Les politiques daccession sociale la proprit en France Les caractristiques de la matrise douvrage en - PowerPoint PPT Presentation

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Les politiques daccession sociale la proprit en France Les caractristiques de la matrise douvrage en

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Les caract ristiques de la ma trise d'ouvrage en accession des organismes HLM ... pendant la phase locative ne doit pas d passer un prix plafond / m / mois : ... – PowerPoint PPT presentation

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Title: Les politiques daccession sociale la proprit en France Les caractristiques de la matrise douvrage en


1
Les politiques daccession sociale à la propriété
en FranceLes caractéristiques de la maîtrise
douvrage en accession des organismes HLM
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  • Rappel historique
  • Quelques données sur le parc de logements et
  • sur la construction en France
  • Les différents produits daccession sociale
  • Le prêt à taux zéro
  • La location accession
  • Laccession à taux réduit dans le cadre de la
    rénovation urbaine
  • Le Pass Foncier
  • Les caractéristiques de la maîtrise douvrage HLM
  • Les plafonds de ressources / les plafonds de
    prix
  • La sécurisation HLM
  • La fiscalité

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Rappel historique
  • En France, les lois Siegfried de 1904 et
    Bonnevay de 1912 définissent le cadre dans lequel
    le logement social va se développer en France.
  • Elles organisent un système basé sur
  • Des organismes spécialisés (public ou privé)
    contrôlés par lEtat
  • Des circuits de financement spécifiques avec
    notamment lintervention de la Caisse des Dépôts
    et Consignations
  • Des interventions dans le secteur locatif et dans
    le secteur de laccession à la propriété

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Rappel historique
  • Jusquau début des années 90, il existait des
    produits daccession sociale spécifiques pour les
    organismes HLM (prêt HLM A, PAP) et des circuits
    de financement spécifiques (SACI, Crédit
    foncier).
  • Depuis les années 90, les pouvoirs publics ont
    banalisé laccession sociale tant en terme de
    produit quen terme de financement (création du
    PTZ).
  • La loi SRU de 2000 a redéfini le champ
    dintervention des organismes HLM en matière
    daccession à la propriété (prix plafonds /
    plafonds ressources). Le mouvement HLM en a
    profité pour mettre en uvre de nouveaux services
    (sécurisation HLM).
  • Ce champ sélargit à nouveau grâce à de nouveaux
    produits (PSLA, maison à 100 000 , TVA à 5,5 à
    proximité des zones ANRU, Pass Foncier, ).
  • Ces nouveaux produits sont  banalisés  et donc
    ouverts à tous les opérateurs mais les organismes
    HLM ont des atouts pour les mettre en oeuvre.

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  • Quelques données sur le parc de logements et
  • sur la construction en France

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  • Quelques données sur le parc de logements et sur
    la construction en France
  • Statistiques de la construction en France
  • Logements commencés
  • Individuel 235 800
  • Collectif 178 900
  • En résidences 21 300
  • TOTAL 436 000
  • Sur ce total, la promotion immobilière représente
    environ 30 , le logement locatif social 20 . Le
    secteur diffus représente donc environ 50 .
  • Lobjectif du gouvernement est de 500 000 / an.

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  • Les différents produits daccession sociale
  • Les différentes aides en matière daccession
    sociale
  • Le prêt à taux zéro
  • La location accession
  • TVA à taux réduit dans les opérations
    de rénovation urbaine
  • Le Pass Foncier

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  • Les différents produits daccession sociale

Le Prêt à Taux Zéro
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  • Les différents produits daccession sociale
  • Le prêt à taux zéro
  • - Qui peut bénéficier du prêt à taux zéro ?
  • - les conditions montant / durée
  • - Les conditions de distribution

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  • Le Prêt à taux zéro
  • Le prêt à taux zéro Qui peut bénéficier du prêt
    à taux zéro ?
  • Le prêt à taux zéro est ouvert à lacquéreur
    dune résidence principale dont les revenus ne
    dépassent pas un plafond.
  •   Plafond de ressources d
  • ans de re
  • nombre de personnes Zone A
    Zone B ou C
  • vivant dans le logement en euro
    en euro
  • Zone A Zone B ou C 
  •  
  •   Isolé
    31 250 23 688
     
  • 2 personnes 43 750
    31 588  
  • 3 personnes 50 000
    36 538  
  • 4 personnes 56 875
    40 488  
  • 5 personnes et plus 64 875
    44 425

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  • Le Prêt à taux zéro
  • Le prêt à taux zéro Qui peut bénéficier du
    prêt à taux zéro ?
  • Ces plafonds de ressources sont à comparer avec
    la somme des revenus fiscaux de référence du ou
    des emprunteur(s).
  • - au titre de l'avant-dernière année
    précédant l'offre de prêt (année n-2) pour les
    offres de prêt à 0 émises entre le 1er janvier
    et le 31 mars,
  • - et au titre de l'année précédant celle de
    l'offre de prêt (année n-1) pour les offres de
    prêt émises entre le 1er avril et le 31 décembre.

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  • Le Prêt à taux zéro
  • Le prêt à taux zéro est ouvert à tous les types
    daccession
  • Acquisition de terrain
  • Acquisition dun logement neuf en VEFA
  • Acquisition dun logement en location accession
  • Acquisition dun logement ancien sous réserve
    quil réponde aux normes minimales de surface et
    dhabitabilité (nécessité de faire faire un état
    des lieux pour tout logement achevé depuis plus
    de 20 ans)

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  • Le Prêt à taux zéro
  • Le prêt à taux zéro Les conditions de montant
    et de durée
  • Le prêt à taux zéro ne peut dépasser 20 du
    coût de lopération (30 en zone urbaine
    sensible). Il dépend de la zone géographique
    (A,B,C), du nombre de personnes et du type de
    logement
  • Montant maximum du
    prêt à 0 da
  •   nombre de Logement neuf Logement
    ancien
  • personnes vivant
  • dans le logement Zone A Zone B ou C Zone A
    Zone B Zone C
  • 1 personne 16.000 11.000
    14.400 8.800 8.250
  •  2 personnes 22.500 16.500
    20.250 13.200
    12.375  
  • 3 personnes 25.000 19.000
    22.500 15.200
    14.250  
  • 4 personnes 27.500 21.500
    24.750 17.200
    16.125  
  • 5 personnes 30.000 24.000
    27.000 19.200
    18.000  
  • 6 personnes et plus 32.500 26.500
    29.250
    21.200 19.875

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  • Le Prêt à taux zéro
  • La durée du prêt à taux zéro est de 6 à 20 ans
    en fonction des ressources de lacquéreur. Plus
    les ressources sont élevées, plus la durée est
    courte. Ceci peut avoir un effet dissuasif dans
    un contexte dallongement de la durée du prêt
    principal.
  • Le prêt à taux zéro est distribué par tous les
    établissements de crédits. Ceux-ci se font
    rembourser laide de lEtat par une réduction sur
    limpôt sur les sociétés.
  • Le nombre de prêt à taux zéro émis en 2006
    sélève à 240 000. Ceux-ci portent donc en très
    grande majorité sur lancien.

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  • Les différents produits daccession sociale

La location accession(2004)
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La location accession
  • Le principe de la Location-Accession
  • Au cours dune première phase, laccédant occupe
    son logement et verse une redevance composée
    dune indemnité doccupation et dun complément
    dépargne (la part acquisitive ).
  • Lorsquil le souhaite, et dans la limite dun
    délai convenu davance (au maximum 5 ans), il
    peut devenir pleinement propriétaire et son
    épargne participe alors à son apport personnel.

17
La location accession
Le déroulement dune opération en
location-accession
Schéma de principe
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La location accession
  • Le prix de vente du logement devra respecter les
    prix plafonds applicables en accession Hlm,
    diminué de leffet TVA. (données en vigueur au
    1er janvier 2007)

Le prix de vente
19
Un mécanisme daccession à la propriété sous
plafond de ressources PSLA
La location accession
  • Plafonds PSLA (arrêté du 27 mars 2007)

20
La location accession
La redevance pendant la phase locative ne doit
pas dépasser un prix plafond / m² / mois
Paris et communes Reste de Zone B Zone
C limitrophes la zone A 10,26 9,68 7,54 6,
99 Pendant la phase acquisitive, lacquéreur est
garanti que lannuité quil aura à rembourser ne
dépassera pas ce montant. Cest lorganisme
vendeur qui sassocie avec un établissement
financier pour lui apporter cette garantie.
21
En résumé
  • 1er avantage TVA réduite à 5,5 (environ 12
    sur le prix)
  • 2ème avantage Exonération de TFPB pendant 15
    ans soit environ 1 loyer / an
  • 3ème avantage Pas davance de trésorerie, pas
    de double loyer
  • 4ème avantage Constitution dune petite épargne
    à déduire de lachat
  • 5ème avantage Possibilité de bénéficier de
    lAPL accession dès lentrée dans les lieux
  • 6ème avantage Sécurisation de laccédant.

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En résumé
  • Mais
  • Une production qui reste faible 1000 / an
  • Le montage est complexe
  • Le créneau du marché est étroit le niveau des
    plafonds de ressources ainsi que le montant de la
    redevance imposent des prix de vente inférieurs
    au prix plafond.
  • Dans le Val de Marne, le prix de vente doit se
    situer aux alentours de 2 800 / m² habitable
    (contre 3 491 comme prix plafond).
  • Ceci nécessite un effort sur le foncier ou des
    aides des collectivités locales.

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  • Les différents produits daccession sociale

Laccession sociale dans la politique de
rénovation urbaine (loi ENL 2006)
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  • Laccession sociale dans la politique de
    rénovation urbaine
  • La France a mis en place en 2003 une politique de
    rénovation urbaine ambitieuse qui vise à
    transformer profondément 550 quartiers dhabitat
    social grâce à des opérations daménagement
    urbain lourdes .
  • Cette politique est portée par lAgence Nationale
    de la Rénovation Urbaine (ANRU)
  • Cette politique mobilisera 30 milliards deuro
    sur 10 ans
  • Pour favoriser la diversification dans ces
    quartiers, les opérations daccession sociale
    seront aidées.

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  • Laccession sociale dans la politique de
    rénovation urbaine
  • Cette aide comprend
  • Le bénéfice dune TVA à 5,5 pour toute
    opération située à moins de 500 m du quartier
    pour les accédants sous plafonds de ressources
    PLS (70 de la population française).
  • Une prime spécifique de 10 000 par logement.
    Cette prime nest pas automatique et doit être
    décidée par le comité dengagement de lANRU.

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  • Les différents produits daccession sociale

Le Pass Foncier (convention Etat / 1 logement
décembre 2006)
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  • Le Pass Foncier
  • Le Pass Foncier permet de porter gratuitement
    durant 25 ans maximum la partie foncière dune
    construction ou dune acquisition immobilière
    même en individuel et en collectif.
  • Il y a donc démembrement de la propriété entre
  • lacquéreur qui possède lusufruit
  • Une structure ad hoc qui acquiert la nue
    propriété

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  • Le Pass Foncier
  • Les bénéficiaires du Pass Foncier doivent
    respecter trois conditions
  • être primo accédant de leur résidence principale
  • disposer de ressources inférieures au PSLA
  • être bénéficiaire dune aide à laccession
    sociale attribuée par les collectivités locales
    (cf. PTZ majoré)

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  • Le Pass Foncier

Le montant du Pass Foncier par logement est
plafonné à Zone A Zone B Zone C 50 000 40
000 30 000 A lissue de la période de portage,
laccédant peut acquérir le foncier sur une durée
maximum de 15 ans. Les bénéficiaires du Pass
Foncier bénéficient dune garantie de rachat et
de relogement.
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  • Les caractéristiques de la
  • maîtrise douvrage HLM

La sécurisation HLM
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Sécurisation de laccédant
  • La sécurisation HLM
  • Garantie de Rachat
  • Garantie de Relogement

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Quest-ce-que la Sécurisation H. L. M.?
  • La sécurisation HLM
  • Les organismes de logements sociaux ont mis en
    place une offre sécurisée, afin de préserver
    leurs clients des aléas personnels et
    professionnels qui pourraient compromettre le bon
    déroulement de leur projet dacquisition.

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Les 2 volets de la sécurisation HLM dans le cadre
de la location-accession
  • La sécurisation HLM
  • La garantie de rachat
  • La garantie de relogement.

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La garantie de rachat
  • La sécurisation HLM
  • Elle consiste dans lengagement pris par
    lorganisme de procéder au rachat du bien acquis.
  • Le montant du rachat est égal
  • à la valeur dacquisition durant les six
    premières années (à compter de la levée doption)
  • à compter de la sixième année, avec une décote de
    seulement 2,5 par an sur le prix dachat.
  • Lorganisme souscrit une assurance revente auprès
    dune compagnie dassurance.

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La garantie de relogement
  • La sécurisation HLM
  • En cas de revente, une offre de relogement sera
    proposée par lorganisme dans un délai de 3 mois
    à compter de la demande et en conformité avec la
    réglementation relative à lattribution de
    logements sociaux.

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La société de garantie des opérations daccession
sociale (loi SRU décembre 2000)
Les caractéristiques de la maîtrise
douvrage HLM
  • Cette société gérée par la profession a pour
    objet de garantir les fonds propres des
    organismes HLM investis dans laccession de
    manière à  protéger les fonds propres locatif .
  • Pour assurer cette garantie, la société dispose
    dune dotation en capital (30 M ) et prélève une
    cotisation de 0,1 de lencours garanti.

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La société de garantie des opérations daccession
sociale (loi SRU décembre 2000)
Les caractéristiques de la maîtrise douvrage
HLM
  • Les organismes sont autorisés par la société à
    engager des opérations à lintérieur dun plafond
     dencours  égal à
  • somme des terrains
  • somme des logements lancés
  • - 80 de la somme des logements réservés
  • - 90 de la somme des logements vendus
  • Pour Expansiel Promotion, lencours représente
    16 à 20 M en moyenne (plafond autorisé de 33 M
    ) soit 1/3 du chiffre daffaire annuel.

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  • Les caractéristiques de la
  • maîtrise douvrage HLM

Un exemple de Maîtrise douvrage HLM Le GIE
Expansiel
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  • Les caractéristiques de la
  • maîtrise douvrage HLM
  • Le GIE Expansiel est le maître douvrage pour le
  • compte de
  • - lOpac du Val de Marne (locatif social)
  • - Expansiel Habitat (locatif social)
  • - Expansiel Promotion (accession sociale)
  • Le GIE est donc un outil de construction
     sociale  adapté à la réalisation dopérations
    mixtes.

?
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  • Les caractéristiques de la
  • maîtrise douvrage HLM
  • Quelques chiffres
  • Le GIE comprend 80 personnes
  • Il réalise environ 1 200 logements par an
  • 600 en accession à la propriété
  • 600 en locatif social
  • 200 en locatif social au titre de la rénovation
    urbaine

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  • Les caractéristiques de la
  • maîtrise douvrage HLM
  • Le GIE est certifié ISO 9001 pour lensemble de
    son activité
  • Il dispose dune politique de conception et
    dune politique dachat communes aux métiers
    locatif et accession même si chaque produit
    conserve sa spécificité.

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