul actifs transférés 200000
  80
• biens nécessaires 200000 50 000

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Vente dentreprise

• 167 LTA Choix possible sauf si le fournisseur
  est inscrit et que lacquéreur ne lest pas
• Choix possible si fournisseur et acquéreur sont
  non-inscrits mais le fournisseur doit quand
  même percevoir la taxe sur limmeuble.

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Choix concernant les coentreprises Article 273 LTA

• Choix permettant à un inscrit et aux participants
  de confier la responsabilité de la gestion de la
  TPS/TVQ à lun dentre eux
• Autrement, chaque participant doit gérer sa
  proportion de la taxe
• Activité admissible construction, location dun
  immeuble

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Choix concernant les coentreprises Article 273 LTA

• Un participant peut ne pas être impliqué à titre
  dinvestisseur, mais il doit être impliqué au
  niveau de la gestion ou des opérations.

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Fournitures à soi-même

• Règle dautocotisation
• Constructions ou rénovations majeures sont
  achevées en grande partie et le constructeur
  fournit une habitation à titre résidentiel
• Constructeur est réputé avoir effectué et reçu,
  par vente, la fourniture taxable de limmeuble au
  plus tard le jour où les travaux sont achevés en
  grande partie ou le jour où lhabitation est
  transférée

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Fournitures à soi-même (Cont.)

• Constructeur est réputé avoir payé à titre
  dacquéreur et perçu à titre de fournisseur la
  TPS/TVQ sur la JVM de limmeuble

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Fournitures à soi-même (Cont.)

• Intention mettre sur le même pied le
  constructeur et un promoteur qui achète un
  immeuble neuf
• Date évaluation dun immeuble non terminé
• Dépenses engagées après la fourniture sont
  engagées dans le contexte de la fourniture
  exonérée

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Fournitures à soi-même

• JVM trois méthodes dévaluation reconnues
  méthodes du coût, de la parité et du revenu

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Fournitures à soi-même JVM

• Affaire Charles Wood Legend and Profit Housing
  JVM dun immeuble égale le coût moins les
  éléments improductifs
• Affaire 9103-9438 Québec Inc. JVM doit tenir
  compte de la nature de limmeuble
• Méthode du coût peut sembler loption appropriée
  dans le cas dun immeuble neuf

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Fourniture taxable remboursement habitation neuve

• Délai de 2 ans
• Remboursement de TPS/TVQ
• calcul TPS entre 0 et 350000 le moindre de
  36 de la TPS payée ou de 8 750 entre
  350000 et 450000 A x (450000 - B)
• 100000
• A le moindre de 36 de la TPS payée ou de 8750
• B la contrepartie totale

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Fourniture taxable remboursement habitation neuve

• calcul TVQ
• moins que 200000 (36 x (A B)) B
• moins que 225000 ( 5642 x (225000 - C) )
  B
• (25000)
• plus que 225000 B
• A TVQ payée
• B TVQ payée à légard du remboursement de TPS
  pour habitation neuve
• C Total de la contrepartie
• Pour un particulier et non une fiducie

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(No Transcript)