DEFICIT DE VIVIENDA Y MERCADO HIPOTECARIO

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DEFICIT DE VIVIENDA Y MERCADO HIPOTECARIO

• MARIA MERCEDES CUELLAR
• JUNIO DE 2007

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Contenido

• La evolución de la construcción
• La evolución del financiamiento
• El problema habitacional
• Retos de política de vivienda

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Evolución de la construcción
La construcción muestra un notable crecimiento.
En los dos últimos años, los M2 licenciados para
vivienda han crecido 39 (VIS 40 y No VIS 38).
En términos de unidades el crecimiento ha sido de
35 (VIS 30 y No Vis 38)
Fuente DANE.
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Evolución de la construcción
En Bogotá, que representa 32 del total nacional,
en marzo del 2007 se iniciaron 45,426 viviendas,
es decir 15 más que en el mismo mes del 2006.
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Evolución de la construcción
Fuente CAMACOL.
El 52 fueron VIS, principalmente VIS tipo III
(31), II (28) y IV(24).
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Evolución de la financiación Desembolsos
El crédito hipotecario muestra una fuerte
recuperación desde mitad del 2006. El crecimiento
en crédito individual se explica por un mayor
dinamismo tanto en el segmento diferente de VIS
(132) como en el VIS (74).
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SALDO DE CARTERA HIPOTECARIA 1996 2007
Evolución de la financiación
DESEMBOLSOS Y RECUPERACION DE CARTERA HIPOTECARIA
1997 2007
Después de varios años de caída constante, la
cartera hipotecaria comienza a recuperarse, por
el aumento en los desembolsos y la caída en las
amortizaciones
Fuente Superintendencia Financiera.
Titularizadora Colombiana. Cálculos Asobancaria
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CARTERA HIPOTECARIA SALDO POR RANGO DE VIVIENDA
Y POR MONEDA2003 DICIEMBRE 2006
Evolución de la financiación
POR MONEDA
POR RANGO DE VIVIENDA
Fuente DANE. Incluye la cartera propia y
administrada de Banca Hipotecaria, Cajas y Fondos
de Vivienda, FNA y CISA. Desde el primer
trimestre de 2005 se amplió la cobertura de las
cooperativas, fondos de empleados y fondos de
vivienda.
El crecimiento se da tanto en créditos VIS como
No VIS, aunque hay una preferencia marcada por
créditos en pesos
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Tasas de interés de crédito hipotecario
CRÉDITOS PARA ADQUISICIÓN DE VIVIENDA TASA DE
INTERÉS MAYO 2003 - 2007
PESOS
UVR
Fuente Superintendencia Financiera
La recuperación del crédito se dio en un contexto
de caída de tasas activas. Recientemente, las
tasas de interés han comenzado a subir.
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ÍNDICE REAL DE PRECIOS DE VIVIENDA NUEVA BOGOTÁ
- CAMACOLNO VIS 1990 -2007
Precios inmobiliarios
Fuente CAMACOL. Este indicador se establece con
base en precios de oferta (lista de precios de
los proyectos en venta sobre planos ó en
construcción).
La recuperación del crédito ha estado vinculada a
un incremento de los precios de la vivienda.
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El déficit habitacional
Cifras en Miles
En el país hay 10.7 millones de hogares y 10.5
millones de viviendas. Según estos datos el
déficit sería de 200,000 viviendas.

• Hogar es la persona o grupo de personas,
  parientes o no, que ocupan la totalidad o parte
  de una vivienda atienden necesidades básicas,
  con cargo a un presupuesto común y generalmente
  comparten las comidas.

Fuente DANE. Censo 2005
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El déficit habitacional
DE PERSONAS QUE HABITAN EN VIVIENDAS
DEFICIENTES TOTAL NACIONAL CENSO 1973, 1985, 1993
Y 2005
Sin embargo, si se considera como parte del
déficit las viviendas deficientes, éste aumenta
significativamente
Fuente DANE. Censo 2005
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Déficit habitacional

• De acuerdo con cálculos preliminares basados en
  el Censo 2005, en el sector urbano en Colombia
  hay
• 8.2 millones de hogares.
• 7.8 millones de viviendas.
• Es decir un déficit cuantitativo de 400 mil
  viviendas.
• De acuerdo con los indicadores de NBI1/, existe
  un déficit habitacional de, cómo mínimo, 900 mil
  viviendas mas.
• En conclusión, estimaciones preliminares arrojan
  un déficit aproximado de 1.3 millones de
  viviendas en el sector urbano

1/ Para el cálculo del déficit según los
indicadores de NBI se toma el indicador con mayor
porcentaje de población (hacinamiento
crítico11), puede haber cruces entre las tres
variables analizadas.
Fuente DANE. Censo 2005. Cálculos preliminares
Asobancaria.
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Incremento anual del déficit habitacional
HOGARES QUE SE FORMAN VS. VIVIENDAS CONSTRUIDAS
Fuente DANE. Censo 2005 y Censo de
Edificaciones. Cálculos preliminares
Asobancaria DNP Plan Nacional de Desarrollo
2006-2010.
De acuerdo al Plan Nacional de Desarrollo el
déficit habitacional se incrementa en cerca de
90,000 unidades anuales. Sin embargo, de acuerdo
con las cifras recientes de construcción, y
cálculos preliminares basados en el Censo 2005,
el incremento es solo de 23,000 viviendas anuales.
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Incremento anual del déficit habitacional
HOGARES QUE SE FORMAN VS. VIVIENDAS CONSTRUIDAS
Tomando las cifras del censo, se encuentra que el
incremento en el déficit se concentra en vivienda
de interés social.
Fuente Cálculos Asobancaria con base en Encuesta
Continua de Hogares (DANE) y Censo de
Edificaciones (DANE y Camacol)
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Retos de política de vivienda

• La capacidad de compra de un sector importante de
  la población es baja por
• Baja capacidad de ahorro y endeudamiento
• En Colombia el 70 de los hogares arrendatarios
  urbanos dispone de ingresos inferiores a 4 SML, y
  son mayoritariamente informales.
• El 70 de los arrendatarios no tienen capacidad
  de ahorro para reunir el aporte requerido para la
  cuota inicial.
• Los hogares con ingresos inferiores a 1 SML no
  tienen capacidad de endeudamiento para adquirir
  vivienda (nueva o usada).
• Los hogares con ingresos entre 1 y 2 SML tienen
  capacidad de endeudamiento para adquirir una
  vivienda usada de valor promedio 38 SML.
• Para los hogares con ingresos superiores a 1 SML,
  la cuota de amortización supera el valor del
  arriendo
• El precio mínimo de una vivienda nueva supera la
  capacidad de endeudamiento de los hogares con
  ingresos inferiores a 2 SML

Fuente Encuesta continua de hogares. Segundo
trimestre, 2006 DANE
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Retos de política de vivienda

• Los subsidios son insuficientes para la demanda
  potencial.
• El valor unitario de los subsidios debe responder
  a la capacidad de endeudamiento de las familias,
  en especial para los hogares con ingresos
  inferiores a 2 SML.

Fuente ECH. DANE. Cálculos Asobancaria
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Retos de política de vivienda

• Dificultad en la generación de suelo urbanizable
  para VIS crea una inflexibilidad en el precio.
• El mercado de vivienda usada es limitado,
  restringiendo la movilidad.

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Retos de política de vivienda - financiamiento

• La reducción de los topes a las tasas de interés
  aplica sobre toda la cartera
• Introduce incertidumbre a la operación
  crediticia.
• La Ley 546 pierde su razón de ser.
• Implica replanteamiento total de la política de
  vivienda.
• Medidas Banco de la República
• Las medidas del Banco de la República (encaje
  marginal y depósitos a capitales externos)
  presionan tasas de interés hacia arriba.
• Proceso de recuperación de garantías
• En promedio un proceso ejecutivo dura 4 años
• Hay incertidumbre jurídica en temas clave como
• Liquidación y reliquidación de créditos.
• Redenominación de créditos de pesos a UVR.
• Terminación de procesos ejecutivos vigentes en
  diciembre de 1999

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Retos de política de vivienda - financiamiento

• El cubrimiento del riesgo macro
• Las tasas de interés de colocación cada vez se
  encuentran más asociadas con las tasas de deuda
  pública. Es necesario diseñar coberturas para
  evitar que el riesgo macro paralice el crédito.

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Avances en política de vivienda

• Convenio para el desarrollo de la vivienda de
  interés social
• Suscrito por el Ministerio de Ambiente, Vivienda
  y Desarrollo Territorial, Asobancaria, Camacol,
  Asocajas, Fedelonjas, el Fondo Nacional de
  Ahorro, la Superintendencia Financiera, Findeter
  y el Fondo Nacional de Garantías
• Los principales compromisos adquiridos son
• Construcción de vivienda 74 mil viviendas en
  2007. Los afiliados a Camacol se comprometen a
  construir 37.500.
• Asignación de subsidios Cajas de Compensación
  Familiar 39 mil.
• Asignación de subsidios Gobierno Nacional
  (Fonvivienda) 25 mil.
• Generación de suelo el Ministerio de Ambiente se
  comprometió a adelantar esfuerzos con las
  autoridades de las principales ciudades para
  generar el suelo requerido.
• Desembolsos las entidades financieras se
  comprometieron a desembolsar 1.53 billones y el
  FNA 270 mil millones para vivienda VIS nueva y
  usada.

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Avances en política de vivienda
RESULTADOS PRELIMINARES DE CREDITO - CONVENIO
VIS ABRIL MAYO 2007

• En abril-mayo, meses de vigencia del convenio
  VIS, el cumplimiento de las entidades
  hipotecarias alcanza el 159.
• El Gobierno ya suscribió un acuerdo con el
  Alcalde de Bogotá para habilitar suelo para
  construir 37.500 viviendas VIS, de las cuales en
  el 2007 se culminarían 23 mil y se iniciarían 14
  mil adicionales.

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Reformas introducidas en el Plan Nacional de
Desarrollo 2006 - 2010

• Coberturas para créditos hipotecarios Frech
• Utilización de los recursos del Frech para
  desarrollar nuevas coberturas para la cartera
  hipotecaria
• Estudio limitantes para la profundización del
  crédito
• Las entidades estatales deben estudiar las
  limitantes del mercado de VIS, en especial el
  segmento informal.
• De acuerdo a los resultados del estudio se debe
  expedir un marco normativo para subsanar
  limitantes.
• La Ley impone un plazo de 6 meses para emitir la
  normatividad.
• Mecanismos de libranza
• Ampliación del mecanismo de libranza vigente para
  las Cajas de compensación para los créditos
  hipotecarios VIS de entidades vigiladas por la SF

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Propuestas

• Adicionalmente se requiere
• Desarrollar mecanismos que den mayor liquidez a
  los títulos respaldados con cartera hipotecaria.
• Eliminar sesgos anti acreedores.

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Propuestas Vivienda VIS
Se requiere armonizar todos los elementos
necesarios para la adquisición de vivienda.

• Oferta de vivienda
• Trabajo conjunto Gob. Nacional Entes
  Territoriales para generar suelo urbanizable para
  VIS.
• Desarrollo de macroproyectos.

• Cuota Inicial
• Subsidios directos
• Ajustar según características socioeconómicas de
  la población.
• Permitir su uso para la compra de vivienda usada.
• Estimular ahorro programado

• Crédito
• Garantía FNG
• Obligatoria y para vivienda de hasta 70 SML
  pagada por el Estado.
• Bancarizar a la población informal. Centrales de
  información.
• Desarrollar esquemas que reduzcan el costo de
  originación.

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DEFICIT DE VIVIENDA Y MERCADO HIPOTECARIO

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