Title: Les politiques daccession sociale la proprit en France Les caractristiques de la matrise douvrage en
1Les politiques daccession sociale à la propriété
en FranceLes caractéristiques de la maîtrise
douvrage en accession des organismes HLM
2- Rappel historique
- Quelques données sur le parc de logements et
- sur la construction en France
- Les différents produits daccession sociale
- Le prêt à taux zéro
- La location accession
- Laccession à taux réduit dans le cadre de la
rénovation urbaine - Le Pass Foncier
- Les caractéristiques de la maîtrise douvrage HLM
- Les plafonds de ressources / les plafonds de
prix - La sécurisation HLM
- La fiscalité
3Rappel historique
-
- En France, les lois Siegfried de 1904 et
Bonnevay de 1912 définissent le cadre dans lequel
le logement social va se développer en France. - Elles organisent un système basé sur
- Des organismes spécialisés (public ou privé)
contrôlés par lEtat - Des circuits de financement spécifiques avec
notamment lintervention de la Caisse des Dépôts
et Consignations - Des interventions dans le secteur locatif et dans
le secteur de laccession à la propriété
4Rappel historique
-
- Jusquau début des années 90, il existait des
produits daccession sociale spécifiques pour les
organismes HLM (prêt HLM A, PAP) et des circuits
de financement spécifiques (SACI, Crédit
foncier). - Depuis les années 90, les pouvoirs publics ont
banalisé laccession sociale tant en terme de
produit quen terme de financement (création du
PTZ). - La loi SRU de 2000 a redéfini le champ
dintervention des organismes HLM en matière
daccession à la propriété (prix plafonds /
plafonds ressources). Le mouvement HLM en a
profité pour mettre en uvre de nouveaux services
(sécurisation HLM). - Ce champ sélargit à nouveau grâce à de nouveaux
produits (PSLA, maison à 100 000 , TVA à 5,5 à
proximité des zones ANRU, Pass Foncier, ). - Ces nouveaux produits sont banalisés et donc
ouverts à tous les opérateurs mais les organismes
HLM ont des atouts pour les mettre en oeuvre. -
5- Quelques données sur le parc de logements et
- sur la construction en France
6- Quelques données sur le parc de logements et sur
la construction en France
- Statistiques de la construction en France
- Logements commencés
- Individuel 235 800
- Collectif 178 900
- En résidences 21 300
-
- TOTAL 436 000
- Sur ce total, la promotion immobilière représente
environ 30 , le logement locatif social 20 . Le
secteur diffus représente donc environ 50 . - Lobjectif du gouvernement est de 500 000 / an.
7- Les différents produits daccession sociale
- Les différentes aides en matière daccession
sociale - Le prêt à taux zéro
- La location accession
- TVA à taux réduit dans les opérations
de rénovation urbaine - Le Pass Foncier
8- Les différents produits daccession sociale
Le Prêt à Taux Zéro
9- Les différents produits daccession sociale
- Le prêt à taux zéro
- - Qui peut bénéficier du prêt à taux zéro ?
- - les conditions montant / durée
- - Les conditions de distribution
10- Le Prêt à taux zéro
-
- Le prêt à taux zéro Qui peut bénéficier du prêt
à taux zéro ? - Le prêt à taux zéro est ouvert à lacquéreur
dune résidence principale dont les revenus ne
dépassent pas un plafond. - Plafond de ressources d
- ans de re
- nombre de personnes Zone A
Zone B ou C - vivant dans le logement en euro
en euro - Zone A Zone B ou C
-
- Isolé
31 250 23 688
- 2 personnes 43 750
31 588 - 3 personnes 50 000
36 538 - 4 personnes 56 875
40 488 - 5 personnes et plus 64 875
44 425
11- Le Prêt à taux zéro
-
-
- Le prêt à taux zéro Qui peut bénéficier du
prêt à taux zéro ? - Ces plafonds de ressources sont à comparer avec
la somme des revenus fiscaux de référence du ou
des emprunteur(s). - - au titre de l'avant-dernière année
précédant l'offre de prêt (année n-2) pour les
offres de prêt à 0 émises entre le 1er janvier
et le 31 mars, - - et au titre de l'année précédant celle de
l'offre de prêt (année n-1) pour les offres de
prêt émises entre le 1er avril et le 31 décembre. -
-
12- Le Prêt à taux zéro
-
- Le prêt à taux zéro est ouvert à tous les types
daccession - Acquisition de terrain
- Acquisition dun logement neuf en VEFA
- Acquisition dun logement en location accession
- Acquisition dun logement ancien sous réserve
quil réponde aux normes minimales de surface et
dhabitabilité (nécessité de faire faire un état
des lieux pour tout logement achevé depuis plus
de 20 ans) -
13- Le Prêt à taux zéro
- Le prêt à taux zéro Les conditions de montant
et de durée - Le prêt à taux zéro ne peut dépasser 20 du
coût de lopération (30 en zone urbaine
sensible). Il dépend de la zone géographique
(A,B,C), du nombre de personnes et du type de
logement - Montant maximum du
prêt à 0 da - nombre de Logement neuf Logement
ancien - personnes vivant
- dans le logement Zone A Zone B ou C Zone A
Zone B Zone C - 1 personne 16.000 11.000
14.400 8.800 8.250
- 2 personnes 22.500 16.500
20.250 13.200
12.375 - 3 personnes 25.000 19.000
22.500 15.200
14.250 - 4 personnes 27.500 21.500
24.750 17.200
16.125 - 5 personnes 30.000 24.000
27.000 19.200
18.000 - 6 personnes et plus 32.500 26.500
29.250
21.200 19.875
14- Le Prêt à taux zéro
-
-
-
- La durée du prêt à taux zéro est de 6 à 20 ans
en fonction des ressources de lacquéreur. Plus
les ressources sont élevées, plus la durée est
courte. Ceci peut avoir un effet dissuasif dans
un contexte dallongement de la durée du prêt
principal. - Le prêt à taux zéro est distribué par tous les
établissements de crédits. Ceux-ci se font
rembourser laide de lEtat par une réduction sur
limpôt sur les sociétés. - Le nombre de prêt à taux zéro émis en 2006
sélève à 240 000. Ceux-ci portent donc en très
grande majorité sur lancien.
15- Les différents produits daccession sociale
La location accession(2004)
16 La location accession
- Le principe de la Location-Accession
- Au cours dune première phase, laccédant occupe
son logement et verse une redevance composée
dune indemnité doccupation et dun complément
dépargne (la part acquisitive ). - Lorsquil le souhaite, et dans la limite dun
délai convenu davance (au maximum 5 ans), il
peut devenir pleinement propriétaire et son
épargne participe alors à son apport personnel.
17 La location accession
Le déroulement dune opération en
location-accession
Schéma de principe
18La location accession
- Le prix de vente du logement devra respecter les
prix plafonds applicables en accession Hlm,
diminué de leffet TVA. (données en vigueur au
1er janvier 2007)
Le prix de vente
19Un mécanisme daccession à la propriété sous
plafond de ressources PSLA
La location accession
- Plafonds PSLA (arrêté du 27 mars 2007)
20La location accession
La redevance pendant la phase locative ne doit
pas dépasser un prix plafond / m² / mois
Paris et communes Reste de Zone B Zone
C limitrophes la zone A 10,26 9,68 7,54 6,
99 Pendant la phase acquisitive, lacquéreur est
garanti que lannuité quil aura à rembourser ne
dépassera pas ce montant. Cest lorganisme
vendeur qui sassocie avec un établissement
financier pour lui apporter cette garantie.
21En résumé
- 1er avantage TVA réduite à 5,5 (environ 12
sur le prix) - 2ème avantage Exonération de TFPB pendant 15
ans soit environ 1 loyer / an - 3ème avantage Pas davance de trésorerie, pas
de double loyer - 4ème avantage Constitution dune petite épargne
à déduire de lachat - 5ème avantage Possibilité de bénéficier de
lAPL accession dès lentrée dans les lieux - 6ème avantage Sécurisation de laccédant.
22En résumé
- Mais
- Une production qui reste faible 1000 / an
- Le montage est complexe
- Le créneau du marché est étroit le niveau des
plafonds de ressources ainsi que le montant de la
redevance imposent des prix de vente inférieurs
au prix plafond. - Dans le Val de Marne, le prix de vente doit se
situer aux alentours de 2 800 / m² habitable
(contre 3 491 comme prix plafond). - Ceci nécessite un effort sur le foncier ou des
aides des collectivités locales.
23- Les différents produits daccession sociale
Laccession sociale dans la politique de
rénovation urbaine (loi ENL 2006)
24- Laccession sociale dans la politique de
rénovation urbaine -
- La France a mis en place en 2003 une politique de
rénovation urbaine ambitieuse qui vise à
transformer profondément 550 quartiers dhabitat
social grâce à des opérations daménagement
urbain lourdes . - Cette politique est portée par lAgence Nationale
de la Rénovation Urbaine (ANRU) - Cette politique mobilisera 30 milliards deuro
sur 10 ans - Pour favoriser la diversification dans ces
quartiers, les opérations daccession sociale
seront aidées.
25- Laccession sociale dans la politique de
rénovation urbaine -
-
-
- Cette aide comprend
- Le bénéfice dune TVA à 5,5 pour toute
opération située à moins de 500 m du quartier
pour les accédants sous plafonds de ressources
PLS (70 de la population française). - Une prime spécifique de 10 000 par logement.
Cette prime nest pas automatique et doit être
décidée par le comité dengagement de lANRU.
26- Les différents produits daccession sociale
Le Pass Foncier (convention Etat / 1 logement
décembre 2006)
27- Le Pass Foncier permet de porter gratuitement
durant 25 ans maximum la partie foncière dune
construction ou dune acquisition immobilière
même en individuel et en collectif. - Il y a donc démembrement de la propriété entre
- lacquéreur qui possède lusufruit
- Une structure ad hoc qui acquiert la nue
propriété
28- Les bénéficiaires du Pass Foncier doivent
respecter trois conditions - être primo accédant de leur résidence principale
- disposer de ressources inférieures au PSLA
- être bénéficiaire dune aide à laccession
sociale attribuée par les collectivités locales
(cf. PTZ majoré)
29Le montant du Pass Foncier par logement est
plafonné à Zone A Zone B Zone C 50 000 40
000 30 000 A lissue de la période de portage,
laccédant peut acquérir le foncier sur une durée
maximum de 15 ans. Les bénéficiaires du Pass
Foncier bénéficient dune garantie de rachat et
de relogement.
30- Les caractéristiques de la
- maîtrise douvrage HLM
La sécurisation HLM
31Sécurisation de laccédant
- Garantie de Rachat
- Garantie de Relogement
32Quest-ce-que la Sécurisation H. L. M.?
- Les organismes de logements sociaux ont mis en
place une offre sécurisée, afin de préserver
leurs clients des aléas personnels et
professionnels qui pourraient compromettre le bon
déroulement de leur projet dacquisition.
33Les 2 volets de la sécurisation HLM dans le cadre
de la location-accession
- La garantie de rachat
- La garantie de relogement.
34La garantie de rachat
- Elle consiste dans lengagement pris par
lorganisme de procéder au rachat du bien acquis. - Le montant du rachat est égal
- à la valeur dacquisition durant les six
premières années (à compter de la levée doption) - à compter de la sixième année, avec une décote de
seulement 2,5 par an sur le prix dachat. - Lorganisme souscrit une assurance revente auprès
dune compagnie dassurance.
35La garantie de relogement
- En cas de revente, une offre de relogement sera
proposée par lorganisme dans un délai de 3 mois
à compter de la demande et en conformité avec la
réglementation relative à lattribution de
logements sociaux.
36La société de garantie des opérations daccession
sociale (loi SRU décembre 2000)
Les caractéristiques de la maîtrise
douvrage HLM
- Cette société gérée par la profession a pour
objet de garantir les fonds propres des
organismes HLM investis dans laccession de
manière à protéger les fonds propres locatif . - Pour assurer cette garantie, la société dispose
dune dotation en capital (30 M ) et prélève une
cotisation de 0,1 de lencours garanti.
37La société de garantie des opérations daccession
sociale (loi SRU décembre 2000)
Les caractéristiques de la maîtrise douvrage
HLM
- Les organismes sont autorisés par la société à
engager des opérations à lintérieur dun plafond
dencours égal à - somme des terrains
- somme des logements lancés
- - 80 de la somme des logements réservés
- - 90 de la somme des logements vendus
- Pour Expansiel Promotion, lencours représente
16 à 20 M en moyenne (plafond autorisé de 33 M
) soit 1/3 du chiffre daffaire annuel.
38- Les caractéristiques de la
- maîtrise douvrage HLM
Un exemple de Maîtrise douvrage HLM Le GIE
Expansiel
39- Les caractéristiques de la
- maîtrise douvrage HLM
- Le GIE Expansiel est le maître douvrage pour le
- compte de
- - lOpac du Val de Marne (locatif social)
- - Expansiel Habitat (locatif social)
- - Expansiel Promotion (accession sociale)
- Le GIE est donc un outil de construction
sociale adapté à la réalisation dopérations
mixtes.
?
40- Les caractéristiques de la
- maîtrise douvrage HLM
- Quelques chiffres
- Le GIE comprend 80 personnes
- Il réalise environ 1 200 logements par an
- 600 en accession à la propriété
- 600 en locatif social
- 200 en locatif social au titre de la rénovation
urbaine
41- Les caractéristiques de la
- maîtrise douvrage HLM
- Le GIE est certifié ISO 9001 pour lensemble de
son activité - Il dispose dune politique de conception et
dune politique dachat communes aux métiers
locatif et accession même si chaque produit
conserve sa spécificité.
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