ARRENDAMIENTOS

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ARRENDAMIENTOS

• CLASIFICACION Y AMBITO DE APLICACIÓN DE LA
  NORMATIVA VIGENTE

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LAU 29/1994 solución intermedia entre LAU 1964 y
RD 2/1985

• Contratos a partir de 1.1.1995
• Contratos anteriores en período de duración
  pactada (NO PRORROGADA)
• Irretroactividad a contratos anteriores salvo
• Arts. 12 (definición de arr. de vivienda), 15
  (subrogación conyugal) y 24 (reformas
  minusvalía).
• Régimen transitorio rebaja el nivel de
  protección de las prórrogas de 1964.

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AMBITO MATERIAL DE APLICACION

• Fincas con destino urbano
• Vivienda (libres y VPO ver.DA 1ª)
• Uso distinto de vivienda (comercial o profesional
  o de temporada, art. 3 LAU).
• EXCLUSIONES
• Viviendas asignadas por razones profesionales de
  cargo o empleo
• Viviendas militares
• Viviendas universitarias
• Casas en fincas con destino agrícola primordial
  (art. 7 LAR)

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Uso de vivienda

• Uso pactado primordial (art. 2.1), aunque no
  exclusivo.
• Se permiten usos secundarios siempre que no
  signifiquen subarriendo, cambio de uso primordial
  u obras inconsentidas.
• Es válido el pacto de destino exclusivo a
  vivienda.
• Necesidad permanente de vivienda (art. 2)
• La vivienda ha de ser la familiar, no la motivada
  por necesidades laborales individuales entre
  semana (ex. Art. 7 a sensu contrario)
• La necesidad no es no tener otra casa, sino usar
  de la arrendada como vivienda
• El arrendatario ha de ser persona física

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CASOS DUDOSOS Se aplica el CC o la LAU?

• Arrendamiento de negocio apto para su explotación
  inmediata (art. 3 LAU 1964).
• Arrendamiento con opción de compra (leasing Ley
  26/1988)
• El arrendador adquiere el bien afecto a usos
  industriales o profesionales indicado por el
  arrendatario
• Este satisface unas cuotas periódicas de
  amortización
• Al término mínimo de diez años (dos para muebles)
  ha de existir una opción de compra.

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IMPERATIVIDAD no absoluta

• En general Art. 4.1 (fianza y régimen procesal)
• Vivienda Título II imperatividad unilateral
  salvo viviendas suntuarias
• Uso distinto arts. 29 a 35 salvo pacto en
  contrario expreso de cada uno de los artículos
  excluidos (v.4.4)
• CC supletorio de segundo grado a falta de
  regulación legal y de pacto
• Imperatividad no absoluta
• -Sumisión a arbitraje
• Sólo se refiere a la renuncia de derechos a la
  hora de celebrar el contrato
• - En otras ocasiones, la propia Ley permite el
  pacto arts. 11,14,16.4,17.1,20,25.8,36.5.

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DURACION diferencias con el art. 1581 CC

• Libertad de las partes. 9.2 LAU supletoriamente
  un año prórrogas
• Prórroga legal potestativa para el arrendatario
  (hasta 5 años desde la puesta a disposición).
  Excepción causa de necesidad expresa y para
  sí.
• Art. 10 tácita reconducción (pasados 5 años, por
  un máximo de 3 ). Pasado ese tiempo tácita
  reconducción 1566 CC.
• Desistimento del arrendatario. Con preaviso de
  dos meses en contratos de duración pactada
  superior a cinco años art. 11 Y en el resto?

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Estatuto familiar de la vivienda arrendada

• Art. 12
• Desistimiento de arrendatario casado o
  conviviente
• Abandono cónyuge casado o conviviente
  
  
  
  
  
  
• Art. 15Separación, divorcio o nulidad
• Art. 16 Subrogación por muerte del arrendatario.

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Extinción (art. 22 LAU)

• 1.124 CC. Y ADEMÁS
• a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de
  cualquiera de las cantidades cuyo pago haya
  asumido o corresponda al arrendatario.
• b) La falta de pago del importe de la fianza o de
  su actualización.
• c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.
• d) La realización de daños causados dolosamente
  en la finca o de obras no consentidas por el
  arrendador cuando el consentimiento de éste sea
  necesario.
• e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades
  molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o
  ilícitas.
• f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de
  forma primordial a satisfacer la necesidad
  permanente de vivienda del arrendatario o de
  quien efectivamente la viniera ocupando de
  acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.
• 3. Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver
  el contrato por las siguientes causas
• a) La no realización por el arrendador de las
  reparaciones a que se refiere el artículo 21.
• b) La perturbación de hecho o de derecho que
  realice el arrendador en la utilización de la
  vivienda.