Title: LES PROCESSUS STRUCTURANTS DES MARCHS FONCIERS EN PACA ET LR' TUDE ET ANALYSE DES DTERMINANTS DES MA
1LES PROCESSUS STRUCTURANTS DES MARCHÉS FONCIERS
EN PACA ET LR. ÉTUDE ET ANALYSE DES DÉTERMINANTS
DES MARCHÉ FONCIERS (INRACNRSINSEE LR)
- OTM séminaire de recherche des 17 et 18
décembre 2008 - INRA Avignon
23 questions de recherche en cours
- L'effet directeur sur les prix des acquisitions
réalisées par des extérieurs à la région. - L'effet des documents durbanisme sur le niveau
des prix. - Les déterminants du statut d'occupation du
logement.
3L'effet directeur sur les prix des acquisitions
réalisées par des extérieurs à la région.
- 2 Bases de données étudiées (SAFER et PERVAL) de
2000 à 2006 (BDR de 1990 à 2006) - Localisation parcellaire sur 548 communes,
communale sur le reste. - RGP1999 FILOCOMMAJIC2
- 3 volets
- Statistique descriptive
- Différentiel de prix statique (analyse hédonique)
- Effet dynamique.
4L'effet directeur sur les prix des acquisitions
réalisées par des extérieurs à la région.
- Statistiques descriptives
- Quelle classification pour les extérieurs
- Autre département de la région
- Autre région
- Etranger
- Europe et US
- Autres étrangers
5L'effet directeur sur les prix des acquisitions
réalisées par des extérieurs à la région.
6L'effet directeur sur les prix des acquisitions
réalisées par des extérieurs à la région.
7L'effet directeur sur les prix des acquisitions
réalisées par des extérieurs à la région.
- Statistiques descriptives
- Est-ce un phénomène en croissance?
- Quels poids nouveaux étrangers / étrangers
résidents ? - Y-a-t-il clusterisation spatiale en fonction des
origines ? - 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
- Etranger 7.5 7.9 6.2 5.5
6.4 5.8 5.8 - Hors region meme pays 13.9 12.6 11.7 11.5
12.3 13.4 13.6 - Hors departement meme region 21.8 22.4 22.7 23.5
23.1 23.0 23.4 - Meme departement 24.6 24.8 26.1 25.4
24.2 24.4 23.6 - Meme commune 32.1 32.3 33.3 34.1
34.1 33.4 33.5
8L'effet directeur sur les prix des acquisitions
réalisées par des extérieurs à la région.
9L'effet directeur sur les prix des acquisitions
réalisées par des extérieurs à la région.
- Différentiel de prix statique (analyse hédonique)
- Modélisation hédonique loglinéaire
- Premiers résultats
- Pas deffet sur le marché agricole non bati (seul
lappartenance à la même commune entre acheteur
et vendeur induit une baisse de 6 du prix - Effets importants des hors région sur le segment
des terrains constructibles - - 7 même département
- 30 Anglais
- 16 autres étrangers
10L'effet directeur sur les prix des acquisitions
réalisées par des extérieurs à la région.
- Différentiel de prix statique (analyse hédonique)
- Premiers résultats
- Effets importants des hors région sur le segment
des biens forestiers - - 23 même département
- 118 étrangers
- Effets importants des hors région sur le segment
des biens non bâtis restant - 130 pour les anglais
- 47 pour les autres étrangers
11L'effet directeur sur les prix des acquisitions
réalisées par des extérieurs à la région.
- Différentiel de prix statique (analyse hédonique)
- Premiers résultats
- Effets importants des hors région sur le segment
des biens bâtis non agricoles - - 15 même département
- 114 pour les anglais
- 75 pour les autres étrangers
12L'effet directeur sur les prix des acquisitions
réalisées par des extérieurs à la région.
- Effet dynamique.
- Approche hédonique
- Effet spatiaux
- Quelle pondération et quelle emprise ?
- Effet Temporel
- Quelle variable (lag, cumul) ?
- Effet spatio-temporel
- Mesure des effets net (groupe de contrôle, groupe
traité) ? - Traitement dichotomique
- Traitement continu
13L'effet des documents durbanisme sur le niveau
des prix
- CONSTRUCTION DES DONNEES
- PERMIS DE CONSTRUIRE
- EXTRACTION FILOCOM ANNUEL
- NBLOGEMENT
- FILOCOM
- TRAITEMENT DE MAJICII À PARTIR DES DATES DE
CONSTRUCTION - EVOLUTION DES POS
- Traitement géomatique des POS_GENERALISE1999 et
2006
14L'effet des documents durbanisme sur le niveau
des prix
- METHODOLOGIE en construction
- Mesure des effets net double difference
matching. - Développement méthodologique adapté au cas
spatial.
15OBSERVATOIRE DES TERRITOIRES ET DE LA
MÉTROPOLISATION
- Les processus structurants des marchés fonciers
- en PACA et LR Les déterminants du statut
d'occupation du logement. - Séminaire recherche
- 17-18 décembre 2008
- Avignon
16Les déterminants des prix fonciers et immobiliers
Rappels des résultats antérieurs
- Une suractivité du marché dans les zones
touristiques - Dans les zones urbaines
- Corrélation entre densité urbaine et prix
- Rôle de la périurbanisation une atténuation de
la disparité centre / périphérie - Une différenciation des prix selon le statut
doccupation du logement (propriétaires /
locataires)
17Limpact du marché de la résidence
secondaire(Source PERVAL)
Montant total des ventes foncières et
immobilières par communes (2000-2002-2004)
Nombre de ventes foncières et immobilières
par communes (Moyenne annuelle 2000-2002-2004)
Les zones en rose indiquent les communes où les
données sont absentes (Ile de France) où
insuffisamment renseignées, ce qui ne permet pas
détablir des moyennes statistiques fiables
18Taux de recours au crédit et plus-values
foncières dans les acquisitions immobilières en
France
Taux de recours au crédit dans lensemble des
acquisitions par commune
19Densité urbaine et prix en PACA et LR
20La diffusion de laccession à la propriété en
PACA et LR entre 1990 et 1999
21Laccession à la propriété dans la commune de
Marseille Evolution 1962-1999
22Accroissement annuel moyen des prix au m2 des
appartements anciens par arrondissement entre
2000 et 2006
23Les trois marchés du logement
- Existence de 3 types de marchés aux
fonctionnements bien distincts - Un marché de la résidence secondaire alimenté par
une demande externe à forte volatilité - Un marché de la résidence principale, contraint
par lévolution du revenu des ménages et du
recours au crédit - Un marché de limmobilier locatif soutenu par les
politiques publiques (aménagement et urbanisme,
fiscalité) mais fortement inflationniste - Conséquence vers un blocage de laccession à la
propriété ?
24Laccession à la propriété selon la localisation
géographique Evolution 1968-1999
25Accroissement annuel du taux de propriétaires
selon la distance au pôle de laire urbaine
26Ménages propriétaires selon la CSP
27Ménages propriétaires selon la taille du ménage
28Ménages propriétaires selon la classe dâge
29Conclusion
- Constat Une décélération du processus
daccession à la propriété qui affecte plus
particulièrement les zones urbaines centrales,
les actifs du tertiaire et les jeunes générations - Question Comment peut-on être propriétaire ?
- Perspectives Projet denquête sur les
conditions daccès à la propriété résidentielle