Diapositive 1

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Etude relative a levaluation du potentiel du
marche hypothécaire et de la titrisation des
créances dans lUEMOA
Le potentiel du marché hypothécaire
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Sommaire

• Définition du marché hypothécaire
• Un cadre favorable au développement du marché
  hypothécaire
• Les principales entraves
• Les résultats du diagnostic de la production de
  créances hypothécaires de lUEMOA

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1. Définition du marché hypothécaire
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1. Large définition du marché hypothécaire
Le marché hypothécaire (ou marché du crédit
hypothécaire ou marché du refinancement
hypothécaire) est la combinaison de loffre des
établissements de crédit hypothécaire et dune
demande émanant des investisseurs.
Le marché hypothécaire a pour objectif de
favoriser la réalisation, par lensemble des
institutions et organismes pratiquant le crédit
hypothécaire, de prêts consentis, dans des
conditions acceptables de taux et de durée, en
vue de promouvoir lacquisition de logement.
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1. Large définition du marché hypothécaire
Le marché est conçu pour permettre dune part
aux organismes prêteurs de mobiliser en cas de
besoin les créances représentatives de leurs
prêts, dautre part de faciliter lacquisition de
telles créances par les organismes habilités à
intervenir sur ce marché.

• Une priorisation formelle des encours immobiliers
  adossés à une hypothèque.

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2. Un cadre favorable au développement du marché
hypothécaire
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2.1. Un cadre favorable

• Lenvironnement économique et financier de
  lUEMOA présente des atouts certains, favorables
  au développement du marché hypothécaire. Parmi
  les atouts majeurs, nous pouvons retenir

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2.1. Un cadre favorable
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2.2. Quelques contraintes de lenvironnement
économique et financier de lUEMOA

• Cependant, il existe un certains nombre
  contraintes liées à lenvironnement économique et
  financier, nous pouvons retenir

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En conclusion
En définitive, il ressort de lanalyse que
lenvironnement économique et financier est un
socle favorable au développement du marché
hypothécaire.
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2.3. Un cadre juridique harmonisé et sécurisant

• Un dispositif juridique sécurisant, complet et
  harmonisé. Il sagit notamment de
• lActe uniforme relatif au droit des sociétés
  commerciales et du groupement d'intérêt
  économique,
• lActe uniforme portant organisation des sûretés,
• lActe uniforme portant organisation des
  procédures simplifiées de recouvrement et des
  voies d'exécution,
• lActe uniforme portant organisation des
  procédures collectives d'apurement du passif.

Le dispositif juridique de lhypothèque offre
toutes les garanties dune sûreté réelle
immobilière et dun recouvrement dans un délai
raisonnable la procédure de réalisation dune
hypothèque normalement constituée et inscrite est
inférieure à une année.
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3. Principales entraves
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3.1. Les entraves non financières

• Entraves liées au foncier
• Lharmonisation des systèmes et codes fonciers
  Disparité de situation du foncier entre les pays
  de lUEMOA
• La planification et normalisation foncière
  Morcellement, immatriculation, sont très peu
  développées au sein de lUnion
• La gestion de la conservation foncière Failles
  dans le processus de gestion et de suivi du
  patrimoine foncier des États.
• Entraves liées aux politiques de gestion urbaine
  
• Un retard considérable dans laménagement des
  villes et la réalisation des voieries,
• Une insuffisance des équipements et des
  infrastructures de base dépenses de
  viabilisation à la charge des promoteurs, et un
  surcoût répercuté sur lacquéreur

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3.1. Les entraves non financières

• Limplication insuffisante des lÉtats au niveau
  du financement de la viabilisation des assiettes
  foncières.
• Entraves liées aux garanties
• Les modalités et délais dinscription dune
  hypothèque Prédominance du droit coutumier et
  létendue du domaine national qui ne favorisent
  pas une inscription hypothécaire.
• La réalisation des garanties Délais relativement
  long liés le plus souvent à labsence de titre
  exécutoire et la formalisation imparfaite des
  hypothèques.
• Autres entraves
• Liquidité du marché immobilier Le marché de
  limmobilier hétérogène et les caractéristiques
  varient dun pays à un autre de la sous région.
• Professionnalisation du secteur un déficit de
  confiance à lendroit de certains intervenants
  majeurs dans le secteur (Promoteurs, Agences
  immobilières, Entreprises de construction,
  Architectes).

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3.2. Les entraves financières

• Entraves liées à la disponibilité et laccès aux
  ressources
• Absence de système de refinancement adéquat
  Accords de classement de la BCEAO comme principal
  mécanisme de refinancement.
• Absence ou insuffisance de ressources longues peu
  onéreuses adaptées aux emplois longs Fonds
  propres et transformation des ressources à court
  terme pour financer les crédits à long terme.
• Entraves liées aux conditions et politiques de
  crédit
• La politique et conditions de crédits Durée,
  Taux, et apports
• Entraves liées à la fiscalité
• Fiscalité applicable sur limmobilier Forte
  pression fiscale notamment le droit
  denregistrement en moyenne autour de 15 et 17
  et une TVA de 18 sur les coûts de construction.

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Conclusion sur les entraves
Certaines entraves peuvent être levées dans le
court terme, tandis que dautres nécessitent une
redéfinition des stratégies des Etats ainsi que
des plans dactions à moyen terme et impliquent
une réelle volonté politique pour le
développement de lhabitat et du marché
hypothécaire dans notre sous région. Cependant,
la plupart des solutions pour lever ces entraves
restent à la portée des autorités étatiques et
réglementaires et sappuient sur un besoin
dharmonisation des pratiques et politiques dans
lespace UEMOA. CES ENTRAVES NE CONSTITUENT
PAS, À NOTRE AVIS, UN FACTEUR BLOQUANT AU
DÉVELOPPEMENT DU MARCHÉ HYPOTHÉCAIRE MAIS LEUR
LEVÉE POURRAIT BOOSTER  LE POTENTIEL DANS DES
PROPORTIONS CONSIDERABLES.
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4. Le résultat du diagnostic de la production de
créances hypothécaires de lUEMOA
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4.1. Approche méthodologique

• Notre objectif détermination de la production de
  créances hypothécaires sur cinq ans.
• Notre démarche méthodologique est articulée
  autour des principes suivants
• un échantillonnage rigoureux et précis basé sur
  des critères de sélection rationnels et
  pertinents poids des banques, les banques
  spécialisées dans lhabitat, critère pays
• la mise en uvre dune enquête couvrant toute la
  zone UEMOA ayant nécessité un questionnaire
  comportant une dimension quantitative et une
  dimension qualitative

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4.1. Approche méthodologique

• une identification dinterlocuteurs privilégiés
  notamment la direction générale et les directions
  impliquées dans la gestion opérationnelle du
  crédit (direction des engagements, direction du
  contentieux,)
• une prise de connaissance du système
  dinformation et des échanges sur les modalités
  dobtention des requêtes nécessaires à la
  production dinformations souhaitées

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4.1. Approche méthodologique

• Le poids de léchantillon dans chaque pays est
  présenté ci-après

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4.2. Les enseignements de lenquête qualitative

• Les principaux enseignements tirés de lenquête
  qualitative sont les suivants

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4.2. Les enseignements de lenquête qualitative
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4.2. Les enseignements de lenquête qualitative

• Un certain nombre de suggestions allant dans le
  sens dun développement du marché hypothécaire
  ont été faites

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4.2. Les enseignements de lenquête qualitative
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4.3. Evaluation des créances hypothécaires de
lUEMOA

• La production de créances au cours des cinq
  dernières années se résume comme suit (10 de
  croissance moyenne)

• Le taux dévolution moyen des créances
  hypothécaires par pays sur la période 2003 2007
  est le suivant

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4.3. Evaluation des créances hypothécaires de
lUEMOA

• Lencours extrapolé des créances hypothécaires du
  Sénégal et le Mali représentent à eux seuls 76
  de la production au 31 décembre 2007

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4.3. Evaluation des créances hypothécaires de
lUEMOA

• Lencours extrapolé des créances hypothécaires au
  31 décembre 2007 se repartit comme suit par
  bénéficiaire

69

• Lanalyse des résultats révèle une orientation
  stratégique des banques vers le crédit aux
  particuliers qui représente environ 69 des
  encours en matière de crédits hypothécaires au 31
  décembre 2007 (23 pour les promoteurs).

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4.3. Evaluation des créances hypothécaires de
lUEMOA

• Le degré de maturité des créances hypothécaires
  peut être schématisé comme suit

55
46
35
26
19
19

• Lanalyse des résultats révèle une prépondérance
  de lencours dont les durées initiale et
  résiduelle sont comprises entre 2 ans et 10 ans
  (respectivement 65 et 81).
• 93 des garanties sont constituées dhypothèques

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4.4. Projection de la production de créances
hypothécaires de lUEMOA

• La projection de la production de créances
  hypothécaires à lhorizon 2012 a été effectuée
  par extrapolation sur la base 
• du PIB moyen de chaque pays
• du taux de croissance par pays des créances
  hypothécaires.

• Sur la base des hypothèses retenues, les
  résultats suivants sont obtenus

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